Павел Созинов: Рынок недвижимости нацеливается на расселениеНазад
Павел Созинов: Рынок недвижимости нацеливается на расселение
Городские программы по расселению коммунальных квартир и развитию застроенных территорий постепенно приковывают к себе пристальное внимание игроков рынка недвижимости. Они оценивают свои риски, пишут сценарии развития и считают, как реализация этих программ отразится на ценообразовании.
На минувшей неделе в Петербурге прошли два круглых стола, посвященных городским программам по расселению хрущевок и коммуналок. Участники первого из них, организованного Санкт-Петербургской торгово-промышленной палатой, пытались ответить на вопрос, в чью пользу обернется расселение коммунальных квартир - горожан или инвесторов? Тема второго круглого стола, который состоялся по инициативе Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, также была сформулирована в вопросительной форме: "Решит ли расселение жилищные проблемы Петербурга"? К сожалению, в ходе дискуссий вопросы множились, а ответы носили, как правило, обтекаемый характер.
Коммунальные мотивы
Наверное, это не удивительно. Ведь "коммунальный" закон только-только прошел третье чтение в Законодательном Собрании, а рассмотрение программы по расселению хрущевок и вовсе не начиналось. Если, конечно, не считать публичных слушаний, которые выявили множество сомнений и опасений граждан за свою судьбу.
Программа расселения коммунальных квартир сегодня находится в центре внимания риэлторского сообщества. "Риэлторам необходимо перейти к конкретным действиям после принятия закона. Однако многое в программах расселения вызывает вопросы населения и, главное, участников рынка", - заявил полномочный представитель президента Российской Гильдии риэлторов в Северо-Западном федеральном округе Павел Созинов. Самое большое число коммуналок, по его данным, расположено в Центральном, Адмиралтейском и Невском районах Северной столицы.
"К сожалению, инвесторам не особо интересны эти варианты, иначе их бы уже давно расселили и без городской программы", - отмечает г-н Созинов. Однако помощь городского бюджета в размере 30% затрат на расселение может привлечь представителей малого бизнеса, которым ранее не хватало на это средств - таково общее мнение экспертов.
"Коммуналки были, есть и будут", - говорит заместитель управляющего петербургского филиала ОАО "HOMOC-Банк" Павел Изюмов. Высокая стоимость отдельной квартиры вынуждает людей покупать комнаты. Все банки отмечают существенный спрос на отдельные помещения, но могут предложить лишь "кредит на последнюю комнату", когда квартира в результате выкупа становится отдельной и полностью переходит в собственность заемщика. Но даже и такой ипотечный продукт предлагают в Петербурге не более 15 банков.
Первый заместитель председателя Жилищного комитета Марина Орлова отметила, что в ноябре на заседании городского правительства рассмотрят проект постановления, в котором будут прописаны принципы формирования адресных перечней, а также те случаи, когда граждане смогут претендовать на субсидии при реализации закона.
Адресные перечни предполагается готовить по следующей схеме. Районные администрации представят свои предложения по включению в список коммунальных квартир, где проживают все наниматели или собственники, состоящие на городской очереди на улучшение жилищных условий. Кроме этого будет обобщена информация о домах с наименьшим количеством коммунальных квартир или коммуналок, расположенных на первых этажах зданий. Данные предложения будут отработаны с точки зрения спроса на эти квартиры Горжилобменом и агентствами недвижимости. С гражданами будет проведена беседа на предмет того, какое жилье они хотят получить. После этого начнется собственно процесс расселения конкретной коммунальной квартиры.
Хрущевская оттепель
Если по коммуналкам минимальная конкретика существует, а Жилищный комитет уже начал диалог с Ассоциацией риэлторов СПб и ЛО, то программа развития застроенных территорий - пока в тени. Больше всего нареканий - и со стороны рядовых жителей, и со стороны профессионалов - вызывает принцип составления предварительного списка, который насчитывает сегодня 43 территории.
"В адресный перечень по сносу хрущевок не вошли ни депрессивные кварталы, ни те, которые особо интересны инвесторам", - считает начальник аналитического отдела Группы компаний "Бюллетень Недвижимости" Сергей Бобашев. Он убежден в том, что список адресов по программе развития застроенных территорий будет еще неоднократно корректироваться в соответствии с пожеланиями граждан и инвесторов.
Есть основания полагать, что именно из-за корректировки перечня, который является приложением к законопроекту, и затормозилось движение документа по законодательной лестнице. Социальная составляющая закона о хрущевках, в принципе, могла быть просчитана изначально - ведь до сих пор ни один градостроительный проект не затрагивал интересы такого числа петербуржцев.
В качестве общего резюме на первый план вышла тема ценообразования.
"Обе программы увеличат цены на жилье, - полагает генеральный директор агентства недвижимости "Бенуа" Дмитрий Щегельский. - Комнаты в коммуналках и дешевые квартиры в хрущевках занимают на рынке свою нишу, и это достаточно популярные продукты. Если не будет их, никакой альтернативы дорогим новостройкам не появится". Павел Созинов, в свою очередь, считает, что расселение 8 тыс. коммуналок из 120 тыс. за пять лет вряд ли серьезно повлияет на ценообразование на вторичном рынке. Он также отметил, что проблематика расселения хрущевок в полном объеме будет рассмотрена на ближайшей конференции для профессионалов в рамках выставки-семинара "Жилищный проект". Она состоится 1 ноября в киноцентре "Родина" (Караванная ул., 12).
