Павел Созинов: Региональная политика жилищного национального проектаНазад
Павел Созинов: Региональная политика жилищного национального проекта
О проблемах реализации национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" и о развитии ипотечного кредитования в Северо-западном федеральном округе Российской Федерации рассказывает Павел Созинов, Полномочный представитель Президента Российской гильдии риэлторов (РГР) в СЗФО.
Павел Борисович Созинов- Павел Борисович, вы являетесь членом рабочей группы по реализации жилищного нацпроекта при Полномочном Представителе Президента РГР в СЗФО, охарактеризуйте, пожалуйста, ситуацию со строительством жилья в округе в целом.
- В Северо-Западном федеральном округе в 11 субъектах проживает около 12 млн человек. В 2006 году в СЗФО было построено 4,5 млн кв. метров жилья, что составило более 65 тыс. квартир, что на 15% больше, чем в 2005 году. На душу населения вводится 0,25 кв. метра нового жилья. В СЗФО строится около 1/10 от всего объема жилья, возводимого в России. В 2006 году было выдано более 20 тыс. ипотечных кредитов на сумму около 22 млрд. рублей, что более чем в 3 раза превысило показатели 2005 года.
В принципе прошлый год был достаточно удачным для строителей и, хотя победные реляции советских пятилеток были далеко не перекрыты, можно говорить об устойчивом росте объемов жилищного строительства в СЗФО. Так, в Архангельской области в 2006 году введены в действие жилые дома общей площадью 150,14 тыс. кв. м, что составило 176,6 % к показателям 2005 года. В республике Коми - 176,9 тыс. кв. метров жилья - на 11% больше, чем в 2005 году. В Вологодской области - 333,9 тыс. кв. метров или 115% к показателям 2005 года. Наибольший прирост в процентном отношении к показателям предыдущего года в НАО - 89,1%, что в абсолютных величинах составило - 13,7 тыс. кв. метров жилья. Наибольший объем ввода жилья на душу населения в НАО - 0,8 кв. метра, в Калининградской области - 0,53 кв. метра.
Повсеместно наблюдался и устойчивый рост количества выданных ипотечных кредитов. Так, например, в Новгородской области по сравнению с предыдущим годом ежемесячное количество выдаваемых кредитов увеличилось в 2,5 раза.
- А какова ситуация с ценами на жилье и соответственно не повлияло ли это на количество ипотечных кредитов?
- Влияние, безусловно, ощущалось. Практически по всей территории региона, кроме Петербурга, где дифференциация еще больше, цена "квадрата" жилья более чем в два раза превышает среднемесячный доход среднестатистического жителя. В Калининграде это соотношение - 14 тыс. рублей по доходам к 30-35 тыс. рублей за "квадрат". В Вологодской области цена в 2006 году увеличилась на 30-40%. Сегодня за "квадратный метр" типового дома придется заплатить 28-30 тыс. рублей.
Параллельно с ростом цен происходило и планомерное увеличение размеров кредита. Так, в Республике Карелия в связи с ростом цен на жилье средний размер кредита составил за 2006 год 795 тыс. рублей, что в 1,8 раза больше, чем средний показатель за 2002-2005 годы.
- Как региональные власти решают проблемы, связанные с недостаточными доходами населения для получения ипотечных кредитов?
- В ситуации 2006 года, когда рост доходов населения в 3-4 раза отстает от роста цен на недвижимость и для приобретения с помощью ипотеки квартиры ежемесячно приходится выплачивать по два-три суммарных дохода домохозяйства, в этой ситуации администрации субъектов предпочитают не только или точнее не столько опираться на федеральные программы, а предлагают собственные региональные программы по возмещению части затрат по кредитованию. Обычно, рассматривается либо возмещение части затрат на уплату процентов по жилищным кредитам, либо части затрат на уплату первого взноса. Так, в республике Коми в 2005 году на возмещение части затрат на уплату процентов по жилищным кредитам из республиканского бюджета было перечислено 29,1 млн рублей, в 2006 году - 39 млн рублей. Участниками проекта на 1 января 2007 года стали 2 062 человека, рост за год на 26%. В основном среди кредитуемых - работники бюджетной сферы, молодые семьи.
- Как развивается ипотечная инфраструктура в регионе, есть ли какая-нибудь региональная специфика?
- До сих пор в СЗФО достаточно слабо развита инфраструктура ипотечного кредитования. В субъектах в среднем с ипотекой работают менее 10 банков. Наиболее активно работает Сбербанк и аффилированные к Газпрому кредитные организации. Например, в Коми, как и в 2005 году основной объем выданных жилищных кредитов приходится на Коми ОСБ No8617 и ОАО "Севергазбанк", их доля составляет 80% от общего числа. Ипотечные кредиты в рамках общефедеральной системы ипотечного жилищного кредитования жителям Вологодской области предоставляют три банка, действующие на территории области - ОАО КБ "Севергазбанк", ОАО КБ "Промэнергобанк", ОАО КБ "Россельхозбанк".
Все региональные банки за малым исключением - филиалы, такая ситуация порождает ряд проблем. Затягиваются сроки принятия решений по заемщикам, если банк претендует выступать в качестве рефинансирующей структуры - проблем еще больше. Так, в республике Карелия в течение нескольких месяцев региональная структура АИЖК ожидает ответа по трем сформированным пакетам закладных от центрального офиса КИТ-финанса. В той же республике Карелия нет депозитариев и ипотечным специалистам приходится пользоваться услугами банков в ближайшем мегаполисе.
В то же время, не смотря на сохранение лидирующих позиций, доля АИЖК в общем количестве выдаваемых ипотечных кредитов как в России, так и в СЗФО неуклонно сокращается. Например, в Вологодской области объемы кредитования в рамках собственных программ банков за 2006 год выросли в 19 раз, существенно потеснив программы АИЖК, и составили почти половину от всех выданных ипотечных кредитов в области (1221 из 2618). Из почти 4 тыс. займов, выданных региональным оператором АИЖК с 2003 по 2007 г.г. рефинансировано у вторичных кредиторов около одной трети и не более 65% в АИЖК.
- Одно время много говорилось о том, что региональные операторы АИЖК будут осуществлять различные функции вплоть до функций застройщика-инвестора, однако на примере Москвы и Петербурга этого принципа так реализовано не было...
- Интересно, что в отличие от мегаполисов в регионах крупнейшими застройщиками и инвесторами зачастую выступают местные региональные операторы АИЖК. О работе "Фонда развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области" говорят следующие цифры - за период реализации областной программы ипотечного жилищного кредитования введено в эксплуатацию 48 жилых домов - 1300 квартир общей площадью более 72 тыс.кв.м, планируется с 2007 до 2010 г.г. инвестирование строительства и ввод жилья общей площадью 97 тыс. кв. м.
Региональные операторы и местные администрации стараются направлять полученные от заемщиков средства на строительство. По данным ГУП "Фонд государственного имущества Республики Карелия" из общего объема кредитных средств (923,0 млн рублей) в 2006 году на долевое строительство направлено - 215,1 млн рублей (23,4 %), на приобретение жилья на вторичном рынке - 708,0 млн рублей (77 %). Введено жилья с использованием ипотечных кредитов за период 2002-2006 годы - 602 квартиры.
В 2006 году Новгородский областной Фонд по ипотечному жилищному кредитованию начал предоставление займов для приобретения жилья на стадии строительства. В первой половине 2006 года выданы первые 90 займов на сумму 55 млн рублей. В результате доля ипотечного кредитования при приобретении нового жилья увеличилась с 4,5 до 25%.
ОАО "АРОИЖК" (Архангельская область) участвует в объектах строительства общей площадью около 25 тыс. кв.м. жилья.
- Разрабатываются ли региональными властями какие-нибудь "экзотические" виды ипотеки?
- Несмотря на то, что законопроект о судо-сберегательных кассах до сих пор пробуксовывает в гулких коридорах Госдумы в Новгородской области уже предложен и запущен местный прообраз ссудо-сберегательной кассы.
Для граждан, имеющих небольшой доход, в первую очередь для молодежи, в Новгородской области предложена ипотечно-накопительная программа. Системой предусматривается в качестве первоначального взноса внесение половины стоимости квартиры, но платежи могут осуществляться постепенно, в зависимости от платежеспособности семьи. При накоплении возможен зачет имеющегося жилья. Возможность заселения появляется после накопления необходимой суммы. Квартира передается в собственность, а владелец получает беспроцентную рассрочку по погашению ипотечного займа на срок от 3 до 10 лет, но как участник программы ежегодно, в течение срока погашения, выплачивает членские взносы в размере трех процентов от заемной суммы. Это направление в Новгородской области действует уже более двух лет, его участниками стали 88 семей.
- То есть регионы имеют все-таки собственный местный колорит и опираются и на "экзотические" предложения...
Я бы не назвал бы это "экзотическим" типом ипотеки, скорее заострил бы внимание на использовании местных ресурсов при реализации жилищного нацпроекта. В Вологодской области, например, исполнительная власть учла, что более 31,7% населения проживает в сельской местности. Исходя из этого, правительством области на строительство индивидуального жилья на селе с 2000-го года стали выделяться безвозмездные субсидии "в виде леса на корню" в объеме до 200 куб. метров. Ежегодно - свыше 300 субсидий, построено более 700 жилых домов, в стадии строительства более 1700 жилых домов.
- Были ли сформулированы какие-нибудь конкретные предложения по реализации жилищного национального проекта и по развитию ипотечного кредитования в СЗФО, например, в рамках недавно прошедшего Петербургского ипотечного форума?
- Да, такие предложения нашли свое отражение в итоговом Меморандуме Форума. Среди них отмечу следующие: необходимо установить единые критерии отбора инвестиционных проектов, порядок предоставления средств федерального бюджета; предусмотреть механизм обязательного согласования программных мероприятий с субъектами РФ. Следует рассмотреть возможность оказания государственной поддержки в форме субвенций субъектам РФ на обеспечение земельных участков инженерной инфраструктурой.
Пакет новых жилищных законов поставил в тупик региональные администрации - теперь им приходится реализовывать все участки под жилье на торгах. Но инвесторы готовы вкладывать средства в земельные участки только в крупных городах таких, например, как Вологда или Череповец. Малые города и поселки не входят в круг интересов инвесторов. Таким образом, среди центральных проблем рынка - отсутствие реальной заинтересованности инвесторов в земельных участках в малых городах и удаленных населенных пунктах. Отсюда - невозможность проведения полноценных земельных торгов из-за отсутствия претендентов.
Вопиющие прецеденты - необходимость проведения аукционов по новому законодательству, при строительстве муниципальных объектов или объектов, инвестируемых региональными операторами АИЖК, на муниципальной земле.
Поэтому участники Петербургского ипотечного форума считают необходимым внесение изменений в Земельный Кодекс РФ в части возможности предоставления земельных участков под жилищное строительство, осуществляемое в рамках региональных программ ипотечного жилищного кредитования, без проведения конкурсных процедур. Участники форума считают необходимым разработать и внедрить механизм рефинансирования ипотечных кредитов, займов, предоставляемых гражданам на строительство жилья, в том числе в сельской местности; предложить рассмотреть субъектам Федерации возможность реализации совместно с ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" пилотных проектов по земельной ипотеке для обустройства и последующей застройки крупных земельных участков.
