Павел Созинов: `России не грозит ипотечный кризис`Назад
Павел Созинов: `России не грозит ипотечный кризис`
О последних изменениях на рынке ипотечного кредитования, а также о текущей работе Российской Гильдии риэлторов (РГР), рассказывает полномочный представитель президента Российской Гильдии риэлторов в Северо-Западном федеральном округе Павел Созинов.
- 20 сентября состоится Второй съезд строителей Северо-Запада России. Российская Гильдия риэлторов является одним из соорганизаторов этого мероприятия. Какие вопросы планируется обсудить?
- Первый съезд строителей Северо-Запада прошел два года назад, и РГР по традиции поддерживает начинания Северо-Западного региона. Мероприятие проходит под патронажем аппарата полномочного представителя Президента РФ в Северо-Западном федеральном округе Ильи Клебанова. Основным соорганизатором является Ассоциация экономического взаимодействия субъектов Северо-Запада. В рамках съезда состоится пленарное заседание "Жилищное строительство и развитие рынка недвижимости в Северо-Западном федеральном округе".
В настоящее время идет разработка и редактирование меморандума. Мы считаем, что данный документ должен содержать наиболее значимые вопросы строительного комплекса, рынка недвижимости и ипотечного кредитования в регионе. Необходимо также внести в меморандум положения, относящиеся к закону о саморегулировании.
Наша задача отразить на съезде состояние рынков недвижимости, создание финансовых механизмов для привлечения инвестиций в жилищное строительство. Учитывая, что Северо-Западный федеральный округ состоит как из мегаполисов, так и небольших сельских поселений, необходимо дифференцировать подходы к системе ипотечного кредитования и жилищного строительства.
Очевидно, что граждане, проживающие в небольших поселениях, имеют более низкий уровень дохода. В Ленинградской области официальная средняя заработная плата в 1,5 раза ниже аналогичного показателя в Петербурге. При развитии системы ипотеки и жилищного строительства нужно учитывать сложности удаленных районов. Эти административные территории нуждаются в дотациях, развитии инфраструктуры, строительстве дорог.
Сегодня система ипотечного кредитования из одиннадцати регионов Северо-Запада реально работает только в четырех. Развитие жилищного кредитования в остальных районах скорее можно назвать квази-ипотекой. Например, в Вологодской области сегодня ипотечным кредитованием называют выделение леса под строительство малоэтажных домов, что является дотацией со стороны этого субъекта Федерации. Такие системы, безусловно, должны развиваться, но это только квази-ипотечные формы.
- Что происходит сейчас на рынке ипотечного кредитования?
- В России рынок недвижимости и ипотечного кредитования вошел в стадию относительной стабильности. При этом на российский рынок ипотечного кредитования может повлиять ситуация на западных фондовых рынках.
На рынке ипотечного кредитования США сегодня мы наблюдаем углубляющийся кризис. Цены на недвижимость упали, но это скорее повод, а не причина кризиса. Ипотечная система США тесно связана с фондовыми рынками. Эта ипотека предполагает выпуск банками или уполномоченными ипотечными агентствами ценных бумаг для привлечения заемных средств. Есть категория заемщиков, с которыми банки стали работать "втемную". Это клиенты с низкой платежеспособностью, которые не могут подтвердить свой доход. Понятно, что риски здесь достаточно велики. Предполагалось, что при выпуске ценных бумаг можно нивелировать эти риски - за счет котировок. Доходность таких бумаг для инвесторов выше, но и риски высоки. Проблема вскрылась, когда цены на недвижимость пошли вниз.
Объемы ипотечного кредитования в США на порядок превышают российские. Если в прошлом году российский рынок ипотеки вмещал порядка $10 млрд, то в США - $3 триллиона. Соответственно, объемы кредитов рисковых заемщиков в США сравнимы с объемами ипотечных кредитов по всей России. Когда цены на недвижимость в США стали падать, люди перестали платить. Одно банкротство повлекло за собой другое, и отлаженный процесс стал разваливаться.
- Как может отразиться американский кризис на ситуации в России?
- В России все несколько иначе. Как уже было сказано, объемы кредитования различаются на порядок. Ипотечный рынок только развивается. Кризис нам пока не грозит. Это связано с тем, что у нас все завязано на госструктуры, в частности - на методологию АИЖК.
Кроме того, из $10 млрд ипотечных кредитов, предоставленных в прошлом году, 50% выданы банками, так или иначе аффилированными с государственными структурами. Политику и практику ипотечного рынка в России диктует государство. Вместе с тем, в ближайшее время проблемы могут возникнуть у банков с западным капиталом, предоставляющих валютные кредиты рисковым группам населения, то есть тем, кто не может официально подтвердить свой доход.
Таким образом, усложнилось положение заемщиков. В Петербурге за последние два месяца число банковских "отказников" увеличилось в два раза. То есть кредитные комитеты стали отказывать заемщикам в получении кредитов, увеличили срок рассмотрения заявок. В ряде программ повысилась процентная ставка, некоторые банки вообще перестали кредитовать заемщиков.
В такой ситуации возрастает роль ипотечных брокеров, которые должны выступить связующим звеном между кредитными структурами и клиентами. В то же время такая ситуация предъявляет к ипотечным брокерам и риэлторам повышенные требования.
Российская Гильдия риэлторов совместно с Ассоциацией банков Северо-Запада сейчас разрабатывает стандарты деятельности ипотечного брокера. Одновременно мы работаем над внесением поправок в закон о потребительских кредитах, в котором, в частности, должно быть учтено и ипотечное кредитование. По нашему мнению, все ипотечные брокеры и агенты должны получить соответствующее профессиональное образование, сдать квалификационный экзамен, получить аттестат.
- Какие шаги предпринимаются для развития системы профессионального образования?
- Российской Гильдией риэлторов совместно с Ассоциацией банков Северо-Запада разработан и запущен учебный курс подготовки ипотечных брокеров - уже более 120 специалистов получили аттестат. Сейчас разработан курс ипотечного агента. Предполагается, что этот курс будет представлять собой первую ступень обучения (24 часа), а курс ипотечного брокера (64 часа) - вторую.
Подготовка этих специалистов будет проводиться на базе уполномоченного образовательного центра на Северо-Западе - в Институте недвижимости. Преподавателями курса станут руководители и специалисты ведущих банков Северо-Запада, руководители риэлторских агентств. Так как деятельность ипотечного брокера в большей степени связана с контрагентом - банком, то специфика обучения ипотечных брокеров ориентирована прежде всего на банковские программы. Ипоечный агент работает внутри брокерской или риэдторской фирмы. Специфика его обучения связана со взаимоотношениями внутри агентства.
На наш взгляд, если мы хотим добиться прозрачной системы работы, с банками должны работать брокерские фирмы - юридические, а не физические лица. В юридических структурах должны трудиться аттестованные специалисты, прошедшие курс профессиональной подготовки в уполномоченных учебных центрах.
В конце сентября на Национальном совете Российской Гильдии риэлторов будет рассмотрена учебная программа, разработанная петербургскими специалистами для ипотечных агентов. Мы надеемся, что Национальный совет РГР примет ее за основу для обучения профессионалов в других российских регионах. Предположительно курс ипотечного агента должен быть запущен в октябре-ноябре текущего года.
- Почему так важно выстроить систему образования?
- На днях в Петербурге прошел круглый стол, посвященный проблемам профессионального образования в недвижимости, который собрал большое количество участников, среди них руководители ГАСУ, ИНЖЭКОНа, Института недвижимости. Участники круглого стола отметили, что в преддверии принятия закона о саморегулируемых организациях проблема профессионального образования может стать тем негативным фактором, который будет тормозить развитие системы саморегулирования. Закон о лицензировании предполагал, что компания, получившая лицензию, должна обладать несколькими параметрами, а именно: иметь юридический адрес, обученных специалистов, грамотный документооборот. С отменой лицензирования становится неясным, каким образом эти параметры будут учтены. В частности неясно, каким образом будет выстраиваться система профессионального образования. Эта проблема уже четко обозначилась в риэлторском бизнесе. Так, вместо четко выстроенной системы образования, мы видим множество частных центров при агентствах недвижимости, обучающих своих специалистов по "самодельным" программам, не прошедшим никаких аккредитаций при бизнес-сообществах.
В странах, в которых развит риэлторский бизнес, например Южной Корее, не столь важно, в каком учебном центре агент прошел обучение, важным становится сам аттестационный экзамен. Этот экзамен принимается раз в год. Принимают экзамены чиновники, с которыми в своей работе сталкивается риэлтор. Обязательным условием успешной сдачи экзамена является знание законодательных норм.
Ассоциация риэлторов Санкт-Петербурга и Ленобласти приняла решение об аккредитации программ учебных центров и аттестации специалистов, прошедших обучение по единой системе, принятой в рамках регионального бизнес-сообщества. Можно с уверенностью сказать, что после отмены лицензирования с подобной проблемой столкнется и строительное сообщество. Сейчас в строительстве в Петербурге работают около 200 тыс. специалистов, в риэлторском бизнесе - около 20 тысяч. Однако это не означает, что проблем в десять раз меньше.
- Одна из самых актуальных городских тем - новая целевая программа "Расселение коммунальных квартир". Каким образом риэлторы могут поучаствовать в этом процессе?
- В коммунальных квартирах Петербурга проживают 327 тыс. человек, из них стоят на городской очереди 187 тыс. семей. Количество коммунальных квартир в Северной столице превышает 118 тыс. Правительством Петербурга разработано несколько целевых программ. Наиболее интересной для риэлторской бизнеса станет программа "Расселение коммунальных квартир Санкт-Петербурга". Для разработки методик и шлифовки принятого закона при городском Жилищном комитете создана рабочая группа, в которую вошли руководители крупнейших агентств недвижимости города. Программа предполагает несколько способов расселения. Основная цель риэлторов - свести воедино интересы всех проживающих в коммунальной квартире. Методологических вопросов здесь очень много - кому государство должно перечислять денежные средства, как должна проходить процедура оценки коммунальной квартиры? Выработать алгоритм решения этих проблем - одна из главных задач рабочей группы.
- Российская Гильдия риэлторов принимает активное участие в различных мероприятиях для профессионалов рынка и населения. Какие из них вы считаете наиболее важными?
- Рабочая группа под патронажем Российской Гильдии Риэлторов приняла участие в разработке постановления правительства Санкт-Петербурга о поддержке Петербургского ипотечного форума и внесению ежемесячной выставки-семинара для населения "Жилищный проект" в список приоритетных выставок, поддерживаемых правительством Санкт-Петербурга. В мае будущего года пройдет очередной, уже третий Петербургский ипотечный форум, который вновь обещает стать самым крупным профессиональным мероприятием в России по проблемам ипотечного кредитования. Тематика форума будет отличаться от предыдущих тем, что большая часть деловой программы будет посвящена проблемам не только ипотечного кредитования, но и жилищного строительства.
Выставка-семинар "Жилищный проект" прошла 30 августа текущего года в киноцентре "Родина" на Караванной ул., 12. Мероприятие имело значительный успех. На исходе лета выставку посетили более 1,5 тыс. горожан, что еще раз показало актуальность тематики для населения.
