Павел Созинов: `Необходим постоянный поиск новых путей развития`Назад
Павел Созинов: `Необходим постоянный поиск новых путей развития`
Директором Экспертного cовета по определению надежности строительных компаний назначен Павел Созинов, ранее работавший заместителем генерального директора и директором по связям с общественностью Ассоциации "Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада". С новым топ-менеджером ЭСОНа мы беседуем о современном состоянии и ближайших перспективах отрасли.
- Поздравляем вас с назначением, Павел Борисович! Очертите, пожалуйста, круг задач, которые вы считаете первоочередными.
- Экспертный совет работает на рынке уже шесть лет и является достаточно успешной общественной, консалтинговой и экспертной структурой, в задачи которой входит информирование инвесторов на рынке жилья, оценка профессиональной и финансовой устойчивости предприятий строительного комплекса, развитие систем контроля качества и методическое обеспечение этих направлений. Чтобы структура была устойчивой, необходимо постоянно искать новые перспективные пути развития. Так что, очевидно, вопросы стратегического развития и станут моими задачами на первом этапе. Например, последний год активно говорят о процессах саморегулирования строительной отрасли. В связи с этим ЭСОН активизирует разработку и внедрение профессиональных стандартов, тем более что все методики уже давно апробированы на практике при сертификации строительных компаний. Пожалуй, еще одним направлением может стать профессиональный консалтинг. Совет проводит самостоятельные маркетинговые исследования рынка недвижимости по самому широкому кругу тем.
- Какими критериями руководствуется ЭСОН при оценке "профессиональной и финансовой устойчивости" строительных компаний?
- С этой целью разработана "Методика определения надежности предприятий строительного комплекса". Экспертиза проводится на основании добровольной заявки самой строительной фирмы. Первый этап представляет собой проверку профессиональной деятельности компании, исследование ее истории и нынешнего состояния путем рассылки запросов в соответствующие органы власти и надзора города. В итоге определяется наличие и периодичность задолженностей предприятия по отчислениям на развитие городской инфраструктуры, приостановок и отзывов лицензий и т. п. Затем члены Совета коллегиально выносят решение о результате прохождения первого этапа экспертизы. Вторым этапом является экспресс-анализ финансово-хозяйственной деятельности предприятия. Критериями служат значения 10 коэффициентов, оцениваемых по данным бухгалтерской отчетности предприятия. Для проведения второго этапа экспертизы Экспертным советом аккредитовано несколько аудиторских фирм. На основании их заключения члены Совета принимают окончательное решение по итогам проведенной экспертизы. В случае положительного результата компания включается в "Перечень стабильных и надежно работающих предприятий строительного комплекса" и получает соответствующее Свидетельство, которое действует в течение одного-трех лет, в зависимости от экономических показателей организации.
- Если ЭСОН позиционируется, в том числе, и как консалтинговая структура, то, быть может, расскажете о своем видении текущей ситуации на рынке жилья? И каков ваш прогноз развития событий?
- Этот вопрос постоянно задают потенциальные инвесторы во время наших консультаций и на семинарах, которые мы проводим при информационной поддержке вашего журнала. Не хотелось бы делать однозначных оценок, поэтому предложу следующий вектор, направление для рассуждений. Я не буду оригинален, если еще раз отмечу, что последние два года строительный комплекс бьет все рекорды постсоветского периода и возводит объемы жилья, сравнимые с показателями 1980-90-х. В 2004 году в РФ было введено более 41 млн квадратных метров жилья. При этом все строительство в России локализовалось вокруг нескольких мегаполисов, приобретя местный колорит и региональную специфику. В Северной столице в прошлом году введено более 2 млн квадратных метров. По данным ГУ "Управление инвестиций", сейчас в стадии строительства в Петербурге находится около 6 млн квадратных метров жилья, в стадии проектирования - около 4 млн. Хотя цифры выглядят достаточно оптимистично, в то же время некоторые аналитики указывают на крайне неравномерное распределение пятен. Так, на долю 20-30 ведущих застройщиков приходятся основные запасы земельных участков. Настораживает, что компании заявляют о необходимости переноса заявленных сроков окончания работ по уже начатым объектам. Учитывая, что число выдаваемых разрешений на строительство уменьшилось в пять раз, следует признать обоснованными опасения экспертов, указывающих на вытеснение с рынка небольших и средних строительных компаний, которые не обладают достаточными земельными и финансовыми ресурсами. Ежегодные продажи на строительном рынке зафиксировались на 1-1,2 млн квадратных метров, причем наметились тенденции к снижению покупательского спроса. Так, по отношению к прошлому году платежеспособный спрос упал на 40%. На продажу выставлено более 3 млн квадратных метров. Следует отметить, что объем непроданного на "первичке" жилья постоянно увеличивается - оно закономерно пополняет и без того перегретый вторичный рынок. Рост себестоимости строительства, подброшенный Правительством России в конце прошлого года труднопереваримый "жилищный пакет", неумеренные аппетиты монополистов, вялая ипотека и отсутствие альтернативных схем финансирования строительства привели к сложной ситуации на жилищном рынке.
- Согласно экономической теории стагнация рынка ведет, в конце концов, к сужению объема предложения и росту цен...
- Что в принципе и явилось бы логичным развитием ситуации. Но это краткосрочный локальный прогноз. Он не учитывает те обещанные Правительством РФ 213 млрд рублей, которые должны пойти на финансирование национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" в течение 2006-2007 годов. Как прозвучало на последнем заседании Правительства, объемы выделяемых ипотечных кредитов возрастут в 20 раз - с 20 млрд рублей до 415 млрд рублей в 2010 году, количество выданных кредитов увеличится с 40 тыс. до 1 млн. Данные прогнозы нашли свое воплощение в новом варианте программы "Жилище". При этом планируется снижение процентной ставки по рублевым ипотечным кредитам с 14-15% до 8%. Предусмотрены меры по стимулированию предложения и спроса.
Чтобы активизировать предложение, за счет федерального бюджета Правительством предусмотрено выделение в 2006 году 12,5 млрд рублей государственных гарантий по банковским кредитам на обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой и 1,7 млрд рублей - на субсидирование процентов по кредитам.
Для стимулирования покупателей предполагается предоставить дополнительные государственные гарантии по заимствованиям Агентства ипотечного жилищного кредитования в размере 138 млрд рублей, а также увеличить уставной капитал АИЖК - до 22,2 млрд рублей.
- На первый взгляд, эти цифры звучат довольно оптимистично...
- Да, но помимо закономерной оптимистической реакции возникает ряд вопросов. А именно: на основании каких экономических выкладок удастся снизить процентную ставку по кредиту, если инфляция остается на уровне 12% в год? Остается не ясным, почему снижение ипотечной ставки до 11% (планы Правительства РФ на 2007 год) должно привести к увеличению выданных кредитов в 8 раз! Почему не в 10 или 12?
За скобками остается вопрос о перенасыщении рынка. При каких объемах ипотечных кредитов это произойдет, и как Правительство будет поступать в случае, когда снижение ставок перестанет отражаться на платежеспособном спросе.
Еще одно замечание - увеличение количества ипотечных кредитов неизбежно приведет к росту цен. Конечно, замечательно, что авторы программы знают о такой проблеме, и она находит отражение в новой редакции, но и только.
Следующий вопрос: каким образом депрессивные регионы будут возвращать кредиты на развитие инфраструктуры, ведь продажа инженерно подготовленных участков там невозможна по определению. В этом отношении интересен принцип выбора регионов, куда отправятся озвученные миллиарды. Видимо, скоро в Первопрестольную потянутся вереницы ходоков. В принципе Петербург здесь вне конкуренции - у нас имеется удачно реализованный проект Всемирного банка и проекты стратегических инвесторов. А регионам есть повод побеспокоиться.
Государственные гарантии на поддержку системы рефинансирования ипотечного кредитования АИЖК в 2006-2007 годах предусмотрены в размере 30 млрд рублей. Эти меры должны привести к увеличению объемов жилищного строительства на 37%, то есть на 6 млн квадратных метров. Закономерен вопрос - не слишком ли велика цена такого увеличения. Ведь сегодня по схеме долевого строительства в России возводится в год 35-37 млн квадратных метров, и эти объемы не стоят государству ни копейки!
- ЭСОН призван защищать права инвесторов - почему же вы так скептически относитесь к механизму ипотечного кредитования? Ведь он гораздо безопаснее для приобретателей жилья, чем схема долевого строительства.
- Но этот механизм и гораздо дороже. Приобретая ипотечный кредит, мы приобретаем и все проценты по его обслуживанию. Более того, в себестоимость нашей квартиры включается и банковский кредит строительной компании, которая, не привлекая средств дольщиков, будет вынуждена перекредитовываться в банке. Все это цена рисков. И вновь все тот же закономерный вопрос - не слишком ли она велика? Может быть, стоило включить в схему долевого строительства обязательное страхование рисков и на этом ограничиться. Варианты рассрочек и квазиипотечные программы давно существуют и у самих строительных компаний.
Вместо рыночного сосуществования различных финансовых схем нам предлагается полное вытеснение механизма долевого строительства административными методами и замена его двухуровневой американской моделью, которая включает в себя помимо всего прочего еще и необходимость работы с ценными бумагами. При нашем неразвитом рынке ценных бумаг такое предложение - нонсенс.
Почему бы нам в качестве переходной модели не воспользоваться, например, системой, принятой в Южной Корее. Динамика развития этой страны, бесспорно, заслуживает внимания. Сеул - крупнейший мегаполис - застраивается исключительно при помощи долевого участия инвесторов. Но в этом процессе задействованы и банки, и страховые компании, и, естественно, все происходит при непосредственном государственном регулировании. Опыт стран Восточной Европы показывает привлекательность стройсберкасс. Кооперативы, закрытые паевые инвестиционные фонды, строительные сберегательные кассы - все эти схемы должны быть под пристальным вниманием экспертов и власти.
Но федеральная целевая программа "Жилище" предусматривает только ипотечную схему. Через пять лет предполагается увеличить объемы строительства по ипотечной схеме с 1,2 до 80 млн квадратных метров - в 80 раз! Опираясь на цифру в 41 млн квадратных метров, введенных в 2004 году, авторы законопроекта скромно замечают, что ее нужно увеличить лишь в два раза, и мы получим обозначенные Президентом России 80 млн квадратных метров. Но они забывают уточнить, что эта цифра складывается только за счет гонимой сегодня "долевки".
- Чувствуется, что все сказанное - только преамбула для серьезного обсуждения...
- Более того - это приглашение к диалогу. Крупнейшими профессиональными общественными объединениями, Экспертным советом по определению надежности строительных компаний и журналом "Бюллетень Недвижимости", естественно, при участии органов власти разных уровней, в начале следующего года будет инициирован и проведен Первый Петербургский ипотечный форум. Как видно из названия мероприятия, там будут обсуждаться альтернативные схемы привлечения средств в строительство.
