Павел Созинов: О рисках, как и о политике, нужно говорить спокойно&quоt;Назад
Павел Созинов: О рисках, как и о политике, нужно говорить спокойно&quоt;
Рынок жилищного кредитования, несмотря на усилия государства и бизнес-сообществ, остается в зоне повышенного риска. Эта проблема будет основной для секции "Механизмы снижения рисков ипотечного кредитования". Рассказывает ее ведущий, директор Экспертного совета по определению надежности предприятий строительного комплекса Павел Созинов.
Павел Созинов, директор Экспертного совета по определению надежности предприятий строительного комплексаРисковое дело
К сожалению, инвестиции в недвижимость сегодня зачастую относят к рисковым предприятиям. Именно на риски и инфляцию ссылаются специалисты финансовых организаций, предлагая высокие кредитные ставки заемщикам. И все же не менее 10#8209;15% покупателей квартир на первичном рынке являются инвесторами, приобретающими жилье с целью извлечения прибыли за счет его перепродажи или сдачи в аренду. Это свидетельствует о привлекательности инвестиций в недвижимость. Как реально оценить риски при различных формах и механизмах жилищного кредитования? Ответ на этот вопрос зачастую лежит в области не цифр и фактов, а политики.
Наиболее наглядный пример - долевое строительство и накопительные формы привлечения средств. Чиновники и законодатели явно переоценивают их риски. Так, по данным Комитета по промышленности, строительству и наукоемким технологиям Госдумы РФ, в перечень "обманутых дольщиков" в Петербурге попадают 12 тысяч человек. В то же время, по оценке Ассоциации "Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада", из всего объема построенного по схеме долевого строительства жилья лишь по 0,15% договоров возникли судебные разбирательства.
Последняя оценка совпадает с мнением вице-губернатора Санкт-Петербурга Александра Вахмистрова, который говорит о том, что ежегодно в "зону риска" попадает не более одного строительного объекта. То есть максимум 300 квартир, что составляет около 1% от объема проданной недвижимости (а это 25 тыс. новых квартир в год). И все же чиновники, обеспокоенные рискованностью строительства, принимают все новые и новые нормативные акты, усугубляя и без того сложную и многогранную законодательную ситуацию.
Закон на страже
Специалисты рынка недвижимости с марта 2004 года следят за инициативами новой федеральной надзорной службы - ФСФР. Именно на нее возложено регулирование деятельности по привлечению денежных средств граждан посредством ЖНК и работы бюро кредитных историй. ФСФР разрабатывает и нормативную базу для закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости, и документы, касающиеся выпуска ипотечных ценных бумаг. Строители всерьез обеспокоены Постановлением Правительства РФ о ежеквартальной отчетности, в котором ФСФР отводится роль основного модератора. Таким образом, жилищная политика Правительства создала новую надзорную службу, призванную снизить риски рынка недвижимости. В планах секции - обсуждение дальнейшего взаимодействия строителей и новой структуры.
К факторам риска до сих пор можно отнести сложности, с которыми сталкиваются покупатели жилья при регистрации сделок. Несмотря на титанические усилия, предпринимаемые Управлением регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, ситуация далека от разрешения.
К отрадным достижениям прошлого года следует отнести принятие Закона "О кредитных историях". Не вызывает сомнений, что бюро кредитных историй будут созданы. За скобками, правда, пока остается физическое исполнение замысла.
И для рынка в целом, и для каждого покупателя строящегося жилья важны тенденции на стыке областей недвижимости и страхования. Обязательное страхование входит в условия предоставления ипотечного кредита и обходится клиенту в 1#8209;1,5% от стоимости недвижимости. К этому привыкли. Однако к юридическим казусам следует отнести попытку законодателей, в лице Комитета Госдумы РФ по финансовым рынкам и кредитным организациям, вменить обязательное страхование при долевом строительстве. Причем это положение должно стать одной из поправок в ФЗ#8209;214 "Об участии в долевом строительстве...".
Задача секции - обозначить болевые точки при жилищном кредитовании. В принципе - оценить степень рисков рынка недвижимости. Попытаться систематизировать проблемы и найти эффективные пути решения.
