Павел Созинов: `Задачей Ассоциации было и остается повышение престижа профессии риэлтор`Назад
Павел Созинов: `Задачей Ассоциации было и остается повышение престижа профессии риэлтор`
Исполнительным директором - вице-президентом Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленинградской области назначен Павел Созинов. Корреспондент ГК "Бюллетень Недвижимости" встретилился с новым руководителем исполнительной власти Ассоциации для разговора о стоящих перед ним задачах и проблематике современного рынка недвижимости.
Исполнительным директором - вице-президентом Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленинградской области назначен Павел Созинов. Фото: Всеволод Коновалов, ГК "Бюллетень Недвижимости"- Уважаемый Павел Борисович, поздравляем Вас. И спасибо за готовность посвятить время и силы работе на благо АРСПб и ЛО. Какие цели и задачи Вы видите перед собой на новой должности?
- Трудно оценивать ситуацию и очерчивать перспективы сразу после первых поздравлений с назначением, но давайте попробуем... Наиболее важной задачей Ассоциации, на мой взгляд, была и остается работа по повышению престижа профессии риэлтор и развитию процессов саморегуляции на рынке недвижимости. Нам необходимо продвигать брэнд Ассоциации, как в профессиональной среде, так и в широких слоях населения. Здесь мы должны в первую очередь опираться на те инструменты саморегулирования, которые уже сегодня действуют на рынке недвижимости. Много выступлений, посвященных разным аспектам саморегулирования, прозвучало на IX Национальном конгрессе по недвижимости. Безусловно, необходимо продвигать сертификацию и профессиональные стандарты, соответствие которым предоставляемых услуг должно стать в глазах потребителей залогом надежности и стабильности риэлторской компании. Необходимо и дальше совершенствовать подготовку специалистов, внимательно относиться к программам обучения профессионалов на рынке недвижимости. Также никогда нельзя забывать о социальной функции профессии - ведь риэлтор работает с людьми. От его профессионализма зависит счастье десятков тысяч семей. А это огромная ответственность! Эти задачи актуальны для всех российских риэлтеров.
А локальные планы - это, в частности, перестройка работы профобъединения с областными агентствами. Здесь много нюансов чисто организационного свойства. На последнем Совете Ассоциации вице-президент Сергей Сосновский высказал интересное предложение о создании территориальных структур в Ленобласти. Также среди перспективных проектов АРСПб и ЛО - активное сотрудничество с другими профобъединениями специалистов рынка недвижимости и "смежников". Например, разработка обучающих программ для ипотечных брокеров совместно с Ассоциацией Банков Северо-Запада.
-Вы присутствовали на прошедшем недавно IX Национальном Конгрессе по недвижимости. Ваши основные впечатления?
- Прежде всего, мне хотелось бы поздравить Александра Юрьевича Романенко с назначением на пост президента Российской Гильдии Риэлторов. Мне посчастливилось быть с ним знакомым последние 10 лет. Я считаю его профессионалом высочайшего класса. А также поздравить всех победителей Конкурса "Профессиональное признание 2006" и всех членов Ассоциации риэлтеров СПб и ЛО с заслуженной победой. Наша Ассоциация - лучшая в России! Это очень значимый результат. И, наконец, следует отметить, что юбилейный X Конгресс в июне следующего года пройдет в Петербурге - это и большая честь, и большая ответственность для всего петербургского риэлтерского сообщества. Будем вместе работать над тем, чтобы это мероприятие запомнилось всем его участникам с самой лучшей стороны. Что касается собственно работы Конгресса, то я, с вашего позволения, порекомендую читателям обратиться к очень подробному изложению всех перипетий этого мероприятия на страницах ваших же изданий ГК "Бюллетень Недвижимости".
- Вы много времени отдали работе с дольщиками, инвесторами, строителями, поэтому разрешите задать вопрос и о строительном рынке. Недавно приняты в третьем чтении поправки в пресловутый ФЗ-214. Разрешит ли этот шаг патовую ситуацию в законодательном урегулировании строительного бизнеса?
- Не приходится ожидать, что какие-либо поправки к 214-ФЗ чудом разрешат все проблемы, связанные с применением схемы долевого участия. Власть, практически устранившись от реального регулирования жилищного строительства, на разных этапах разработки закона и поправок к нему пыталась переложить ответственность за возможные инвестиционные риски на других субъектов рынка. На банки - посредством "солидарной ответственности", на страховые компании - посредством обязательного страхования. Однако, схема "долевки" изначально не предполагает наличия иных участников процесса, кроме застройщиков и инвесторов-дольщиков. Поэтому даже ипотечное кредитование на первичном рынке выглядит как некий суррогатный механизм. Появившиеся в последних версиях закона залог, либо поручительство банков перед участниками долевого строительства, - это еще одно прочтение все той же, отмененной в первом чтении "солидарной ответственности" банков. Удручающее застройщиков положение закона о целевом использовании средств дольщиков не переформулировано. Таким образом, строители не смогут перенаправлять эти средства для ведения работ на других объектах или на иные нужды - например, для выплат отчислений по инвестдоговору. Некоторое снижение штрафных санкций и возможность расторгнуть договор во внесудебном порядке в случае неисполнения дольщиком своих обязательств - единственное достижение застройщиков. И единственное, что вообще заставляет сегодня власти проболжать работать над поправками к 124-ФЗ - это отсутствие иной работающей схемы привлечения средств в строительство, резкое падение его объемов и рост цен на жилье.
- А какие факторы, с вашей точки зрения, подстегивают рост цен на недвижимость?
- Их очень много, причем в совокупности они дают кумулятивный эффект. Для начала, в России пока еще достаточно высокая инфляция. При уровне 10-12% фактически каждый десятый рубль в течение года обесценивается.
Рост цен на энергоносители и стройматериалы неизбежно увеличивает себестоимость строительства. А все сегменты рынка взаимосвязаны. Так, за 2005 год стройматериалы подорожали в среднем на 15%. А по отдельным позициям, например, по металлу цены растут со скоростью до 10% в месяц.
И развитие ипотечного кредитования подстегивает динамику рынка - в 2006 году ожидается, что не менее 10-15% сделок на рынке жилой недвижимости Петербурга будут оплачиваться с использованием ипотечных кредитов.
Также интенсифицируют рынок различные городские и федеральные социальные программы - расселение ветхого и аварийного жилья, домов вокруг КАД и федеральных строек. Под них приобретаются сотни квартир.
Отмечается и рост реальных доходов населения. Хотя эта цифра в связи со спецификой российской экономики трудно поддается исчислению. По данным Федеральной службы Госстатистики - это 8,3% в 2005 году. А по косвенным оценкам аналитиков рост реальных доходов населения почти вдвое выше. По официальным оценкам численность экономически активного населения Петербурга составляет около 2,5 млн человек. Оборот только первичного рынка жилья в нашем городе в 2005 году составил $1,2-1,5 млрд.
К тому же альтернативное вложение в валюту, в первую очередь в доллары, сегодня не актуально. Доллар дешевеет третий год, потеряв более 15 % своей стоимости. Вложения в недвижимость более рентабельны. И при этом не будем забывать, что цены на недвижимость традиционно устанавливаются в долларовом эквиваленте. Если рассматривать темпы роста цен в рублях - они значительно ниже, чем когда мы оцениваем недвижимость в "похудевших" долларах.
Наконец, сработал фактор так называемого "отложенного спроса". К середине прошлого года покупательская активность упала до рекордно низких величин. Количество договоров купли-продажи уменьшилось в 1 квартале 2005 г по сравнению с тем же периодом 2004 года на 30%. Этому во многом способствовала законодательная активность на фоне неопределенности ожиданий. Оптимистичные расчеты людей, неверно трактовавших формулировку "доступное жилье" как "дешевое" и надеявшихся на глобальное снижение цен в результате принятия "жилищного пакета", затормозили процесс покупки жилья. Но они не оправдались. И очевидным это стало лишь к концу прошлого года. Такое "прозрение" сказалось на резком увеличении числа покупателей и, соответственно, на росте цен.
И все это - на фоне дефицита предложения. Его объем уменьшился за год более чем в 1,5 раза. А 2007 год, по оценкам строителей, будет отмечен рекордно низким вводом жилья - не более 1,5-1,7 млн. кв. метров. Хотя последние июньские торги показали оживление рынка - выставленные участки скупались по рекордно высоким ценам, но строительство на них начнется не ранее 2008 года.
- И как долго будет продолжаться эта ситуация, что ждет рынок в ближайшее время?
- Скачкообразный рост цен за почти пятнадцатилетнюю историю рынка недвижимости явление не новое. И никогда такие темпы не держались более полугода. Обычно за этот срок цены успевали подрасти на 20-25%. Но далее процесс тормозился, и общее повышение за год не превышало 30-40%. Если данная закономерность снова проявится, уже скоро следует ожидать некоторого затормаживания процесса. С конца зимы цены росли более чем на 1% в неделю. Но за последний месяц покупательская активность уже снизилась почти на 10%. Так что хочется надеяться, что сработают те же тенденции, что и прежде. Остается, конечно, некоторая вероятность плавного приближения к отметке в $2000 за метр среднестатистического жилья. Однако, каждая "круглая" цифра в ценовом уровне сама по себе является психологическим барьером, несколько затормаживающим процесс.
Хочется пожелать всем стабильного рынка. Не только покупателям, но и риэлтерам в условиях резкого подорожания приходится очень нелегко. Такая ситуация делает почти невозможной работу по расселениям или с длинными цепочками "встречных покупок". Кажется, что рынок кипит, однако в таком состоянии он крайне нестабилен: бюджеты ползут, вознаграждение тает, сделки рассыпаются в последний момент, когда большая часть работы уже проделана. В итоге рентабельность бизнеса резко падает.
- Вы хорошо разбираетесь в специфике процесса. Видимо, напрасно опасались некоторые риэлтеры, что директором Ассоциации станет человек, ранее, в основном, занимавшийся строительством и далекий от их бизнеса...
- Рынок недвижимости - это единый организм, все части которого прочно взаимосвязаны. И невозможно плотно заниматься одним из его сегментов, не будучи в курсе всего того, что происходит в других. Профессиональные участники нашего бизнеса могут преуспеть только в тесном контакте друг с другом. Поэтому с рядом коллег по Ассоциации я знаком много лет по совместной работе. А в качестве руководителя ЭСОН я нередко разбирался с ситуациями, в которых интересы клиентов одновременно затрагивали и "первичку" и "вторичку". Также приходилось заниматься маркетингом, анализом, сбором информации в комплексе. Так что повода для опасений нет. Тем более что мое согласие на эту должность - отнюдь не результат спонтанного порыва, а взвешенное, продуманное решение. Приняв которое, я отчетливо осознаю связанную с ним ответственность за интересы оказавших мне доверие участников петербургского бизнес-сообщества риэлтеров.
