Частный бизнес наращивает объемы редевелопмента промышленных территорий в центре Санкт-Петербурга. Тормозит процесс лишь неэффективная система согласования проектов госструктурами
В центре Петербурга осуществляется все больше проектов комплексного развития неэффективно используемых территорий (занятых промпредприятиями, складами, свалками и т.д.). Бизнес готов самостоятельно решать почти все проблемы - и подбора земельных участков, и их освобождения от обременений, и привлечения финансовых ресурсов, и даже инженерного обеспечения. Единственное, что нужно бизнесу от власти, - разрешительная документация на проект. Но даже это петербургская администрация не в состоянии обеспечить на современном организационном уровне.
Низкая административная культура - серьезный тормоз инвестиционного процесса. На облегчение бюрократических согласований могут рассчитывать лишь очень немногие стратегические инвесторы, проекты которых курирует лично губернатор Валентина Матвиенко. Между тем, с точки зрения преобразования городской среды и эффекта для развития экономики, наиболее важны именно проекты редевелопмента компактных территорий в центре Петербурга (площадью до 10#8722;15 га), не претендующие на "стратегическую" эксклюзивность. Так что не только бизнес, но и сами городские власти должны быть заинтересованы в том, чтобы новые Правила землепользования и застройки содержали современную систему градостроительного регулирования.
Время пришло
В отличие от явно буксующих "стратегических" проектов в сфере недвижимости (застройка знаменитой "ямы" у Московского вокзала, освобождение территории станции Московская-Товарная, реализация проекта "Набережная Европы" и др.), не рекламируемые и потому малоизвестные проекты развития территорий, которые реализуются бизнесом фактически без участия властей, зачастую оказываются успешнее. Примечательно, что масштабы этих проектов растут - вместо простого, как раньше, перепрофилирования отдельных заводских зданий (в бизнес-центры или торгово-развлекательные комплексы) девелоперы все чаще инициируют комплексное освоение больших производственно-складских территорий в центре Петербурга.
По мнению экспертов, эта тенденция, свидетельствующая о качественном развитии рынка недвижимости Петербурга, будет усиливаться. Ее возникновение связано главным образом с нарастающим дефицитом участков под строительство в центральных районах города - при продолжающемся росте спроса на жилье (бизнес-класса и элитного), а также на офисные помещения (прежде всего класса "B" и "B+"). Город выставляет на торги слишком мало участков, к тому же в основном на окраинах (резерв лакун в центре исчерпан). В силу этих причин "строители начинают всерьез обращать взор на имущественный комплекс заводов", - отмечает директор по развитию ЗАО "Агентство недвижимости "Бекар"" Игорь Горский. "Раньше не имело экономического смысла скупать предприятия для их сноса, - говорит руководитель группы оценки недвижимости ООО "Институт проблем предпринимательства" Алексей Шаскольский. - Но теперь девелоперы вынуждены искать резервы для застройки и появляется серьезный спрос на участки предприятий, многие из которых благодаря своему расположению позволяют вести высотное строительство".
К преимуществам освоения промышленных территорий в центре относится и то, что, как правило, удается легче решать проблемы с обеспечением источниками электро-, тепло-, водоснабжения. Подчас необходимые мощности остаются от вывезенных предприятий.
Комфортный сценарий
Оптимальным вариантом, отмечают девелоперы, является покупка земельного участка непосредственно у собственников предприятия.
Генеральному директору холдинга RBI Эдуарду Тиктинскому нравится участок в районе Смольного - он был хорошо подготовлен к продаже :: Фото - Александр КрупновТак, холдинг "Империя" намерен построить самый большой в своей практике и второй по величине в городе (после "Петровского форта") офисный комплекс класса "B" площадью около 40 тыс. кв. м на участке 2 га на Васильевском острове, где размещались корпуса завода "Пневматика". "Раньше мы ограничивались бизнес-центрами на 10 тыс. кв. м, но сейчас появилась уверенность, что и более значительные объекты будут востребованы рынком, - поясняет коммерческий директор холдинга "Империя" Андрей Пушкарский. - Тем более что за последние два-три года существенно изменилась структура арендаторов. Теперь наибольшим спросом пользуются помещения не по 100#8722;200 кв. м, как раньше, а от 500 до 1500 кв. м". В строительство комплекса холдинг готов инвестировать порядка 40 млн долларов.
Холдинг "Эталон-ЛенСпецСМУ" еще в 2004 году выкупил одну из производственных площадок (1,7 га) Завода металлоконструкций на Петроградской стороне, около набережной реки Карповки. Сейчас, после завершения сложных согласований проекта в КГА, начинается строительство комплекса "Петроградский эталон". Он будет представлять собой мини-квартал (фасады зданий выходят на четыре улицы). Из 50 тыс. кв. м строящейся недвижимости жилье составит около 30 тыс. (остальное - офисно-торговые площади).
Недавно холдинг RBI для осуществления первого совместного проекта с Deutsche Bank Real Estate купил у Прядильно-ниточного комбината участок площадью 1,2 га вблизи Смольного. Как отмечает генеральный директор холдинга RBI Эдуард Тиктинский, участок (на его месте раньше находился заводской стадион) был хорошо подготовлен к продаже. "Хозяева предприятия - молодые энергичные менеджеры. Они сами искали покупателей, и мы смогли быстро договориться о приобретении объекта", - сказал Тиктинский. По его словам, цена земли оказалась несколько выше среднерыночной, но это вполне компенсируется выгодным расположением участка. В строительство офисно-делового комплекса должно быть инвестировано около 85 млн долларов, рентабельность проекта составит 25%. Планируется, что строительство комплекса начнется во втором квартале 2007 года, будет возведено 25 тыс. кв. м жилья и 15 тыс. кв. м коммерческой недвижимости (бизнес-центр, супермаркет, фитнес-центр).
Акционеры инвестиционно-строительной компании "Петрополь" полтора года назад приобрели 100% акций компании, которая являлась собственником участка (4 га) и всего имущественного комплекса неработающего Комбината цветной печати (бывшая Императорская карточная фабрика). На левом берегу Невы, в промышленной зоне Обуховского проспекта, предполагается построить комплекс площадью около 130 тыс кв. м (из них 80#8722;90 тыс. - жилье). Генеральный директор "Петрополя" Марк Лернер отмечает, что компании пришлось решить ряд проблем, препятствующих реализации проекта. В частности, решен вопрос с санитарно-защитной зоной находящихся рядом нефункционирующих цехов Обуховского завода. "По согласованию с КГИОП, вся застройка будет вестись в рамках реконструкции выходящего на Неву главного производственного корпуса - объекта культурного наследия, - поясняет Лернер. - Мы рассматриваем возможность размещения в нем гостиницы, бизнес-центра, объектов социальной инфраструктуры". Почти три десятка строений, не представляющих архитектурной ценности, планируется снести. Эксперты согласны с мнением руководителей "Петрополя", что реализация проекта (объем инвестиций - около 100 млн долларов) может стать стимулом к развитию прилегающих территорий и изменить имидж района как промышленной зоны.
Московский девелопер "РГС Недвижимость" ("дочка" ОАО "Росгосстрах") приобретает часть бывшей территории Северного завода площадью около 9 га (в районе впадения Черной речки в Большую Невку). Рядом с этим участком, на набережной, уже располагается принадлежащий Росгосстраху бизнес-центр. На достаточно обособленной территории инвесторы планируют построить офисный центр (около 70 тыс. кв. м), высотный жилой комплекс (100 тыс. кв. м), а также гостиницу и торговый центр.
Сложным путем
Больше сложностей возникает у девелоперов, когда требуется освобождение участков, занимаемых госструктурами. Хотя примеры успешного решения таких проблем пока единичны, потребности рынка побуждают бизнес предпринимать очередные попытки. Так, компания "Теорема-Холдинг" начинает комплексное освоение участка 12,5 га на Свердловской набережной, на месте бывшего ФГУП "Завод Россия", и это может стать одним из самых крупных в городе проектов развития промтерриторий. "Чтобы сформировать эту территорию, мы выкупали в 2003#8722;2004 годах, в рамках процедуры банкротства, имущественный комплекс ФГУП "Завод Россия" - корпус, который директор завода успел продать до банкротства, и небольшой участок, относящийся к соседней больнице", - рассказывает управляющий компанией "Теорема-Холдинг" Игорь Водопьянов.
РАО "РЖД" - царство Владимира Якунина - неохотно уступает свои территории петербургским девелоперам :: Фото - Иван КуртовС тех пор уже два года продолжаются согласования градостроительной документации. В частности, пришлось проводить историко-культурную экспертизу для определения охранной зоны расположенной поблизости дачи Кушелева-Безбородко, заказывать экспертизу возможной высотной застройки, исправляя неточности в Генплане, и т.д. Особой проблемой оказалось оформление прав на землю, находившуюся в пользовании обанкротившегося ФГУП: в случае с приватизированным предприятием эти вопросы решались бы гораздо легче. Пока на территории идет строительство первого бизнес-центра (используется единственный пригодный каркас здания, остальные постройки подлежат сносу). Всего же планируется возвести 250 тыс. кв. м офисных помещений и 100 тыс. кв. м жилья.
Подсказки властям
Холдинг "Адамант" активизирует освоение территории вдоль Обводного канала, примыкающей к зданию Варшавского вокзала, недавно реконструированному под торгово-развлекательный комплекс. Участок площадью 18 га был предоставлен еще три года назад в рамках созданного тогда Агентства развития территории, но на практике все работы выполняются от лица холдинга как реального инвестора. Развитие этой территории, как и соседней "Измайловской перспективы" и зоны станции Московская-Товарная, сдерживает сложно решаемая проблема - вывод объектов Октябрьской железной дороги (ОЖД). "Мы пересмотрели планы по темпам развития территории, поскольку сейчас складывается благоприятная экономическая конъюнктура. Дополнительный стимул дает и открытие нашего комплекса "Варшавский экспресс"", - говорит генеральный директор ЗАО "Адамант" Дилявер Меметов.
До конца года, как надеется Дилявер Меметов, будут достигнуты основные договоренности с ОЖД - сейчас согласования проходят на уровне главы РАО "РЖД" Владимира Якунина. "Мы нашли интересный для обеих сторон вариант, - поясняет Меметов. - ОЖД, освобождая территорию, избавляется от неликвидных активов, меняя их на более ликвидные. Железная дорога будет выкупать у государства занимаемые сейчас участки, а затем, исходя из рыночной стоимости, обменивать эти участки и находящиеся на них строения на другие объекты недвижимости. Мы уже подбираем необходимые ОЖД здания. Решается вопрос выделения для Музея железнодорожного транспорта участка у Балтийского вокзала, где мы также будем участвовать в развитии территории". Схема обмена с ОЖД оказалась настолько удобной, что власти собираются применить ее для освобождения "стратегической" территории Московской-Товарной. Хотя, несомненно, частный инвестор сможет более гибко и быстро решить все имущественно-финансовые вопросы с железнодорожным начальством.
Более динамично, чем ожидалось, осуществляется проект развития территории (7,2 га), выходящей на Синопскую набережную (недалеко от площади Александра Невского). Согласно постановлению правительства города, ЗАО "Синопская набережная" год назад получило права на разработку концепции и плана мероприятий по развитию территории (на ней должны разместиться бизнес-центры, торгово-развлекательные объекты, возможно, гостиница площадью около 300 тыс. кв. м). Как сообщил генеральный директор ЗАО "Синопская набережная" Андрей Харкевич, на расселение жителей ветхих и аварийных домов, а также на перебазирование, в частности, Ремонтно-механического завода, автопарка и государственного образовательного учреждения потребуется около 40 млн долларов.
Компания уже начала заниматься имущественными вопросами, выкупать находящиеся на территории здания, подбирать площадки для перевода завода и т.д. "Сегодня мы убеждены, что сможем решить все вопросы освобождения территории за счет собственных и привлеченных средств, - говорит Андрей Харкевич. - Можно сказать, что инвесторы уже дышат в затылок! Главное, что нужно от городских властей, - принятие правительством постановления, позволяющего нам на практике реализовать концепцию. Это позволит хоть как-то сократить сроки согласований".
Тормозная система
По сути, все девелоперы главной проблемой, тормозящей работу, называют не отсутствие финансовых ресурсов, а неэффективность и громоздкость процедур согласований. Так, ЗАО "Синопская набережная" в течение полугода получало в КГА и Комитете по строительству техзадание на подготовку проекта планировки территории, что задержало выполнение других работ. "Несмотря на то что у нас все же была поддержка города!" - подчеркивает Андрей Харкевич. Андрей Пушкарский свидетельствует: "Проблемы согласований сильно сдерживают бизнес. Мы много натерпелись по некоторым объектам. Бывает, бизнес-центр уже два года функционирует, в нем размещаются транснациональные компании, а согласования еще завершаются".
Эдуард Тиктинский прямо говорит о проволочках в согласовании документации чиновниками КГА: "Руководители города прекрасно понимают проблемы, с которыми сталкиваются застройщики, но на уровне исполнителей после отдачи указаний часто начинаются непонятные задержки и переигровки ситуации". Игорь Водопьянов отмечает, что по проекту развития территории на Свердловской набережной Градостроительный совет еще в августе 2005 года утвердил архитектурное решение, но окончательные согласования у главного архитектора не получены до сих пор: "Складывается впечатление, что администрация работает в режиме итальянской забастовки - все приходят на свои рабочие места, выполняют какие-то инструкции, а на выходе оказывается ноль. Нет никаких механизмов, способствующих решению проблемы вывода предприятий. Наверное, власти могут осуществлять только важные проекты национального масштаба. К примеру, если нужно построить "Балтийскую жемчужину", то Валентина Ивановна Матвиенко лично распорядится, чтобы китайским инвесторам мозги не компостировали".
Иными словами, вопрос успешности проектов развития территорий упирается в значительной мере в проблему административной культуры городских властей, которые не способны оптимизировать даже бюрократические процедуры, относящиеся к сфере их компетенции. Гипотетически принятие Правил землепользования и застройки может облегчить ситуацию для девелоперов. Впрочем, требуется высокое качество документа, только тогда он позволит решить главную задачу - создать действительно предсказуемые и внятные правила работы бизнеса на рынке строительства и реконструкции.
