Эдуард Тиктинский: `Горячей осени` на рынке жилья не будетНазад
Эдуард Тиктинский: `Горячей осени` на рынке жилья не будет
Этим летом рост стоимости квадратного метра жилья в Петербурге заметно замедлился. Однако слухи об обвальном падении цен на рынке недвижимости оказались явно преувеличенными. Как продавцы на вторичном рынке, так и строители далеки от пессимизма.
В предыдущие два года цены на жилье в Петербурге росли без остановки. Но нынче ситуация иная. По прогнозам аналитиков, до конца 2004 года темпы роста цен как на первичном, так и на вторичном рынке если и увеличатся, то очень незначительно. О сравнении с динамикой ценового роста начала прошлого года и речи не может быть.
Наш паровоз вперед летит
Стремительный рост цен на петербургском рынке жилья начался в 2003 году. К концу года средняя цена на типовое жилье выросла на 43,4% вместо прогнозируемых 35%. Только за первый квартал 2004 года цены повысились на 25-30%, весной их рост составлял до 5% в месяц. При этом почти все аналитики в один голос твердили, что ежемесячный прирост 4-6% сохранится до конца года. Справедливости ради стоит отметить, что основания для подобных прогнозов были.
В начале 2004 года росту цен способствовало постановление администрации Санкт-Петербурга об увеличении вдвое размера отчислений застройщика на развитие городской инфраструктуры. Если ранее с каждого возводимого метра плата в городскую казну составляла около 40 долларов, то с декабря 2003 года - уже 80. Кроме того, в конце прошлого года был наложен годичный мораторий на уплотнительную застройку. Потом была отменена Инвестиционно-тендерная комиссия, взамен которой предложены торги землей по так называемым "полупакетам", что отрицательно сказалось на темпах ввода жилья в эксплуатацию. Сыграло свою роль и замедление темпов строительства. По словам председателя Комитета экономического развития Владимира Бланка, за январь - июнь 2004 года индекс роста ввода жилья составил 80,3% по отношению к показателю 2003 года. И последняя причина роста цен - рентабельность жилищного строительства, которая позволяла производителям и поставщикам стройматериалов повышать расценки на свою продукцию.
Стабилизация ли?
Но в середине этого года ситуация на рынке кардинально изменилась. Минувшее лето ознаменовалось целым рядом неприятных явлений для участников рынка недвижимости - начиная с банковского кризиса, который повлек за собой сокращение объемов кредитования строительной отрасли, и заканчивая падением объема продаж у всех ведущих игроков рынка. В итоге темпы роста цен на петербургские квартиры летом заметно снизились, несмотря на оптимистические прогнозы участников рынка. В отдельных случаях цены даже упали. Вице-губернатор Санкт-Петербурга Александр Вахмистров поспешил сделать заявление о том, что стремительный рост цен (в рублевом исчислении) на строящееся жилье прекратился. Более того, по словам вице-губернатора, дальше цены будут "чуть-чуть сбавляться". Между тем большинство застройщиков согласны только с первой частью этого заявления, называя замедление темпов роста цен относительной стабилизацией.
Причин замедления, по мнению аналитиков компании "Петербургская недвижимость", несколько. Во-первых, предшествующий период высокого роста цен послужил стимулятором покупательской активности (потенциальные покупатели при возможности стремились как можно быстрее вложиться в недвижимость). Однако ввиду ограниченности круга реальных покупателей и увеличения периода накопления необходимых сумм для потенциальных покупателей возник количественный "провал" граждан, имеющих одновременно и желание приобрести жилье, и деньги. Во-вторых, покупателям типового жилья, например, стало выгоднее и удобнее приобретать квартиры на вторичном рынке, которые из-за меньшей площади (по сравнению со строящимся жильем) оказывались дешевле. На вторичном рынке спад покупательской активности был гораздо меньший и прошел быстрее, что связано с характером сделок на этом рынке в форме скрытого или явного обмена жилья. В-третьих, лето - традиционное время увеличения вложений или накопления средств по многим другим статьям: отдых и путешествия, аренда загородной недвижимости, смена или приобретение автомобиля, ремонт недвижимости и т. д.
Можно покапризничать
На фоне такой стабилизации участники рынка отметили возростание требований, предъявляемых покупателями к жилью. Покупатели стали более разборчивыми при выборе недвижимости и стремятся приобрести квартиру, в которой было бы удобно жить, в доме, построенном в хорошем месте и в соответствии со всеми строительными нормами. Кроме того, повысились требования и к механизмам оплаты строящегося жилья. "В условиях стабилизации спроса и возросшей конкуренции между застройщиками многие строительные компании Петербурга предлагают широкий выбор условий рассрочки и возможность индивидуального графика оплаты, - свидетельствует директор по маркетингу компании "Строймонтаж" Валерий Пьянченков. - Если раньше, когда новые квартиры шли нарасхват, условия рассрочки были довольно жесткими, то сегодня петербуржцы, не уверенные в том, что готовы вносить фиксированный ежемесячный платеж за строящуюся квартиру, без труда могут выбрать компанию, которая пойдет им навстречу. С учетом того, что по некоторым строящимся объектам ежемесячный платеж не превышает 1000 долларов (после внесения 30%-ной предоплаты), индивидуальные графики платежей заметно расширяют число потенциальных дольщиков". По данным АН "Бекар" и компании "Петербургская недвижимость" ценовой расклад на первичном рынке жилья на сегодняшний день следующий. Стоимость квадратного метра в типовых домах "спальных" районов - от 900-950 долларов, индивидуальных проектов в "спальных" районах и в "зеленой зоне" между центром и новостройками - от 1000-1500 долларов. В центре минимальный уровень цен примерно 1500 долларов за "квадрат". В более престижных домах метр площади стоит от 2000-2500 долларов, а при элитных проектах в эксклюзивных местах - 4000-7000 долларов. Все аналитики сходятся во мнении, что в последнее время заметно сократилась разница в цене на готовое и строящееся жилье, так что на вторичном рынке цены немногим отличаются от "первички".
Осторожные прогнозы
Так что же будет с ценами на жилье осенью? Директор холдинга "RBI" Эдуард Тиктинский считает, что рост цен на рынке жилья в Петербурге до конца 2004 года составит не более 7-9%. Примерно такой же прогноз дает и директор ООО "Центр развития проектов корпорации "Петербургская недвижимость" Илья Еременко, который уверен, что к январю 2005 года цены увеличатся всего на 6-8%. А заместитель Генерального директора АН "Бекар" Татьяна Чуприна делает еще более осторожные оценки. По ее словам, "в лучшем случае прирост цен в осенние месяцы составит 0,5-1% в месяц". Это касается как первичного, так и вторичного рынка. "За последние два года риэлтеры уже успели забыть о том, что такое сезонный спад спроса на рынке жилья, - говорит г-жа Чуприна. - Но летние месяцы этого года свидетельствовали именно об этом - офисы агентств недвижимости опустели. У некоторых агентов даже начался "мандраж": неужели рынок ждет спад? Однако сентябрь поставил все на свои места - покупатели активизировались. Правда, на динамике роста цен это пока не сказалось".
Осознав факт общего снижения спроса и цен по отдельным объектам, многие потенциальные покупатели заняли выжидательную позицию. Это отразилось на объемах продаж и привело к формированию так называемого отложенного спроса. От того, когда будет реализован этот спрос, зависит дальнейшее развитие ситуации на рынке и ценовая динамика.
