Эдуард Тиктинский: `Город становится партнером девелоперов`Назад
Эдуард Тиктинский: `Город становится партнером девелоперов`
Перед городским правительством в сфере строительства стоит главная задача - увеличить поступления в бюджет.
Перед городским правительством в сфере жилищного строительства стоят две задачи: с одной стороны, замедлить рост цен, с другой - увеличить поступления в бюджет.
По мнению генерального директора холдинга RBI Эдуарда Тиктинского, цели достижимы при выполнении двух условий: "больше строить и стимулировать спрос финансовыми инструментами".
- Сотни гектар в центре города используются неэффективно - это признает и городское правительство. Возможно ли использовать эту землю для жилищной застройки?
- Да, и частный бизнес уже реализует такие проекты. Но для стимулирования процесса необходима помощь городской администрации. С одной стороны, путем повышения арендной ставки для промышленных предприятий в центре города, с другой - за счет создания технопарков внутри города (чтобы налоги не уходили из городской казны) и финансирования их инженерной подготовки с последующей продажей земли промышленным предприятиям, которые должны быть переведены. Инженерная подготовка территорий - дело высокозатратное, и в одиночку среднему бизнесу с этим не справиться. Здесь город, на мой взгляд, и должен стать катализатором этого процесса. Что же касается территорий, освобождённых от промпредприятий, их огромное преимущество, что они инженерно подготовлены, и затраты на инженерную инфраструктуру будут значительно меньше.
В связи с этим огромное значение имеет новый Генплан, который и должен, в том числе, определить, где будут развиваться жилая и коммерческая, а где промышленная функция.
Городская администрация прекрасно понимает эту задачу, и её финансово-экономический блок уже работает над её решением.
- Территории промпредприятий - это один из резервов, способный увеличить предложение на рынке жилья. Есть ли другие варианты?
- Уплотнительная застройка себя изжила. Поэтому ещё один реальный резерв - развитие инженерной инфраструктуры свободных городских кварталов. Первые шаги, предпринятые новой администрацией, логичны: удвоена сумма отчислений на развитие городской инфраструктуры и разработан порядок распределения участков под застройку через торги. Прямые поступления в бюджет после этого увеличатся. Это приведет к краткосрочному (2-3 года) росту цен на жилье, однако уже в среднесрочной перспективе будет на рынок будет выведен большой объём инженерно подготовленной земли.
Благодаря этим двум мерам, вырастут объемы строительства, что неминуемо приведёт с одной стороны к стабилизации цен, а с другой - к росту поступлений в бюджет города как в виде роста платежей на развитие городской инфраструктуры, так и в связи с ростом налоговых платежей.
- А Вы видите реальные перспективы увеличения спроса?
- Поддержать платежеспособность способна ипотека. Оптимальная формула - "10-10-10", то есть кредит не более 10% на 10 лет не менее $10 тыс. Сейчас власти - и городские, и федеральные - работают над продвижением законов, снижающих кредитные риски, что должно уменьшить кредитные ставки. Прежде всего, речь идет о возможности обращения взыскания на залог, даже если этим залогом является единственное у получателя кредита жилье. На мой взгляд, ускорить процесс можно, если городские власти пересмотрят подход к городской очереди, дотируя часть платежей очередников по обслуживанию кредита из бюджета. Денег в бюджете немного, и тратить их надо так, чтобы на каждый бюджетный рубль задействовать 10 рублей частных средств.
- Какую, по-вашему, роль должно сыграть городское правительство для развития строительного комплекса Петербурга?
- Значительный комплекс мер уже реализуется, о некоторых мероприятиях я сказал, отвечая на предыдущие вопросы. Хочу сказать о крупных проектах (размер инвестиций свыше $100 млн.), которые, безусловно, имеют свою специфику.
Разработка такого рода проектов до стадии привлечения западных инвесторов требует от девелоперов высочайшей квалификации и крупных рисковых инвестиций на начальном этапе реализации проекта. Таким признакам отвечают всего несколько девелоперских компаний Санкт-Петербурга.
Одним из возможных, на мой взгляд, способов развития проектов такого масштаба может быть закрытый конкурс с предварительной преквалификацией девелоперов с представлением ими твёрдых финансовых гарантий на готовность потратить на предварительном этапе сумму не менее 1 миллиона долларов США под их собственный риск. Преквалификация должна основываться на их опыте реализации проектов, приближённых по сложности и масштабу. Параметры преквалификации - предмет отдельной работы, предмет конкурса - доля города в предприятии-собственнике проекта. После проведения работ по предевелопменту (определение оптимального назначения, концептуальный дизайн, анализ затрат, подготовка бизнес плана) доля города может быть выражена не только в процентах акционерного капитала предприятия, но и в денежном выражении. Уже через 1,5-2 года после начала проекта доля города может быть выкуплена девелопером или потенциальным инвестором, входящим в проект. Уверен, это наиболее выгодный вариант распоряжения городской собственностью такого масштаба.
