Владимир Джикович: `Строители и банки должны работать вместе...`Назад
Владимир Джикович: `Строители и банки должны работать вместе...`
Рост объемов жилищного строительства необходим, чтобы доступность ипотеки не привела к резкому росту цен на жилье. Проблемы финансирования отрасли обсудят участники Петербургского ипотечного форума, который состоится в Северной столице 1 марта. О формировании рынка ипотеки, взаимодействии кредитных организаций и застройщиков рассказывает президент Ассоциации банков Северо-Запада Владимир Джикович.
- Владимир Велийкович! Ассоциация банков Северо-Запада является одним из организаторов Петербургского ипотечного форума. Какова цель проведения столь масштабного мероприятия? На какие результаты вы рассчитываете?
- Я считаю, что ипотечное кредитование является сильнейшим стимулом для развития не только строительной отрасли, но и всей экономики в целом.
Ведь создание одного рабочего места в сфере строительства дает 10-12 рабочих мест в других отраслях промышленности. Такие примеры уже были в разных странах. В Америке, например, поддержка государством различных форм ипотечного кредитования способствовала выходу страны из экономического кризиса и дальнейшему процветанию. Сейчас, в связи с принятием жилищного пакета, в том числе закона "Об участии в долевом строительстве..." (No 214-ФЗ), схемы привлечения средств в строительство меняются на более цивилизованные.
Я надеюсь, что Петербургский ипотечный форум поможет привлечь внимание всех участников рынка как к проблемам ипотечного кредитования, так и возведения жилья. А также - обсудить те законодательные меры, которые направлены на решение этих вопросов. В самом названии организаторы определили основной вектор работы: развитие строительного сектора напрямую связано с ипотечным кредитованием.
- Какие темы форума, по вашему мнению, будут интересны петербуржцам? Будут ли его участники апеллировать к властям по поводу финансовой поддержки ипотеки?
- Я думаю, что одна из принятых правительством программ "Жилище" как раз и предусматривает государственную поддержку ипотечного кредитования. Вероятно, это произойдет через субсидирование процентной ставки за счет федеральных средств или снижения первого взноса для некоторых социальных категорий граждан. Я думаю, эти вопросы будут подробно обсуждаться на форуме.
Горожан должно заинтересовать, какие меры принимает правительство для решения жилищных проблем. Кроме того, используя материалы Ипотечного форума, люди смогут сориентироваться в схемах жилищного кредитования, узнать более подробно об ипотечных программах различных банков и, возможно, выбрать свой вариант улучшения жилищных условий.
- Сейчас роль банков в жизни россиян значительно возросла, произошел прорыв на рынке потребительского кредитования. Но ипотека пока, несмотря на все усилия властей, не стала массовым явлением. Что больше всего мешает ее развитию в России?
- Основная проблема - уровень доходов населения, который диктует спрос на данные услуги. Чем выше платежеспособность, тем больше заемщиков у банков. На развитие кредитования влияет не столько процентная ставка, сколько срок погашения и сумма займа. В потребительском кредитовании ставки сравнительно высоки - 20-30%, но размеры займов и сроки небольшие. Следовательно, и риски меньше. Поэтому банки достаточно охотно выдают потребительские кредиты. Проценты по ипотечному кредиту значительно меньше, но суммы и сроки погашения значительные. Следовательно, идет гораздо более жесткая проверка заемщика на платежеспособность. И чаще отказывают в выдаче кредита. Процентные ставки по ипотечным кредитам, конечно, будут снижаться, но ниже уровня инфляции они быть не могут. Искусственно понизить ставки способны только крупные финансовые институты, которые приходят на рынок и заведомо идут на определенные убытки, предлагая демпинговые цены - для привлечения потока клиентов.
- Насколько увеличились риски банков с ростом кредитования в стране, в том числе и ипотечного? Не угрожают ли объемы просроченной задолженности устойчивости и надежности коммерческих банков?
- Безусловно, чем больше выдано кредитов, тем больше невозвратов и тем значительнее риски банков. Критический процент задолженности зависит от конкретного банка, структуры его активов и пассивов, от того, какая часть активов направлена на потребительское кредитование. В банке может быть 100% невозврата, но если он задействует в потребительском кредитовании только 1% своих активов, никаких значительных убытков не будет. Это соотношение индивидуально и рассчитывается в каждой кредитной организации специалистами по управлению рисками, определяется и контролируется Центральным банком РФ с помощью системы нормативов и конкретных проверок. Но таких случаев, чтобы банк лопнул или находился на грани краха из-за роста объемов кредитования, пока нет. Мы можем говорить сейчас только теоретически, основываясь на формальной логике, о том, что риски возрастают. Но со временем и банки начинают строить свою систему управления, отслеживать статистику невозвращенных кредитов, соответствующим образом работать с клиентами. Большое значение будут иметь бюро кредитных историй (БКИ), когда начнут функционировать в полной мере. Правда, произойдет это не раньше, чем года через три, когда оформятся кредитные истории заемщиков. Но уже сейчас банки, работающие на рынке кредитования, имеют свои базы данных, скоринговые модели, которые совершенствуются. Кроме того, создаются специализированные структуры по проблемным кредитам - коллекторские агентства. Например, при Ассоциации организован информационный центр, специалисты которого занимаются этими вопросами и оказывают помощь банкам.
- Чем коллекторские агентства отличаются от бюро кредитных историй?
- Это совершенно разные структуры: бюро создают информационные базы данных всех заемщиков, в которых имеются данные о том, как они расплачиваются по кредитам. На основании этих сведений банк может решать, выдавать новый заем или нет. Информационный центр по работе с проблемными кредитами начинает действовать тогда, когда банк уже выдал кредит, но по нему идет просрочка платежей, заемщик его не гасит в договорные сроки или вообще не возвращает. Этот кредит передается в центр, где специально подготовленные сотрудники работают с каждым заемщиком индивидуально. Ведутся телефонные переговоры, встречи, готовятся документы, и дело доводится до исполнительного производства в суде. И БКИ, и коллекторские агентства работают на развитие рынка кредитования. Если банк не может или не хочет тратить средства на создание отдельного подразделения, можно воспользоваться услугами подобных организаций. В западных странах, где развито потребительское и ипотечное кредитование, данные услуги очень востребованы. В нашей стране, пока займов выдавалось мало, каждый банк решал эту проблему индивидуально. Но по мере роста объемов кредитования увеличивается и спрос на услуги по улаживанию спорных ситуаций.
- Считается, что с развитием ипотеки страну ожидает так называемая волна невозвратов кредитов. Каким образом банковское сообщество собирается отстаивать свои интересы в этом вопросе? Каким, на ваш взгляд, должен быть эффективный механизм защиты кредиторов от подобных явлений? Достаточны ли законодательные гарантии защиты интересов кредиторов?
- Сейчас статистики по невозвратам ипотечных кредитов практически нет. Объем ипотечного кредитования сравнительно небольшой, и выдаются займа на основании тщательной проверки. При оформлении ипотеки требуется гораздо большее количество документов, а обеспечением является приобретаемая недвижимость. Если возникнут проблемы по выплатам, банк всегда может вернуть свои деньги, реализовав то жилье, которое в залоге. Другое дело, что существуют различные юридические трудности, связанные с выселением неплательщика по кредиту. Определенный риск из-за несовершенства законодательства присутствует. Сейчас, правда, в Госдуме принимается ряд поправок, направленных на защиту кредитора. В частности, маневренный фонд для неплательщиков по ипотечному кредиту должен появиться как результат изменений в законодательстве.
- Для развития ипотечного кредитования необходимо не только снижение банковских ставок, но и рост предложения на рынке жилья за счет возведения новых объектов. Но Закон No 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве...", по мнению большинства строителей, практически лишил "первичку" финансирования. Банкиры же считают строительный рынок высокорисковым и не стремятся его кредитовать. На ваш взгляд, в чем заключается решение этой проблемы?
- Сейчас, на переходном этапе, строители вынуждены привыкать к новым условиям работы. Классическая схема взаимодействия строительных и кредитных организаций должна выглядеть следующим образом: застройщик берет кредит в банке и возводит дом. По окончании строительства продает готовые квартиры и погашает заем. В свою очередь, заемщик кредитуется для покупки уже готового жилья. Но сейчас такой идеальный вариант не работает по нескольким причинам: на первом этапе банки отказываются кредитовать строительные компании, так как последним нечего предложить для обеспечения кредита. Уставный капитал большинства наших корпораций составляет, как правило, очень небольшие суммы. В "долевке" схема была простая. Под строительство дома создавалось новое юридическое лицо, под которое собирались деньги дольщиков. При этом возникали достаточно серьезные риски. В большинстве случаев строители работают честно, но от проблем никто не застрахован. В результате страдают те, кто вкладывает деньги. Отличие кредитных организаций от строительных в том, что банки очень строго контролируются ЦБ. Их действия жестко регламентированы различными требованиями и нормативами. Сейчас строительным компаниям необходимо накапливать капитал и начинать работать так, как работают во всем цивилизованном мире. Пройдет лет пять, все встанет на свои места, никто и не вспомнит о сломанных из-за долевого строительства копьях. За этот переходный период кто-то сумеет создать ликвидные активы, накопить капитал и будет действовать по классическим схемам, кто-то уйдет с рынка. Третьего не дано. А пока действуют обходные, "кривые" схемы, "предыпотека" и т. д.
Я считаю, во время переходного периода у строителей один выход: допустим, нет капитала, но есть деловая репутация. И банк может выдать кредит на строительство, учитывая, что компания много лет существует на рынке, пользуется доверием партнеров, в этой организации работают грамотные специалисты. Заемщику же выдается кредит на "первичку" для участия в проекте проверенного банком, аккредитованного застройщика. В качестве залога может выступать, например, поручительство третьих лиц. Конечно, это не ипотека в классическом варианте, а меры переходного периода на пути к нормальному цивилизованному рынку. К сожалению, пока это единственный реальный источник финансирования для строительства. Выход, повторяю, в наращивании капитала путем аккумуляции прибыли и укрупнения строительных компаний. При этом появляется еще один финансовый источник. Крупная корпорация может выпускать ценные бумаги: обязательства в виде корпоративных облигаций, а при увеличении акционерного капитала - и акции. Таким образом, часть капитала может реализовываться на бирже, а полученные деньги пойдут в развитие строительной индустрии. Другого пути в мировой экономике не придумали.
- Некоторые участники строительного рынка говорят о том, что ФЗ No 214 был принят при активном лоббировании банковского сообщества, которому выгодно, что заемщики и строители станут обращаться в кредитные организации за ссудой под проценты. Так ли это на самом деле?
- Говорить о каком-то лоббировании неверно. Даже сами строители отмечают, что им выгоднее взять заем в банке, а потом уже реализовывать готовое жилье по тем ценам, которые будут в данный момент на рынке. Ведь стоимость квадратного метра за время строительства возрастает. А когда собирают деньги по долевой схеме, стоимость квартир сознательно занижается, чтобы привлечь потенциальных клиентов. Потом застройщики вынуждены на последнем этапе добирать с дольщиков еще какие-то средства. То же происходило, пока не приняли закон о страховании банковских вкладов. Коммерческие банки были предоставлены сами себе, случались банкротства, люди лишались своих вкладов. Кто в такой ситуации будет доверять кредитным организациям? Ведь обычный человек считает, что если банку выдали лицензию и разрешили работать на рыке, можно спокойно вкладывать свои сбережения. Теперь, если банк допущен в систему страхования вкладов, то даже в случае банкротства вкладчик вернет свои деньги. Сейчас подобная ситуация - со строительными организациями. Экономическая модель, по которой живет страна, изменилась, и обществом эти изменения начинают восприниматься позитивно.
- Некоторые представители российского бизнес-сообщества отрицательно относятся к открытию филиалов западных банков в России, считая это разрушительным для нашей банковской системы. Ваше мнение по данному поводу?
- Надо разобраться с этим вопросом более конкретно. Есть иностранные акционеры в наших банках. Есть банки, где акционеры только резиденты. Но все они зарегистрированы в России и работают по российскому банковскому законодательству. Вопрос состоит в том, чтобы разрешить открытие филиалов западных кредитных организаций. Именно это является одним из условий вступления России в ВТО. Я считаю, что делать такой шаг в данный момент нельзя. Во-первых, наша банковская система сегодня неконкурентоспособна по сравнению с западными кредитными учреждениями, мы существуем в совершенно разных условиях. Нормативы, разработанные Центральным банком РФ, достаточно жесткие, издержки по организации работы российских банков пока еще очень велики, так же как и контроль со стороны ЦБ. Филиал зарубежного оператора работает согласно законодательству своей страны, которое может быть совершенно отличным от нашего. Далее: инфляция в России сейчас, только по официальным данным, -11%, на Западе - 2-3%. Соответственно, ресурсы в наших банках стоят дороже, чем в западных. И если дешевые западные ресурсы придут на наш рынок, то они смогут демпинговать при предоставлении тех же кредитов. С одной стороны, вроде бы замечательно - население получит кредиты с низкими процентными ставками. С другой стороны, это продолжится только до тех пор, пока не будут уничтожены конкуренты. В результате российская банковская система может оказаться на грани краха. Кроме того, при появлении филиалов внутри страны теряется контроль над движением денежных потоков, что означает потерю контроля и над экономикой в целом. Последствия могут быть непредсказуемыми. Практически речь идет о безопасности государства. Уставный капитал всей российской банковской системы меньше, чем общая капитализация какого-нибудь крупного европейского банка, существующего уже около 300 лет. У нас банковская система намного моложе. Хотя темпы прироста капитала достаточно высоки - 25-30% в год, но объем капитализации очень мал.
- В чем заключается, по вашему мнению, основная роль бизнес-сообщества в решении проблем реализации программы "Жилище" и национального проекта "Доступное жилье"?
- Я считаю, что на Ипотечном форуме мы должны решить, в каком качестве бизнес-сообщество будет участвовать в решении проблем по обеспечению россиян доступным жильем. Для всех операторов рынка при реализации программы "Жилище" и национального проекта "Доступное жилье" должны быть определены на правительственном уровне равные условия, чтобы присутствовала нормальная конкуренция, как между банками, так и между строительными организациями.
- Ваши пожелания участникам первого Ипотечного форума и всем гражданам, намеревающимся приобрести квартиры и дома?
- Хотелось бы, чтобы каждый участник этого мероприятия смог максимально использовать уникальную возможность для встреч и контактов, совершенствования деловых отношений, решить вопросы, которые накопились. Надеюсь, форум поможет определить вектор тех основных направлений, по которым будут развиваться ипотечное кредитование и экономика страны в целом.
