Владимир Джикович:`процесс уже идет, хотим мы этого или нет..`Назад
Владимир Джикович:`процесс уже идет, хотим мы этого или нет..`
Развитие ипотеки объявлено одним из приоритетных направлений российской экономики. Участники финансового рынка не могут оставаться в стороне от важнейших государственных решений. О будущем ипотечного кредитования в России и роли, которую играют бизнес-сообщества в продвижении этих услуг, рассказывает президент Ассоциации банков Северо-Запада Владимир Джикович.
- Владимир Велийкович, Президент РФ Владимир Путин на недавнем заседании правительства очертил круг вопросов, касающихся развития ипотеки. Правительству РФ поручено завершить формирование нормативной базы для выпуска ипотечных ценных бумаг и разработать механизм субсидирования ипотечных кредитов. Предполагается также увеличить уставный капитал Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), предоставив ему серьезные государственные гарантии. На ваш взгляд, этого достаточно для развития ипотеки или есть какие-то проблемы, решение которых требует участия государства?
- Рекомендации, предложенные Президентом, достаточны. Вопрос в том, какие законодательные акты на практике поддержат эти программные заявления. Кроме того, на развитие ипотеки влияют разные факторы, в первую очередь - платежеспособный спрос населения. Но то, что ипотечное кредитование объявлено приоритетным направлением на самом высоком государственном уровне - для участников данного сегмента рынка уже большая поддержка.
- Вы отметили, что одним из главных факторов развития ипотеки является повышение платежеспособного спроса. Но считается, что высокая процентная ставка по кредиту также тормозит ипотечное кредитование. Какие факторы влияют на ее формирование?
- Снижение процентных ставок, в первую очередь, зависит от уровня инфляции в стране, ниже которого процент по ипотечному кредиту не может быть, поскольку источники привлекаемых ресурсов имеют рыночный характер. Конкуренция между банками, предлагающими разные программы ипотечного кредитования, также в определенной степени влияет на уровень процентной ставки. В процессе развития этого сегмента рынка ставка снижается. Если два-три года назад ипотечный кредит выдавали под 18-19% годовых в валюте, то сейчас эта цифра - 10-10,5% в валюте. Инфляция будет ниже, найдутся источники дешевых денежных ресурсов, снизится и уровень процентной ставки.
- Для формирования процентной ставки по ипотечному кредиту важна стоимость привлекаемых ресурсов, в том числе от западных инвесторов. За счет чего в России "дорожают" западные займы, выдаваемые инвесторами российским банкам-кредиторам?
- Ипотечное кредитование - долгосрочный ресурс: кредиты выдаются на 10-20 лет. А внешние заимствования оформляются, в основном, на более короткие сроки, поэтому банки используют их как источник для ипотеки только частично. Обслуживание этих ресурсов, риски, которые учитывает иностранный инвестор, также закладываются в ставку. Кроме того, формирование процента по ипотеке регулируется рынком. Если сейчас население готово приобретать ипотечные кредиты по данной ставке, то она и будет установлена. Но когда банк, к примеру, будет перепродавать свои ипотечные кредиты Fгентству по ипотечному и жилищному кредитованию, процентную ставку станет устанавливать уже АИЖК.
- Риск невозврата кредита, видимо, также должен закладываться в процент. Велик ли он, по вашему мнению, и насколько серьезно отражается на ипотечной ставке?
- Ипотечное кредитование начало бурно развиваться только с 2000 года, и по данным, которые сейчас имеются, только несколько кредитов было не возвращено за это время. Безусловно, риск закладывается, но его рассчитывает каждый банк самостоятельно. Говорить серьезно о невозвратах кредитов, когда статистики как таковой нет, пока не стоит.
- На днях глава Минэкономразвития Герман Греф заявил, что объемы ипотечного кредитования удвоятся в 2005 году и эта тенденция сохранится в последующие годы. Как вы оцениваете столь оптимистичные заявления?
- Это точный прогноз. Сейчас прирост, действительно, больше чем в два раза и будет увеличиваться дальше. Количество выданных кредитов еще мало, но ипотека станет развиваться, я уверен. Другого пути просто нет.
- Однако желающих воспользоваться этой схемой приобретения жилья все еще очень мало. Какие препятствия развитию ипотеки устранимы именно на местном уровне в рамках уже принятых федеральных законов?
- Местная власть может сделать многое для развития ипотечного кредитования на региональном уровне. Это уже происходит. Все субъекты Федерации предоставляют социальные субсидии на жилье в том или ином виде. Они ориентированы не на всех подряд, а предназначены, например, очередникам, инвалидам, участникам войны, молодым семьям. Городское правительство выдает средства в размере 20-40% стоимости жилья, а недостающая сумма берется в банке как ипотечный кредит. Деньги выделяются под целевое использование, только на приобретение квартир, и ни на что другое их потратить нельзя. В Петербурге такие программы активно развиваются. Жилищный комитет в 2005 году заложил на эти цели 50 млн рублей, которые уже распределили в первом полугодии. Сейчас еще выделены некоторые суммы на вторую половину года. В прошлом году 26 банков, входящих в Ассоциацию банков Северо-Запада РФ, подписали соглашение с городским агентством по ипотечному и жилищному кредитованию. Согласно этому документу предоставляются ипотечные кредиты, которые рефинансирует АИЖК. Но такие крупные структуры, как Сбербанк, Промышленно-строительный банк, Райффайзенбанк, Внешторгбанк, не подписывали договор, поскольку имеют собственные программы, собственные источники привлекаемых ресурсов.
- А кто, на ваш взгляд, является стандартным заемщиком по ипотеке в Северо-Западном регионе?
- Социальный слой клиентов сейчас уже достаточно широк: специалисты информационных технологий, работники сфер образования и здравоохранения, менеджеры среднего и высшего звена, то есть экономически активное население, которому необходимо решить жилищный вопрос, а ипотека - наиболее реальный способ.
- Какие программы ипотечных кредитов вы порекомендуете потенциальным клиентам?
- Хороший вопрос. В принципе, клиент сам должен решить, что ему наиболее подходит. Сейчас банки предлагают множество самых разных программ, в которых непросто разобраться. Поэтому желающим приобрести ипотечный кредит нужно обратиться в несколько кредитных организаций и выбрать наиболее оптимальный вариант. В настоящее время Ассоциация рассматривает вопрос о своем участии в создании специализированного "Информационного центра по ипотеке и недвижимости". В нем предполагается сконцентрировать всю информацию по услугам на этом сегменте рынка.
- Из программных заявлений следует, что в развитии ипотечного кредитования заинтересованы властные структуры как федерального, так и регионального уровня. Принимают ли участие бизнес-сообщества, в частности Ассоциация банков Северо-Запада РФ, в решении такой важной проблемы, как обеспечение россиян жильем?
- Стараемся, но по большей части развитие различных видов кредитования зависит не от бизнес-сообществ, а от состояния экономики в стране. Раньше экономические условия были таковы, что банки с населением практически не работали. Даже потребительских кредитов не было. Как только повысился платежеспособный спрос, банки стали предлагать гражданам услуги по кредитованию, в том числе ипотечному. Причем вследствие конкуренции они постепенно снижают свои требования по выдаче ипотечных кредитов. Когда окончательно сформируется правовая база, будет понятно, как действовать в том или ином случае. Например, должна появиться реальная практика выселения при невозврате кредита.
- Так каких законодательных актов не хватает в данном случае?
- Должна сформироваться судебная практика, как в случае выселения за неоплату коммунальных услуг. Кроме того, необходим маневренный фонд жилья, куда можно было бы переселять людей, нарушивших условия погашения ипотечного кредита. Городское правительство еще в 2004 году объявило о том, что такой документ будет создан, но пока решение осталось на уровне законопроекта.
- Вы участвовали в работе III Международного банковского форума "Банки России - XXI век", который проходил недавно в Сочи. Обсуждались ли там вопросы ипотечного кредитования?
- Да, развитие ипотеки сегодня волнует все банковские сообщества. Но разговор шел не о том, что надо сделать. Президент уже очертил круг вопросов, которые необходимо решить на правительственном уровне. Участники форума, в основном, обменивались опытом: как ипотека работает в разных субъектах Федерации, какие программы по ипотечному кредитованию уже действуют. То есть рассматривались вопросы продвижения этих услуг на финансовом рынке.
- Развитию ипотеки должен способствовать и закон "О кредитных историях", принятый в рамках жилищного пакета. Один из пунктов Рекомендаций III Международного банковского форума касался закона "О кредитных историях": "В связи с отсутствием нормативных актов не применять к банкам, не подписавшим до 1 сентября 2005 года договор присоединения к кредитному бюро, штрафные санкции". Каких нормативных актов не хватает, чтобы закон "О кредитных историях" начал действовать в полной мере?
- Ситуация простая, закон вступил в действие с 1 июня 2005 года, а с 1 сентября все банки обязаны передавать информацию хотя бы в одно из бюро кредитных историй. Но Федеральная служба по финансовым рынкам (ФСФР), в обязанности которой входит регистрация бюро, до сих пор не подготовила необходимый для этого пакет документов. Предполагается, что он будет готов к 1 октября. Пока ни одно бюро в нашей стране не зарегистрировано, поэтому и банки не могут заключать с ними договор. При нашей Ассоциации также создано Северо-Западное бюро кредитных историй, документы на регистрацию лежат в ФСФР, и мы сейчас ведем переговоры с банками на предмет заключения договора.
- Входящие в Ассоциацию банки будут пользоваться услугами только "своего" кредитного бюро или каждый из них может сделать собственный выбор? Сколько участников предполагают заключить договор с Северо-Западным бюро кредитных историй?
- При Ассоциации есть информационный центр, который вместе с бюро будет предоставлять комплексную информацию. На сегодня центр обслуживает 40 банков, в сутки обрабатывается 1 200 запросов, что примерно составляет 60% рынка в Петербурге по кредитным решениям. Мы надеемся, что все банки, входящие в нашу Ассоциацию, заключат договор с Северо-Западным бюро. На данный момент ведутся переговоры с 25-26 из них. Кроме того, в бюро могут войти кредитные организации, не имеющие членства в Ассоциации.
- Но члены вашей Ассоциации могут выбрать другое бюро?
- У них есть возможность заключить договор с любым из бюро. Мы, например, предлагаем определенную схему. Миграция населения в нашей стране небольшая - 99,9% кредитов выдается по месту жительства клиента. Поэтому будет удобно для всех, если кредитные истории по Северо-Западном региону станут аккумулироваться в едином бюро, где участники регионального рынка смогут получать кредитные истории. Это, на мой взгляд, самый дешевый и простой вариант для банка.
- На сегодня бюро кредитных историй, в основном, учреждены при крупных бизнес-сообществах. Например, Ассоциация российских банков учредила Национальное бюро кредитных историй, так же как и Ассоциация банков Северо-Запада. Есть ли шанс у независимых коммерческих организаций вести свою деятельность в рамках закона "О кредитных историях" или будущее за бюро в рамках различных ассоциаций?
- Я думаю, это выбор кредитной организации - с каким из бюро заключать договор. Но в любом случае банк поинтересуется, кто является учредителем кредитного бюро, которому он передаст информацию, насколько надежна ее сохранность.
- Предполагалось, что закон "О кредитных историях" повлияет на развитие ипотечного кредитования. Ваши прогнозы по этому поводу?
- Кредитные истории нужны, чтобы снизить риски, в том числе и невозврата. Но я не думаю, что сейчас это серьезно повлияет на процентную ставку. Даже по потребительским кредитам накопление базы займет 6-9 месяцев. По ипотеке формирование базы данных Северо-Западного региона, например, потребует пяти-шести лет. Сама кредитная история дает только часть информации: какой кредит взят, как он возвращен. Банку этого недостаточно для принятия решения по выдаче кредита. Нужны дополнительные данные: как потенциальный заемщик обслуживает коммунальные платежи, не поддельные ли документы он предоставил о себе, просчитывается его социальный фактор, то есть проводится скоринг, составляется скор-карта, оцениваются риски на возможность невозврата.
- А эти сведения будут собирать сами банки?
- В этом вопрос и заключается. Сейчас частично такие данные готовит наш информационный центр. Например, нами накоплен за 4-5 лет большой объем информации по мошенничеству с платежными картами. Проводятся проверка заемщика на выявление мошенничества, скоринг, сверка с информацией коммунальных служб, предоставление кредитной истории. В конечном итоге кредитор получает комплексную справку. Мы предполагаем, что Ассоциация банков Северо-Запада и Северо-Западное бюро кредитных историй, используя совместные продукты, смогут предоставить весь комплекс услуг.
- Закон "О кредитных историях" был принят в рамках жилищного пакета. Как ваше бизнес-сообщество оценивает жилищный пакет в целом и закон "Об участии в долевом строительстве..." в частности?
- Мы не впадаем в панику, как, например, строители. Считаем, что законы жесткие, но справедливые. Конечно, в нормативном акте "Об участии в долевом строительстве..." есть некоторые противоречия, но он направлен на защиту дольщиков, поэтому главная его задача выполнена. Компании должны строить жилье за счет банковских кредитов, а квартиры продавать на рынке. Заемщик идет в банк, и за счет ипотечного кредита рассчитывается со строителями. Они, распродав квартиры, в свою очередь, отдают кредит банку. Но застройщики никогда не хотели действовать по этой схеме, потому что им была очень удобна долевка. Получив сразу деньги, они не создавали никаких резервов, действовали на доверии дольщиков. Не секрет, что средства могли пойти, например, на финансирование другого объекта. А когда банк выдает кредит, он следит жестко за целевым использованием, графиком платежей. Что мешает сегодня строителям обратиться за кредитом? Отсутствие капитализации. Большинство строительных компаний состоят из множества юридических лиц. Когда закон о долевом строительстве приняли, строители обращались в банки за кредитом, но не получили его, так как не предоставили никакого обеспечения. Под какое обеспечение банк может дать кредит?
Под пятно застройки, которое ничего не стоит, под право аренды на два года? Выход один - создавать крупные холдинги. В результате принятия закона о долевке застройщики начали стремиться к концентрации капитала, что является базой для любой фирмы. Так ведется работа во всем мире: используется собственный капитал, привлекаются средства с рынка или от банков, строятся объекты, которые потом распродаются. А ипотечными кредитами обеспечивается уже готовое жилье.
- Каковы, на ваш взгляд, перспективы ипотечного кредитования в нашей стране?
- Недвижимость - одна из самых необходимых составляющих жизни человека. Я уверен, будет расти платежеспособный спрос, и ипотечное кредитование по объему превысит все сегодняшние потребительские кредиты. Покупка квартир по ипотеке - только первый этап. Очень перспективное направление - кредитование на покупку или строительство загородной недвижимости. Считается, что в ближайшее время до 20% населения будет вкладываться в покупку домов за городом. Ипотека будет развиваться, хотим мы того или не хотим. Процесс уже пошел...
