Павел Созинов: `Осенью рынок станет стабильнее`Назад
Павел Созинов: `Осенью рынок станет стабильнее`
Общее собрание Ассоциации риэлтеров СПб и ЛО подтвердило полномочия Павла Созинова в должности исполнительного директора - вице-президента Ассоциации. Отвечая на вопросы корреспондента БН, Павел Созинов высказал свое мнение по поводу наиболее значимых проблем сегодняшнего рынка недвижимости.
- Какие наиболее важные и масштабные мероприятия ожидают профессионалов рынка недвижимости Петербурга в ближайшее время?
- Одним из самых крупных и значимых событий на рынке недвижимости Петербурга вот уже 12 лет является ежегодный межрегиональный общественный конкурс в сфере недвижимости "Каисса". Полным ходом идет подготовка к очередному мероприятию: уже утвержден состав оргкомитета конкурса, проведено несколько заседаний.
"Каисса" является старейшим отечественным конкурсом в сфере недвижимости и пользуется заслуженным авторитетом в России. Конкурс был учрежден риэлтерским сообществом в самом начале становления нашего рынка недвижимости и сразу же завоевал признание профессионалов, стал популярным. С тех пор прошло более десяти лет, а победа на конкурсе "Каисса" и сегодня для петербургских компаний означает высокую оценку их деятельности, является своего рода гарантией надежности фирмы.
Среди победителей конкурса - люди, чьи имена хорошо известны строительному сообществу города. Так, в прошлом году победителем в номинации "За личный вклад в развитие рынка недвижимости" стал вице-губернатор Санкт-Петербурга Александр Вахмистров, а в 2004-м - директор ГБР Галина Волчецкая.
Это ежегодное событие вызывает большую заинтересованность со стороны представителей риэлтерского сообщества. И сегодня профессиональные объединения нескольких городов России выступают с инициативой проведения одноименных региональных конкурсов.
Что касается других масштабных мероприятий, то осенью нынешнего года АРСП - совместно с Российской Гильдией риэлторов - готовится к проведению Межрегиональной конференции профессиональных объединений рынка недвижимости. Ее участники соберутся, чтобы обменяться опытом становления рынка в разных регионах России, обсудить тенденции и перспективы его дальнейшего развития.
Безусловно, важным событием в этом году на рынке стали бесплатные семинары по ипотеке для населения, проводимые ГК "Бюллетень Недвижимости" совместно с профильными общественными объединениями. Активное участие в этом просветительском процессе приняла и Ассоциация риэлтеров. Ведущие специалисты агентств недвижимости - членов АРСП - на семинарах рассказывают о практической стороне многочисленных сложных вопросов, с которыми так или иначе сталкивается каждый покупатель жилья, использующий ипотечный кредит. Последний прошедший семинар вызвал огромный интерес и собрал более 500 человек.
Под патронажем Правительства Санкт-Петербурга, Полномочного представительства Президента РФ в СЗФО, ряда ведущих профильных объединений 1-2 марта 2007 года пройдет II Петербургский ипотечный форум, который объединит сотни специалистов в области ипотечного кредитования из различных регионов России и других стран. Ассоциация риэлтеров готовится провести ряд специальных мероприятий в рамках форума, в том числе круглые столы, семинары, встречи с региональными участниками рынка.
- Многие профессиональные объединения в различных секторах рынка заявляют о саморегулировании, одним из принципиальных элементов которого является сертификация. С какими проблемами сталкивается этот процесс на рынке недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области?
- В нашем городе, в отличие от многих регионов России, сертификация риэлтерской деятельности проходит достаточно успешно. И пример компаний - членов Ассоциации недвижимости СПб и ЛО - тому доказательство. Практически все они либо уже прошли сертификацию, либо подтверждают ее в настоящее время. Буквально на днях прошло заседание Управляющего совета по сертификации риэлтерской деятельности в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, на котором был избран новый председатель Управляющего совета. Им стал Александр Гиновкер, директор ООО "Агентство недвижимости "Невский простор". На этом же заседании получило положительное заключение по сертификации ООО "Мир квартир", продлен срок действия сертификата ООО "Авентин-Недвижимость". Заявления о прохождении сертификации поступили еще от нескольких компаний.
В целях совершенствования подготовки специалистов-риэлтеров и повышения эффективности взаимодействия с НОУ "Институт недвижимости" прошло заседание Комитета по профессиональному обучению и работе с персоналом. Обсуждались вопросы взаимодействия с институтом, формирование нового курса "Агентская и брокерская деятельность на рынке недвижимости", система сертификации по ипотечному кредитованию.
- А каковы планы Ассоциации риэлтеров в отношении сотрудничества с другими профессиональными объединениями? Планируются ли какие-либо совместные мероприятия?
- На первую декаду сентября при содействии Ассоциации банков Северо-Запада запланировано проведение пилотного курса по подготовке ипотечных брокеров. Первые 15 специалистов, сотрудники агентств недвижимости - членов АРСП, получат свидетельства об окончании курса.
Сегодня Ассоциация риэлтеров и Ассоциация экономического взаимодействия "Северо-Запад" формируют делегацию на предстоящий Съезд строителей, который пройдет в Петрозаводске. На съезде будет представлен опыт профессионалов Северной столицы.
- Вы принимали участие в заседании Координационного совета по реализации в Санкт-Петербурге приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России", которое состоялось на днях в Смольном под руководством вице-губернатора Санкт-Петербурга Александра Вахмистрова...
- Административные барьеры значительно тормозят процесс реализации проектов жилищного строительства в нашем городе. А это, в свою очередь, препятствует необходимому увеличению объема предложений на рынке строящегося жилья. Понятно, что рост цен на недвижимость в Петербурге продолжится до тех пор, пока город не будет обеспечен достаточным для потребителя объемом жилья - как на первичном, так и на вторичном рынке. Поэтому Координационным советом было предложено ускорить подготовку ряда нормативных и правовых актов. В частности, речь шла о внесении изменений в Порядок проектной подготовки капитального строительство в Санкт-Петербурге, (постановление Правительства Санкт-Петербурга No 1322 от 27.07.2004); о строительстве на земельных участках, находящихся в собственности юридических и физических лиц (распоряжение губернатора Санкт-Петербурга No 339-р от 09.04.98); об определении стоимости жилой площади, передаваемой по инвестиционным условиям предоставления объектов недвижимости для проектирования и строительства, на основании показателей среднерыночной стоимости жилья в Санкт-Петербурге; о получении рассрочки платежей в бюджет города за земельные участки, право аренды которых (для проектирования и строительства) приобретено на торгах - по фиксированным в рублях ценам, без применения штрафных санкций и процентов.
Одним из "больных" для строителей вопросов остается энергоснабжение строящихся жилых домов. До сих пор несколько сотен зданий подключены по временной схеме, что создает дополнительные трудности как жителям этих домов, так и профессионалам, работающим с этими объектами. Для решения этого актуального вопроса предложено регламентировать процедуру подключения объектов капитального строительства к электрическим сетям, подготовить вопросы обеспечения гарантий по инженерному обеспечению объектов недвижимости. Результаты будут обсуждаться на следующем заседании Координационного Совета.
- Что вы можете сказать о ситуации, которая складывается с пригородным малоэтажным домостроением? Ведь здесь есть свои нюансы.
- Объемы рынка недвижимости пригородов Северной столицы не очень велики, однако интенсивные темпы развития домостроения здесь говорят сами за себя. В настоящее время вокруг Петербурга строится около 50 коттеджных поселков с объемом предложения около 2 тыс. домов. Специалисты отмечают ежегодное увеличение спроса на 10-15%.
Формируется понятие наиболее ликвидного объекта. Условно говоря, это коттедж стоимостью $100-150 тыс. на участке размером 15-30 соток. Цена квадратного метра в нем зависит от большого количества условий и характеристик объекта, но уже приближается к параметрам мегаполиса - $1 000-1 200. Затраты на эксплуатацию - $300-500 в месяц. На вторичном рынке представлено несколько тысяч вариантов предложений разной степени ликвидности. Наиболее востребованными по традиции являются Курортный и Приозерский районы, а также районы Ленинградской области - Всеволожский, Гатчинский, Выборгский. Таким образом, в 30-50-километровой зоне вокруг Петербурга сегодня формируется частный сектор, в котором может развиваться ипотечное кредитование.
Появляются и новые интересные предложения. Так, по заявлениям Правительства Ленобласти, в ближайшее время будет выделено шесть крупных участков под застройку. Рынок в результате реализации этих планов получит несколько сотен новых объектов по доступным по сегодняшним меркам ценам.
Возрос интерес к пригородному домостроению и в банковском секторе. Так, Национальный резервный банк (НРБ) планирует уже в этом году начать освоение территории во Всеволожском районе (35 га). В районе поселка Янино будет построено около 240 индивидуальных домов. Причем НРБ гарантирует предоставление ипотечного кредита любой семье, сумевшей доказать свою кредитоспособность.
- В то же время, несмотря на положительные тенденции развития пригородного рынка недвижимости, ипотечное кредитование здесь только начинается.
- К сожалению, проблемы начинаются, как всегда, с законодательства. Точнее, с законодательной неразберихи. Банки берут землю в залог очень неохотно, да и цена земельного участка обычно не покрывает 10-15% стоимости возводимого на нем строения. Оценщики сетуют на нехватку сведений о земельных участках, отсутствие документов, подтверждающих право собственности. Рыночная цена земли даже в пределах одного МО может быть очень разной. Хлопотным делом является и оценка самого строения. Высчитывать затраты на строительство - метод не перспективный. Поэтому банкиры стараются "обременить" строение разными техническими условиями. Например, в залог может быть принят дом только со всеми инженерными коммуникациями.
При кредитовании коттеджного строительства банк старается работать в рамках соглашений с определенными застройщиками по конкретным проектам. Ведь кредитная организация берет на себя риски не только заемщика, но и застройщика. Вообще, ликвидность объекта - понятие весьма субъективное. Но именно эта самая ликвидность залога и становится камнем преткновения в развитии загородной ипотеки. Банки и страховщики пока оценивают пригородный рынок как высокорисковый. Поэтому здесь более высокие ставки по кредитам, значительный первоначальный взнос, а сами сделки пока единичны.
Доля кредитов на загородные объекты по некоторым оценкам сегодня не превышает 5% от числа ипотечных сделок в городе. Но, на мой взгляд, и эта цифра может быть слишком оптимистична. Тем не менее еще два года назад ипотека и в нашем мегаполисе казалась эксцентричным проектом, сегодня это уже тысячи сделок.
Что касается московского сценария, то в пригороде Москвы ипотечное кредитование набирает силу. В Петербурге перелом наступит через год-два.
- Каков ваш прогноз в отношении цен на жилье в ближайшее время в Петербурге? Будет ли продолжаться их лавинообразный рост или они стабилизируются?
- Я считаю, что цены на недвижимость неизбежно достигнут своего максимума, после чего рынок начнет "успокаиваться". Спрос на жилье и, соответственно, повышение цен плавно "перетечет" в пригородную зону и Ленинградскую область. В Петербурге пойдет новая волна интереса к ипотечным кредитам - в связи с тем, что цены остановятся на достаточно высоком уровне. А уровень дальнейшего прироста цен на рынке будет оставаться незначительным.
