Проблема предоставления участков под застройку продолжает волновать игроков строительного рынка. Сегодня о наболевшем говорит президент ЗАО "Строймонтаж" Артур Кириленко. Похоже, пока у строителей больше вопросов, нежели ответов.Некоторое время назад на рынке возник ажиотаж в связи с переходом на новую схему предоставления участков, что привело к их дефициту. Есть компании, которые приобрели участки "в запас". Мы не относимся к таким.В ЗАО "Строймонтаж" выстроен план работ до 2007 года. Сегодня надо формировать пакет на 2008 год и далее, но мы этого не делаем - нет "пятен". Участки по $100/кв. м предлагают "темные": по ним не проведены общественные слушания, нет технических условий. Позже может оказаться, что там вообще нельзя строить. Мы два года назад купили на аукционе участок на пр. Просвещения по похожей схеме. Этот проект и сейчас нельзя реализовать. Хорошо, что деньги вложили небольшие.А что делать, если участок стоит $28 млн., как в случае с компанией "Синтез-девелопмент"? Организаторы тендеров, продавая право аренды, считают, что компания, купившая его, сможет за шесть лет решить все проблемы. Застройщик остается с ними один на один, а ведь цена вопроса - миллионы долларов. Выходит, что на тендерах продается некачественный товар.Цена новой "крови"Беспокойство вызывают даже не правила проведения торгов, а их отсутствие.Сегодня при отводе пятен под строительство или выборе подрядчика решающим критерием стала цена. Никто не задумывается, какие инвесторы приходят на торги, к каким сложностям это приведет в будущем.Петербургские строители не против того, чтобы на рынке работало много компаний, в том числе московских. Мы за конкурентный рынок. Нам нужна новая "кровь". Однако именно приход большого числа фирм требует ужесточения правил торгов.В последние годы в Петербурге ежегодно возводилось более 1,5 млн. кв. м жилья. Теперь городские власти хотят вводить по 2 млн. кв. м. Согласно данным Комитета по строительству, сегодня на предлагаемых участках (проданных по "короткому" пакету) можно построить 2,5 млн. кв. м жилья. За какой срок? Ведь пятна будут осваиваться в течение 6-7 лет. Сколько приходится на следующий год? 300 тыс.?Сегодня на торгах предлагаются участки по 15-20 га. По нашему мнению, на 1,5-2 га работать удобнее и эффективнее. Мы инвестиционно-строительная компания, поэтому в первую очередь отталкиваемся от собственных возможностей. Мы понимаем, что не имеет смысла строить комплекс на 200 тыс. кв. м в течение трех лет, если квартиры там будут продаваться 7-10 лет.Спрос подождетНас не устраивают ни участки, выставленные на продажу, ни их цена. Сколько участков по $28 млн. может купить наша компания? Нисколько. Банки не готовы предоставлять строительным фирмам такие крупные кредиты.Увеличить объемы продажи жилья также невозможно. Сегодня потенциальные покупатели не хотят приобретать жилье из-за заявления правительства о том, что квартиры скоро подешевеют, так как строители получают сверхприбыли. Покупатели откладывают сделки, так как не понимают, что происходит на рынке.Несомненно, спрос на жилье есть, но он ограничен. Например, в Красногвардейском районе сейчас сооружается 0,5 млн. кв.м. Если будет строиться в 2 раза больше, продажи увеличатся не более чем на 20%. Вместе с тем возрастут расходы на рекламу, часть квартир придется продать по сниженным ценам, чтобы привлечь более широкий круг покупателей.Однако себестоимость строительства уже сегодня подошла к границе $850/кв. м. А на начальном этапе работ квартиры продаются примерно по такой цене. Сейчас разрыв между себестоимостью и ценой продаж минимален.Некоторое время назад у строителей благодаря довольно высокому уровню рентабельности были резервы на развитие. Однако теперь ситуация резко изменилась. Произошло критическое сближение себестоимости и цены жилья. Продавать дороже мы не можем - оттолкнем покупателей, а прибыль в $100 с 1 кв.м недостаточна. Этой суммы хватает только на покрытие непредвиденных расходов.Пирамидальный рынокМы не так давно столкнулись с проблемой недобросовестности компаний, которая отражается на деятельности всего строительного комплекса. Например, из-за "Виадука" много людей осталось без жилья. И это не единственный случай. Схема долевого участия, на которой сегодня держится рынок, юридически неоднозначна.Зачастую наши клиенты - не очень обеспеченные люди. Для многих из них потерять деньги, которые они скопили ценой переработок и недоедания, - настоящая трагедия. А строители, только поставив забор, уже дают рекламу: "Покупайте квартиры". Никто не контролирует, сколько продано квартир, получено денег и сколько нами вложено средств в объект.Рано или поздно нынешняя политика администрации может привести к тому, что компании, которые допускают многочисленные риски, создадут взрывную ситуацию в городе. Возможно, такая опасность возникнет через 10-20 лет, а может быть, через год.Есть и другая проблема. Себестоимость жилищного строительства за полтора года выросла вдвое. Возникает такая ситуация. Например, фирма продала квартиры в прошлом году, а строить начала сейчас. Получается, что квартиры проданы ниже себестоимости. В результате - убыток, долларов 200 с каждого квадратного метра. Учитывая площадь всего дома, общие потери достаточно велики. Но компания покупает новые площадки, продолжает строить другие объекты, поэтому процесс постепенного роста убытков незаметен. Возникает классическая пирамида.Хочется правил!Разделить с застройщиками обязательства перед клиентами должна администрация - в первую очередь, Комитет по строительству. Но город не хочет брать на себя ответственность и выступать третьей стороной в случае конфликта. Сейчас взаимоотношения города и инвестора ограничиваются лишь финансовой темой. Решение городской администрации пополнить бюджет за счет тендеров на предоставление земельных участков, несомненно, верное. Доходы, полученные городом по новой схеме торгов, выросли в разы по сравнению с прошлым годом и тем более с 90-ми. Не сомневаюсь, что план на 2005 год 6 млрд. руб. будет выполнен. Я также не сомневаюсь, что компании, выигравшие торги, такие деньги найдут и заплатят. А что дальше?Сегодня приходится сталкиваться с фирмами, названия которых я, например, никогда не слышал. Чтобы получить лицензию на строительную деятельность, достаточно просто заплатить юристу $1000, не надо даже иметь в штате специалистов. Сейчас любой может назваться инвестором. Надо просто подать заявку на площадку и внести $200-300 тыс. Строительство ведется за счет средств дольщиков. К сожалению, не все умеют распоряжаться большими деньгами. Кто проверит, насколько надежны и профессиональны компании, пришедшие на петербургский рынок? Сейчас большинство людей не имеет возможности обратиться к юристу, чтобы проверить договор, а тем более надежность строительной фирмы. Это должен делать город.Город должен задумываться о том, кому разрешать строить. Какой опыт работы имеют компании, чем они владеют, кроме денег, с которыми пришли на торги? Деньги не всегда главное.В конечном счете, это вопрос безопасности. Если упадет дом, сколько будет жертв! Никто не проводит экспертизы качества работы компаний, ее надежности и профессионализма. Особенно опасна ситуация, когда город не берет на себя ответственность за деятельность участников строительного рынка в связи с планируемой отменой лицензирования и переходом на международные нормы рекомендательного характера.Возможно, те компании, которые сегодня приходят на торги, достаточно сильные и надежные. Тем не менее, город, проводя торги на прокладку магистрали, выставляет целый ряд условий для претендентов: опыт работы, штат, обороты... При получении кредита в банке деятельность организации также подробно изучается. Почему в жилищном строительстве этого не происходит?За прошедшие годы на петербургском строительном рынке сформировались определенные правила и традиции, накопился опыт совместной работы строительных организаций. Поэтому особое недоумение вызывает заявление вице-губернатора Александра Вахмистрова о том, что "доморощенным" инвесторам (городским строителям) никаких преференций на тендерах не будет.По мнению администрации, все компании должны иметь равные условия, единственным критерием отбора остается цена. Принимая такое решение, город пытается снять с себя ответственность и решить финансовые проблемы. Однако рано или поздно это может привести к глобальному кризису строительного комплекса Петербурга.Мы хотим поднять вопрос об участии строителей в городских программах. Это возможно лишь в том случае, если целевым образом по коммерческой цене (мы готовы обсудить схему ее расчета) будут продаваться участки в одни опытные руки. Возникает вопрос, какая разница между стратегическим и нестратегическим инвестором? Инвестиции $1,2 млрд. - предполагаемые вложения китайских компаний в участок на Юго-западе. В результате китайцы определяются как стратегический инвестор. Но этот участок они будут осваивать лет десять.Мы инвестируем $100 млн. в год. За десять получится тот же $1 млрд. Какая разница между ЗАО "Строймонтаж" и китайским инвестором? Наша компания готова приобрести большой участок под строительство, за свой счет делать инженерную подготовку и, разбивая его не на лоты, а на очереди, зоны, осваивать их собственными силами, привлекая для этого мелкие и средние строительные организации. Мы готовы платить те же деньги, на которые рассчитывал город, вести ту же политику, но несколько иначе, не на тех условиях, которые предлагаются сегодня.Чем обосновано решение получить деньги от компании за три года после торгов при шестилетней аренде участка?Девелоперу не обязательно покупать право застройки 18 га, разбитых на 12 лотов, за $28 млн. Обычный участок стоит $1-2 млн. Любой строитель может позволить себе купить до десятка таких пятен.Однако приобретать один из 12 участков, расположенных по соседству, нецелесообразно. Даже если это самый лучший лот. Надо понимать, что рядом с вами будут 11 других фирм. Неизвестно, с каким опытом и намерениями они пришли на эту территорию.Я не готов осваивать участки теми темпами, которые рекомендует город. Если поднять статистику распоряжений, изданных за несколько лет, я думаю, сроки работ переносились в 90% случаев. Потому что изначально они были нереальными. Одно из последних решений - установление новых сроков сдачи объектов: на проектирование - полгода, на строительство - два. Такое возможно только за счет снижения качества документации и работ.Надо отдать должное администрации: революция на строительном рынке действительно назрела. Изменение правил игры уже положительно сказалось на бюджете города. Изменились отношения между строителями и администрацией. Сейчас уже нет необходимости "дружить" с кем-то. Открыт Городской инвестиционный центр, где можно приобрести участки. Правда, вопрос опять упирается в условия их продажи.Мы предлагаем ужесточить требования к участникам торгов. Мы надеемся, что, возможно не сразу, но наш рынок будет жить по четким и строгим правилам, его развитие по этому пути станет залогом нашей общей безопасности.
