Ближайшее будущее северной столицы связано с развитием подземного строительства.
Подземные проекты будут особенно востребованы в центре города, поскольку там необходимо
найти место для размещения паркингов и других объектов, а на поверхности все участки заняты.
Девелоперы надеются, что власти, тоже заинтересованные в освоении подземного Петербурга,
окажут посильную помощь.
Старые планы
Подземное строительство начали активно обсуждать еще при Анатолии Собчаке как способ изменить транспортную ситуацию в городе. Был даже создан специальный институт - "Подзeмcтpoйпpoeкт", который разработал около 20 проектов. Например, планировалось построить несколько подземных переходов под Московским проспектом, у Витебского вокзала, под площадью Труда и Владимирской, у Технологического института.
Задумывался и масштабный подземный комплекс под площадью Искусств. Под землю должен был уйти вестибюль Русского музея, причем рассматривалось несколько уровней пространства под площадью: верхний - пешеходный; два нижних - паркинг. Был еще проект строительства подземного комплекса около станции метро "Озерки" - с выходом к озерам.
Но сменилась власть, и институт прекратил свое существование.
Доктор технических наук, заведующий кафедрой оснований и фундаментов Санкт-Петербургского государственного университета путей сообщения Владимир Улицкий напоминает, что когда-то в городе имелся даже генеральный план подземного строительства. Но этот план безнадежно устарел.
Ученый отмечает, что глинистые грунты под центром города обладают одним крайне неприятным свойством: неосторожное воздействие может нарушить их структуру и превратить грунт в подобие киселя. Тем не менее при правильном научном подходе к проектированию и строительству с ними вполне можно работать, тем более что в городе накоплен богатый опыт подземного строительства при прокладке метрополитена, создании сети канализационных коллекторов, тоннелей.
"До сих пор власти боялись подступить к реализации этих планов, ссылаясь на то, что в северной столице слишком сложные геологические условия, ведь стоит она на плывунах, - говорит Владимир Михайлович. - Но в других городах мира геологические условия не лучше, а подземное строительство успешно развивается. Нужны современные методики, позволяющие оценивать конкретную геотехническую ситуацию всесторонне, во всей ее полноте. Необходимо следить за состоянием окружающей застройки, за соблюдением технологии и качеством строительных работ.
И для этого не надо изобретать велосипед. В Амстердаме, который Петр брал за образец при строительстве города на Неве, грунты такие же, как у нac, а подземное строительство идет вовсю. В Японии ситуация еще хуже, но и там сооружаются уникальные подземные объекты, под землю уходит тоннель под Токийским заливом".
Подобных примеров в мировой практике много. В Торонто подземная улица протянулась на 27 км. В Монреале она еще длиннее - 30 км. На глубине офисы, магазины, кинотеатры и т. п. Под землей строят во Франции и Германии. В Хельсинки огромный подземный торговый центр стал результатом сотрудничества государства и частных фирм. Он строился 30 лет и только в прошлом году был сдан.
Площадь углублений
В Санкт-Петербурге реализован всего один такой проект - на площади Труда, но затрат он не оправдал.
Строительство подземных торговых комплексов как минимум вдвое дороже проектов по возведению высококлассных надземных объектов. Заглубление на 1,5 метра увеличивает стоимость 1 кв. м объекта на 1,5 тысячи долларов, уход под землю на 3 метра - на 3 тысячи, при средней стоимости строительства квадратного метра на поверхности 0,9 - 1,2 тыс. долларов.
Господин Улицкий тоже отмечает, что подземное строительство в Петербурге - дорогое удовольствие. Необходимы специальные геологические изыскания, существенно превышающие по объему и качеству уровень изысканий для обычного строительства.
И все же в ближайшее время подземных проектов может стать больше. Если до сих пор строителей останавливала затратность строительства на глубине, то теперь сокращение свободных наземных площадей для новой застройки и нехватка мест для парковки практически не оставляют им выбора. Места, годные для нового строительства, в историческом центре Санкт-Петербурга закончились, а плотность населения здесь (1,1 - 1,4 тыс. человек на гектар) в два раза превышает населенность "спальных" районов. В этих условиях, как признают эксперты, освоение подземного пространства - самый оптимальный путь развития городской среды.
Наибольший интерес у инвесторов вызывает площадь Восстания. Возможность строительства под площадью многофункционального подземного торгового комплекса исследовало близкое к "Интерросу" ООО "Открытые инвестиции - Санкт-Петербург" - оно планировало углубиться под землю на четыре-пять уровней. Но эксперты сделали неутешительные выводы. Выяснилось, что строительство подземного комплекса приведет к подвижке грунтов и зданий на расстоянии до 100 метров от стройплощадки. Причем этот процесс может растянуться на несколько лет. Поэтому компания отказалась от реализации проекта.
Новым инвестором стала компания "Адитум". Генеральный директор фирмы Александр Дымов считает, что проект под площадью Восстания можно реализовать, ограничив заглубление двумя этажами и уменьшив площадь застройки. К разработке проектной документации застройщик привлек датскую фирму Witteveen + Bos. "В городе нет ни одного места с такой проходимостью и пешеходными потоками. Мы считаем, что развитие данной территории очень перспективно, несмотря на все геологические сложности", - поясняет господин Дымов.
По словам председателя комитета по инвестициям и стратегическим проектам Петербурга Максима Соколова, существуют также планы подземной застройки в районах площади Островского и Манежной площади рядом с Невским проспектом, площади у Финляндского вокзала на берегу Невы. Он считает, что развитие подземного строительства поможет городу решить транспортную проблему. "Одна из главных концепций - это ограничение транспортных потоков в центре города. Мы хотим, чтобы петербуржцы и гости города могли прогуляться по исторической части Петербурга, а не смотреть на нее из окна автомобиля в пробке", - отмечает Максим Соколов. По его мнению, "реализация таких проектов в Петербурге, хоть и связана с определенными сложностями, но реалистична, учитывая опыт Голландии".
Управляющий партнер "Агентства развития и исследований в недвижимости" (АРИН) Игорь Горский уверен, что для нормального развития подземных комплексов строителям необходимо наладить диалог с властями.
"Девелоперы, - говорит он, - должны доказать администрации, что реализация проектов под землей даст новые рабочие места. В Петербург придут новые компании, засветятся новые мировые бренды, и, соответственно, бюджет получит больше налогов. Но самое важное - подземное строительство позволит решить транспортные проблемы, в частности проблему парковок в центре. Власти это сделать самостоятельно не в состоянии. То есть любая помощь при реализации этих проектов окупится, и окупится сторицей".
Эксперт отмечает, что пока строительство подземных торговых комплексов - это рискованный бизнес, но вместе с тем он перспективный.
Паркинг - под землю
До настоящего времени подземное пространство в городе использовалось лишь для устройства так называемых углубленных паркингов в бизнес-центрах, гостиницах и других коммерческих структурах. Новое строительство предполагает решение проблемы парковок в самом центре города. Два коммерческих проекта строительства первых подземных паркингов, один из которых будет находиться на Конюшенной площади, второй - на Греческой площади возле БКЗ "Октябрьский", реализует ООО "ПаркингИнвестЦентр". По первому объекту компания заканчивает изыскательские работы по определению возможностей для строительства, по второму - ведет проектирование.
Планируется, что это будут автоматизированные подземные паркинги, когда автомобиль уходит на место стоянки без участия водителя. Под землей автоматическая раздаточная система ставит автомобиль в специальную ячейку, таким же образом машина выдается владельцу. Специалисты отмечают, что такой подход к освоению подземного пространства активно распространяется во всем мире, особенно в городах с плотной застройкой.
В Санкт-Петербурге первые автоматизированные парковки могут появиться в центральных районах города уже в 2008 - 2009 гг. В частности, компания "ПаркингИнвестЦентр" планирует освоить подземное пространство по восьми адресам: на пл. Белинского, на углу Кирочной и Таврической улиц, на пересечении Захарьевской ул. и пр. Чернышевского, на пл. Ленина и т. д.
Повторюсь, осложняет освоение подземного пространства помимо разработки новой нормативной документации высокая стоимость подземного строительства в центре города. Для освоения 1 кв. метра полезной общестроительной площади под землей на проектирование и строительство необходимо потратить примерно 1,5 тыс. евро. Таким образом, себестоимость машиноместа на сегодняшний день равна 45 тыс. евро. Понятно, что по существующей конъюнктуре рентабельным может быть только долгосрочный проект. Поэтому ни о какой окупаемости за 1 - 4 года подобных паркингов не может быть и речи. Это, скорее, социальный проект, проект на будущее.
http://www.spbvedomosti.ru/article.htm?id=10244913@SV_Articles
