Арас Агаларов: С такими рожами - к нам в дом не селить!Назад
Арас Агаларов: С такими рожами - к нам в дом не селить!
Торговцы недвижимостью увлеклись фейс-контролем. Поскольку элитные дома у нас порой и протекают, и проседают, и горят, нужно хоть жильцов попытаться убедить, что они элита.
Рынок элитного жилья существует в Москве недолго. Только к 2001 году его игроки смогли сформулировать основные требования к такого рода недвижимости. Помимо прочих параметров туда попал и фейс-контроль. "Строгий отбор первых жильцов нужен для того, чтобы сформировать устои и правила быта, - говорит президент компании "Крокус" Арас Агаларов. - Только тогда дом обретет имидж, и можно быть уверенным, что вторая и третья смена жильцов не будет его менять".
Покупатели не хотят жить с кем попало. Например, менеджер не хочет жить в соседней квартире со своим подчиненным. С другой стороны, существуют дома, где живут исключительно промышленники, финансисты, актеры. Так в районе Садово-Сухаревской улицы есть дом для артистов театра Ленком, а на улице Наметкина живут сотрудники "Газпрома".
По словам Андрея Зубова, руководителя отдела элитного жилья агентства "Кутузовский проспект", интерес к соседям всегда начинается с вопросов о социальной и национальной принадлежности. "Покупателей интересует не точный список фамилий, а уровень социальной иерархии будущих соседей, сфера их деятельности", - говорит Юрий Синяев, руководитель отдела продаж группы компаний "Конти".
Информацию о будущих соседях может предоставить и риэлтерское агентство, но здесь существуют свои нюансы. Риэлтер может сообщить будущему владельцу квартиры, что его соседом станет, например "представитель топ-менеджмента крупной нефтяной компании". А список соседей реально получают только после покупки квартиры. Хотя бывает, что клиент говорит: "Я такой-то, сообщите обо мне моим будущим соседям. Надеюсь, они не откажут в любезности сообщить информацию о себе".
По словам Павла Здрадовского, председателя совета директоров компании Paul"s Yard, чаще всего такая просьба не вызывает никакой негативной реакции, и люди охотно делятся информацией о себе. Ведь малоквартирный дом - это своеобразный "анклав", где невозможно жить, не зная соседей.
Фейс-контроль ужесточается, если в доме планирует жить сам инвестор и близкие ему люди (как в "Агаларов-Хауз"), или же дом имеет корпоративного заказчика, то есть на продажу выставляется часть квартир. "Это как в частном клубе: мы имеем право отказать без объяснения причин", - говорит заместитель генерального директора компании "Калинка Риэлти" Алексей Сидоров.
Самые первые дома с фейс-контролем - это "Агаларов-Хауз", построенный в 1997 году, и дом в Б. Афанасьевском переулке (построен в 1998 году). "Когда строишь жилой дом, слишком много времени уходит на общение с его будущими обитателями, - говорил Арас Агаларов в интервью "Ко" два года назад. - Клиенты приходили ко мне в офис, и с каждым из них я общался лично. К некоторым из них у меня возникла неприязнь. Просто не хотелось продавать им квартиры. По Москве пошли слухи, что у меня тут идет "конкурс жильцов". Двум клиентам я действительно отказал".
По словам Оксаны Каармы, заместителя директора управления новостроек компании "Миэль-Недвижимость" критерии "отбора" жильцов устанавливаются именно инвесторами или девелоперами, а не риэлтерами. Инвестор самостоятельно или с помощью консультантов определяет для себя концепцию будущего дома и ограничивает круг людей, которых ему не хотелось бы видеть в числе проживающих.
Девелоперы в один голос заявляют, что фейс-контроль не является абсолютным фактором при продаже даже самых дорогих объектов, но позволяет дистанцироваться от нежелательных социальных групп и людей, связанных с криминальной составляющей. Даже без "фейс-контроля" инвесторы тщательно формируют список покупателей. Девелопер или риэлтер в отличие от компаний сферы услуг никогда не допустят соседства, например топ-менеджеров конкурирующих компаний. В группе компаний "Конти" считают, что отбор жильцов может проводиться по национальному составу, социальным факторам, а также стабильности материального положения. "Нас также всегда интересует, на кого оформляется договор, то есть мы следим за прозрачностью сделки. Были и отказы в продаже", - говорит руководитель отдела продаж "Конти" Юрий Синяев.
По словам Андрея Зубова из агентства "Кутузовский проспект", для "неблагоприятных" клиентов существуют отработанные технологии отказа. Эту неблагодарную работу берет на себя застройщик. Так, он может отказать под предлогом: "квартира в работе".
Риэлтеры уверяют, что черных списков у них нет. Однако есть списки "нежелательных покупателей", которые составляются в основном риэлтерскими компаниями. Такие списки могут включать в себя до 10 - 15 фамилий.
Павел Здрадовский из Paul"s Yard рассказал, что серьезные игроки поддерживают постоянную связь, сообщая друг другу информацию о потенциально "опасных" покупателях. "Кроме того, любой брокер - это всегда немного психолог, его личных качеств и опыта практически всегда оказывается достаточно, чтобы понять, что за клиент перед ним", - говорит Здрадовский.
Фейс-контроль, как и всякая растиражированная идея, не всегда применяется с целью удовлетворения высоких запросов жильцов относительно своих соседей. Порой он становится маркетинговым трюком, призванным создать ажиотаж.
Элитность строящихся в Москве домов рекламируется еще на начальном этапе настолько широко, что не позволяет делать отбор. Если дом имеет больше 100 квартир, задача контроля становится практически непосильной.
Как только одним из критериев элитности дома сделали малоквартирность, девелоперы и риэлтеры, пользуясь ситуацией, стали устраивать своего рода конкурс на звание жильца. Фейс-контроль в недвижимости стал похож на уловку для привлечения покупателей.
Маркетологи считают, что элитным объектам реклама, особенно прямая, не только не "помогает", а наоборот, вредит. Многие элитные дома ни разу не фигурировали в рекламных объявлениях и были успешно проданы. Для продвижения продукта у риэлтеров есть свои методы -например, когда информация о доме (так же, как о клубе или ресторане) распространяется среди друзей и знакомых.
Именно отсутствие доступной информации создает желанный ажиотаж вокруг объекта. Тогда фейс-контроль становится маркетинговым трюком, аналогичным методу продаж по рекомендациям. Подобно ночным клубам, где закрытость создает ореол таинственности и недостижимости, конкурс жильцов для дома класса люкс позволяет девелоперам "играть" ценами и отказывать клиентам без указания причин.
Так в доме по адресу Молочный пер., 3 на каждую квартиру претендовали три клиента. В итоге выбор зависел не только от суммы, которую покупатель готов был заплатить, а еще и от его соответствия высокому статусу соседей. По словам Здрадовского, нельзя отрицать, что многие застройщики позиционируют свои объекты как элитные и в качестве "недобросовестной рекламы" упоминают о "строгом отборе жильцов".
По крайней мере, реальные примеры фейс-контроля, когда риэлтер отказался бы продать квартиру клиенту "не того калибра", застройщики приводят крайне мало. Возможно, дело в деликатности такой информации, но, скорее всего, эти ситуации действительно редки.
