Россия: институты гражданского общества

В Кремле объяснили стремительное вымирание россиян

Данные социологических опросов подтверждают мнение специалистов компании "Индикаторы рынка недвижимости", что одним из главных препятствий на пути распространения ипотеки в России служит навязший на зубах миф о процентной ставке. Благодаря усилиям многих видных деятелей России в сознании народа размер ипотечной ставки зафиксировался в качестве главного показателя доступности ипотеки. В результате, Россия отстала от стран Восточной Европы, которые успели после кризиса 1998 года в основном решить проблему обеспеченности населения жильем и именно за счет ипотеки.

Приоритетный национальный проект "Доступное и комфортное жилье гражданам России" появился не на пустом месте. Одним из основных условий стабильности в государстве является удовлетворенность его граждан своими жилищными условиями. И хотя предвыборная компания прошла под лозунгом "Я голосую за стабильность", разговоры об "оранжевой" опасности продолжают иметь место. И возникли они также не на пустом месте. Одной из опасных точек остается "квартирный вопрос". В настоящий момент, согласно опросу населения, проведенному холдингом "Ромир Мониторинг", количество респондентов, довольных своими жилищными условиями, составило менее 40%.

Если в ближайшие 5 лет квартирная проблема не будет решена хотя бы в некотором приближении, есть опасность очередного разочарования населения в действиях властей и тогда призывы "оранжевых" могут быть восприняты народом совершенно по-другому, нежели это произошло в 2007 году когда их просто проигнорировали.

Между тем, из 60% потенциальных покупателей жилья только 18,5% полагают, что у них есть достаточно средств для выплат по ипотеке. Причем лишь 5,5% твердо намерены взять ипотечный кредит в течение ближайших двух лет.

Остальные 13% опрошенных сетуют на невыгодные условия предоставления кредита, высокие ставки и большой размер ежемесячных выплат. Любопытно, что 53% потенциальных заемщиков признали в числе наиболее важных факторов процентную ставку по кредиту. Размер первоначального взноса поставили на первое место 40% заемщиков, а для 22% самым важным является простота оформления документов. Меньше всего наших граждан волнует долгий срок погашения (20 лет и более). Эти факторы кажутся важными только для 12% соискателей ипотечного кредита.

Сотрудники аналитического центра www.irn.ru полагают, что подход к ипотечному кредитованию на территории России не совсем корректен. Именно из-за этого подхода доля людей считающих условия по ипотеки невыгодными так велика.

Банки, рекламирующие свои ипотечные программы, уделяют чрезмерное внимание процентной ставке, что в свою очередь формирует в сознании потенциальных соискателей кредита искаженную картину мира. Дело в том, что основной показатель уровня доступности ипотеки - это размер ежемесячных платежей. Между тем, сама по себе процентная ставка оказывает очень незначительное влияние на сумму ежемесячных выплат по кредиту. В действительности размер ежемесячных выплат напрямую зависит от уровня минимального первоначального взноса и максимального срока погашения кредита.

Большинство потенциальных заемщиков в Восточной Европе обращает свое внимание именно на эти параметры. Для них очень важно "зацепиться" за рынок здесь и сейчас. Именно поэтому там подавляющая доля кредитов взята на срок 20-30 лет. Заемщики вовсе не рассчитывают погашать свой кредит столь продолжительный срок. Они рассчитывают на рост своих доходов и надеются расплатиться не за 20 лет и более, а за 5-10 лет. Для них, как уже говорилось, важно получить кредит здесь и сейчас, пока цены снова не выросли. Ведь в долгосрочной перспективе, не смотря на возникающие периоды спада цен, недвижимость все равно дорожает.

Однако в России люди в большинстве своем почему-то боятся брать кредиты на большой срок. Большинство кредитов берутся на срок от 5 до 10 лет. Казалось бы, в России живут в большинстве своем здравомыслящие граждане. Все они стратегически рассчитывают на рост своих доходов, то есть, если их ожидания оправдаются, то они смогут расплатиться за кредит гораздо раньше, чем изначально заявленный срок кредитования.

Возможно, им почему-то кажется, что досрочно погасить этот кредит им никто не даст. При этом большинство российских банков с того самого момента, когда был впервые на российском рынке запущен инструмент ипотеки, стали разрешать заемщикам на тех или иных условиях досрочное погашение долга. Но даже если допустить, что опасения российских потенциальных заемщиков справедливы, как уже говорилось, жилье в долгосрочной перспективе дорожает. И в итоге новая стоимость жилья с лихвой окупит все затраты на кредит даже с учетом переплаты за кредит.

Единственным оправданием нежелания граждан нашей страны в большинстве своем брать кредиты на длительный срок может служить то, что они боятся обанкротиться. В этом случае они не смогут платить ежемесячно за кредит, и люди верят, что их выкинут на улицу. Однако банкротство в таком виде может возникнуть только в случае, если в стране произойдет нечто схожее с дефолтом 1998 года. Вероятность такого сценария, по оценке большинства мировых экономистов, для нашей страны теперь крайне мала. Если кризис и будет иметь место, его последствия будут далеко не такими разрушительными и не такими всеобщими, как в 1998 году.

Наконец, все-таки вероятность того, что доходы тех российских граждан, которые интересуются ипотекой, будут расти, весьма и весьма высока. По статистическим данным, около 60% из тех, кто теоретически готов взять ипотеку - это люди с доходом выше среднего, и еще 25% - это люди со средним уровнем доходов. И только оставшиеся 15% - люди, имеющие низкие доходы. Примечательно, что возрастная структура тех, кто теоретически готов взять ипотеку, схожа со структурой их доходов. Среди согласных на ипотеку на долю наиболее активного возраста (от 18 до 35 лет) приходится 70%. 20% приходится на людей в возрасте от 35 до 45 лет. И лишь 10% составляют люди в возрасте старше 45 лет.

Таким образом, на наиболее высокооплачиваемое и активное население приходится 60%-70% от общего числа тех, кто теоретически готов взять ипотечный кредит. Соответственно, вероятность того, что оплата их труда не будет расти, или того хуже начнет уменьшаться, очень мала.

В итоге, если до сознания тех российских граждан, которые теоретически согласны на ипотеку, будет донесена мысль, что важно взять кредит сейчас, а срок можно сократить потом, то число кредитоспособных жителей России, вероятнее всего, окажется больше, чем может показаться на первый взгляд.

Дополнительным аргументом в пользу ипотеки служит еще один факт. Как показывает опрос, проведенный холдингом "Ромир мониторинг" сумма среднего кредита составляет в Москве $110 тыс. Если взять эти деньги по ставке 10% со сроком погашения до 20 лет, то ежемесячный платеж по кредиту составит порядка $1000 в месяц. Это практически та же сумма, что и средняя арендная ставка в Москве. При этом эти деньги будут не проживаться, а фактически инвестироваться в собственное жилье.

Тем не менее, Россия остается лидером среди целого ряда стран Восточной Европы по количеству арендаторов жилья. По данным компании TNS AISA практически каждый четвертый взрослый россиян снимает жилье. Процент собственников жилья в России составляет 76%, а в странах Восточной Европы этот показатель достиг уже 84%. При этом еще несколько лет назад доля собственников жилья в Восточной Европе был на уровне сегодняшней России.

Доступная ипотека за несколько лет существенно подняла этот показатель. Сегодня около 60% европейцев довольны своими жилищными условиями и связывают планы по их улучшению лишь с простым ремонтом. Россияне же наоборот склонны считать улучшением жилья либо покупку нового жилья, либо строительство нового дома.

Если ипотечные программы получат в России должное развитие (сегодня через ипотеку совершается менее 10% от всех сделок с жилой недвижимостью), то через несколько лет процент граждан недовольных своими жилищными условиями может снизиться с 60% до 40%, а это уже значимое достижение для страны и значительное повышение стабильности государства.

И указанные ориентиры вовсе не фантазия. Как уже было сказано, порядка 5,5% респондентов готовы взять ипотеку в ближайшие 2 года. В масштабах всей России это означает увеличение числа выданных ипотечных кредитов, в 3 раза за год. В 2007 году, который принято считать годом начала ипотечного бума было выдано порядка 400 тыс. кредитов.

Если результаты опроса подтвердятся, то количество выданных кредитов достигнет 1,4 млн штук в год. Если же пропагандировать среди населения не уровень процентной ставки, а срок кредитования и размер первоначального взноса, то велика вероятность, что число выданных ипотечных кредитов в год может достигнуть уровня 4,7 млн штук.

Теоретически, это означает, что в течение 5 лет при прочих равных можно будет решить "квартирный вопрос" для всех нуждающихся.

При этом "Индикаторы рынка недвижимости" подчеркивают, что данный результат может быть достигнут только при условии адекватного наращивания объемов строительства. Иначе рост спроса на ипотеку приведет к новому скачку цен на жилье, которое после этого станет совершенно недоступно для народа. И тогда о какой бы то ни было стабильности говорить будет поздно. Однако без популяризации ипотеки при существующих уровнях цен сделать жилье доступным для большей части населения нельзя.

Большой портал недвижимости
08.04.2008

Док. 437810
Перв. публик.: 08.04.08
Последн. ред.: 09.04.08
Число обращений: 130

Разработчик