Доступное и комфортное жилье. Фундаментальные решенияНазад
Доступное и комфортное жилье. Фундаментальные решения
Особенность политики состоит в том, что она находится в трехмерном пространстве: одна плоскость - декларации о намерениях, вторая - политика ведомств, третья - реальная жизнь. По сути национальный проект является призывом к активным действиям ведомств, государственных и частных структур для материализации идеи. От того, как пересекутся эти три плоскости будет зависеть результат. Следовательно, необходимо найти инструмент, который бы помог урегулировать расхождения между этими "плоскостями" так, чтобы реализация совпала с идеей проекта.
По инициативе Президента РФ В.В. Путина 5 сентября 2005 года программе по формированию рынка доступного жилья был придан статус национального проекта. Сегодня уже стало очевидным, что положенная в основу нацпроекта программа "Жилище" на 2002-2010 годы не "тянет" на национальный проект. Собственно, она и не была рассчитана на это, хотя там поставлены четкие и реальные цели и задачи. Действительно, цель, поставленная в ней - достичь объемов вводимого жилья в 2010 году 80 млн кв. м - это то минимально необходимое количество жилья, которое обеспечит примерно 30% нашего населения улучшение жилищных условий. Эти правильные цели вполне можно реализовать. Но в первый же год на пути реализации национального проекта "Доступное и комфортное жилье" встретились такие проблемы и трудности, что стало очевидным: если они не будут решены, то проект обречен на провал. Можно сказать, что итоги работы по реализации нацпроекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" в 2006 году выявил четко две истины.
Первая - это то, что проект можно успешно реализовать.
Вторая - это неготовность государственной власти на всех уровнях, как на федеральном, так и на региональном, решать эту задачу.
Поэтому сейчас руководство страны принимает на ходу меры для решения тех проблем, которые сегодня хорошо видны и требуют срочных действий.
Проблем в реализации этого, безусловно, важного для нашей страны проекта очень много. Основными из них являются: несовершенство законодательной базы в строительстве; отсутствие у большинства субъектов РФ перспективных планов развития территорий и генеральных планов развития городов; грубые нарушения чиновниками порядка предоставления, а точнее, продажи земельных участков под жилую застройку; дефицит инженерно подготовленных территорий; наличие множества согласовывающих организаций и большая длительность процесса согласования проектно-технической документации на строительство жилья; высокая стоимость квартир. Следует добавить значительный рост цен на строительные материалы, увеличение тарифов естественных монополий и другие факторы.
Начнем с нормативно-правовой базы. 28 декабря 2004 года был принят пакет законов, который должен был стать нормативно-правовым фундаментом в жилищном строительстве.
Тогда были приняты такие основополагающие законы, как Градостроительный и Жилищный кодексы, законы по ипотечному кредитованию жилья, пресловутый закон No214 "О долевом участии граждан в строительстве жилья" и ряд других важных нормативных актов. Руководители Федерального собрания РФ выступали с заявлениями о том, что законодательная база строительства жилья создана, ипотека станет главным источником финансирования жилья, препоны для резкого роста объемов жилищного строительства сняты и есть все основания полагать, что в ближайшие годы ввод жилья будет расти высокими темпами.
Общественные организации строительного бизнеса не разделяли этого оптимизма и указывали на причины, почему значительного роста ввода жилья в ближайшие годы не произойдет.
Во-первых, принятые законы не были "увязаны" с ранее принятыми законами и поэтому нужно в них вносить поправки, а это довольно большая и сложная работа, требующая многочисленных согласований во многих ведомствах.
Во-вторых, некоторые из принятых законов откровенно плохи и работать по ним нельзя. Яркий пример: ФЗ No214 и ФЗ No184 "О техническом регулировании в РФ".
В-третьих, по принятым законам нужно подготовить и принять соответствующие нормативные акты Правительства РФ и субъектов Федерации.
Наши предложения и требования к законодательной и исполнительной власти не были услышаны, и в 2005 году практически ничего в этом направлении не было сделано.
Результат не замедлил сказаться: в 2005 году темпы прироста ввода жилья не только не выросли по сравнению с 2004 годом, а наоборот - снизились в два раза с 12,6%, как было в 2004 году, до 6,3% в 2005 году. Только в 2006 году были приняты поправки к закону No214, и сейчас законодатели активно работают над внесением изменений в Градостроительный и Земельный кодексы, а также в другие ранее принятые законы.
Строители также настаивают на внесении изменений в закон "О техническом регулировании в РФ", поскольку в нынешнем виде в той части, которая касается строительной отрасли, он совершенно не пригоден и даже опасен. Необходимо также принять закон "О саморегулируемых организациях". После его принятия можно будет часть функций государства передать этим организациям.
Правительство в свою очередь разрабатывает и принимает нормативные акты. Всего в работе - около 211 нормативно-правовых документов. К сожалению, полностью эта работа в этом году не будет закончена и перейдет частично в 2007 год.
Для успешного выполнения национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" необходимо срочно закончить работу по созданию законодательной базы.
Что касается практической работы строителей по реализации национального проекта, то главным препятствием по наращиванию объемов ввода жилья является проблема предоставления земельных участков под строительство жилых домов, обеспеченных инженерной и коммунальной инфраструктурой. Нужны крупные земельные участки, а не для точечной застройки. Это может быть только в том случае, если во всех регионах будет осуществляться территориальное планирование, будут генеральные планы городов, грамотная и эффективная градостроительная политика. Сейчас в большинстве регионов этого нет. Вообще можно сказать, что у нашего Правительства уже длительный период отсутствует четкая градостроительная политика. Для осуществления национального проекта нужно знать, где и сколько жилья мы будем строить и что для этого делают регионы.
Необходимо также решить вопросы финансирования инженерной инфраструктуры застраиваемых участков.
На бумаге в рамках программы "Жилище" существует специальная подпрограмма по обеспечению земельных участков коммунальной инфрастуктурой. На ее исполнение предусмотрено выделение средств из федерального бюджета: Правительство предоставляет госгарантии на обустройство коммунальной инфраструктуры и субсидирует проценты по банковским кредитам за счет федерального бюджета. Только этих денег ни один регион в 2006 году не получал.
Росстроем РФ было отобрано несколько десятков проектов в разных регионах, но соглашение подписали только 4 региона. А соглашение с Минфином РФ не удалось подписать ни одному субъекту. При этом выявляется много причин. Пожалуй, главные из них - несоответствие предусмотренных в проекте мер и правил Бюджетного кодекса РФ, а также то, что большинство регионов не обладают достаточным залоговым обеспечением. Получается так, что дотационные регионы не могут воспользоваться гарантиями государства, а субъекты-доноры сами могут привлечь кредитные ресурсы без федеральных гарантий. Так что предусмотренная в подпрограмме мера финансирования коммунальной инфрастуктуры не работает. По-прежнему местные власти возлагают надежды на "доброго" инвестора и застройщика, которые за свой счет построят коммунальную инфраструктуру и безвозмездно передадут их энергетическим компаниям, водоканалам и другим монополистам, да еще и заплатят за то, что им разрешают подключиться к сетям. А потом все удивляются - почему жилье стоит дорого и цены на него непрерывно растут.
Цены растут потому, что строитель несет затраты не только по строительству дома и не только непосредственно вкладывает в строительные работы, а дополнительно оплачивает различного рода поборы и так называемые "обременения".
То, что строитель платит за землю и за разработку проекта, нормально. Но, кроме того, за согласование разработанной технической документации примерно в 100-110 различных организациях берут со строителя "мзду", и этот очень дорогостоящий процесс длится 1-1,5 года. Еще не начав строить дом, строитель уже тратит сумму, примерно равную 30-35% его стоимости. Затем идет собственно строительство жилья, а потом еще нужно затратить немало средств, чтобы ввести готовый дом в эксплуатацию. Хорошая ситуация складывается, когда город не забирает 10-20% жилья в свою пользу безвозмездно.
Получается, что 1 кв. м жилья, себестоимость которого составляет 25-30 тыс. рублей, со всеми "накрутками" продается за 60-70 тыс. рублей. Это - уровень цен на периферии, а в Москве - еще в 1,5-2 раза дороже.
