`Проблемы управления реформой в жилищной сфере`Назад
`Проблемы управления реформой в жилищной сфере`
Сегодня в стране уже созданы центры, которые координируют многие реформы, как-то: в РАО "ЕЭС", "Газпроме". Они созданы, как хозяйствующие структуры, имеющие четкие экономические цели в масштабах страны. В раздробленной по городам коммунальной сфере аналогичных структур нет, а в жилищной сфере их появление принципиально невозможно после принятия нового Жилищного кодекса. Поэтому сегодня полезно обсудить структуру и основные задачи такого центра, руководитель которого должен стать своего рода комиссаром реформы.
При едином руководстве такого центра должны действовать два отдельных подразделения, отдельных полностью от задач строительства нового доступного жилья, но координирующих реформирование двух совершенно различных сфер - жилищной и коммунальной, так как в жилищной свой коллективный собственник, а в коммунальной другой. Вообще, термин "ЖКХ" должен уходить из нашего с вами каждодневного лексикона, должен быть термин "жилищная реформа" и "коммунальная реформа". Должны быть совершенно разные две программы, должно быть на сегодняшний день полное понимание, что в жилье у нас имеется свой коллегиальный собственник, который четко обозначен в Жилищном кодексе Российской Федерации, со своей общей долевой собственностью, которая четко прописана в 36-й статье Жилищного кодекса Российской Федерации и есть свой собственник.
Жилищная система потребляет тот товар, который дает коммунальная система, предоставляя услуги в дома. При этом должны четко определяться отношения на договорных принципах.
В коммунальной сфере собственность будет еще многие годы оставаться муниципальной или государственной, но управление функционированием и развитие этой собственности может, конечно, стать делом частных компаний. Однако представляется важным, еще до передачи муниципальной собственности в управление частных компаний, решить вопрос реструктуризации существующих коммунальных предприятий. Это необходимо для того, чтобы выделить те виды деятельности, которые могут стать конкурентными, чтобы именно в этих видах деятельности, в первую очередь, стимулировать государственно-частные партнерские отношения.
Однако такое разделение требует сегодня принятия ряда важнейших нормативных решений. Например, Жилищный кодекс сегодня называет коммунальными услугами все виды энергоснабжения, предусмотренные Гражданским кодексом. При этом только для энергоснабжения Законом "Об электроэнергетике" предусмотрено, что здесь есть собственно производство энергии, а также есть и иные услуги, оказание которых является неотъемлемой частью процесса поставки энергии. Закон не называет эти иные услуги, но очевидно, что к ним относится билинг, то есть измерение потребления ресурсов и подготовка счетов для их оплаты, а также услуги энергосервиса и ряд других.
Проблема в том, что указанные услуги не выделены в составе коммунальных услуг и, следовательно, на них не распространяются правила предоставления льгот и жилищных субсидий. В таких условиях невозможно выделить эти, вполне конкретные, услуги из общей деятельности коммунальных предприятий, а значит, затрудняется и привлечение частных компаний в эту сферу. Весьма характерно, что практически все приходящие сегодня в коммунальную сферу частные компании и операторы, такие, как "РКС" и "КЭС", вместе с муниципальными властями совершают принципиальную ошибку. Они не предусматривают выделение из общих процессов энергоснабжения отдельные виды услуг, являющихся конкурентными, и для которых, в принципе, не требуется государственное регулирование тарифов. Более того, в нарушение норм Жилищного кодекса Российской Федерации эти операторы ищут прямые пути для расчетов за ресурсы с жителями многоквартирных домов, что уже признано чрезвычайно вредным для ресурсосбережения в жилых домах.
Отношения в жилищной сфере регулируется теперь нормами нового Жилищного кодекса. К сожалению, эти нормы еще несовершенны. Так, например, не считается профессиональной деятельностью управление эксплуатацией жилого здания, а договор управления не отнесен к категории публичных договоров. Это означает, что будет соблюдаться некая неясная свобода договора, при этом государство не будет издавать правила, обязательные для сторон при заключении и исполнении договоров управления. Это неизбежно приведет к появлению недобросовестных управляющих, а, значит, будет компрометировать и законодателей, и органы исполнительной власти всех уровней.
Поэтому требуется срочно найти основания для типизации договоров управления жилыми зданиями, для их обязательного использования на практике. Комиссару реформы потребуются значительные усилия для обобщения несистематизированного на сегодня опыта управления жилыми зданиями в различных муниципальных образованиях и городах федерального значения. Даже задача управления сегодня четко не сформулирована в законах и понимается по-разному каждым управляющим. В Жилищном кодексе под управлением, в основном, понимается содержание жилых зданий в нормативном состоянии. Цель управления любой недвижимостью состоит в обеспечении роста ее рыночной стоимости.
Именно для этого собственникам и нужен профессиональный управляющий - менеджер, который знает, как этого достичь. Для жилых зданий, где многие граждане имеют недостаточные доходы, где государство предоставляет бюджетные средства для выплаты льгот и жилищных субсидий, профессиональное управление недвижимостью особенно необходимо. Даже формирование комплекса жилых зданий и иных объектов недвижимого имущества, которые могут передаваться бесплатно, в общую долевую собственность собственнику помещения, как это предусматривает 16-я статья Федерального Закона о введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, требует знаний и опыта.
Как иначе могут жители получить в общую долевую собственность, например, ЦТП - центральный тепловой пункт на воду, которым заканчиваются городские коммунальные сети и начинаются внутренние сети инженерного оборудования зданий. Здесь происходит регулирование процессов энергоснабжения зданий и только, если это регулирование ведется в интересах потребителей, а не поставщиков ресурсов, может достигаться реальное энергосбережение. Только профессиональный управляющий, а вовсе не председатель ТСЖ или старший по подъезду, сможет решать возникшие при этом проблемы.
Жилищный кодекс резко ограничил функции органов исполнительной власти в жилищной сфере, лишил их многих прав в этой сфере. Этот факт еще не в полной мере осознан на всех уровнях власти, где обязанности по управлению жилыми зданиями резко сокращены. Здесь следует ожидать значительное число конфликтов между исполнительной властью и управляющими.
Учитывая сложность и объем задач по созданию предпосылок для эффективного управления жилой недвижимостью, следует, вероятно, обеспечить функционирование создаваемого центра управления реформой в рамках национального проекта "Доступное и комфортное жилье гражданам России".
