Ильдар Габдрахманов: 2005-й год - год ипотекиНазад
Ильдар Габдрахманов: 2005-й год - год ипотеки
В 2005 году ипотека должна заработать в полную силу, так как для ее развития будут созданы все условия.
В октябре текущего года Государственная дума и Совет Федерации должны принять пакет из 30 законопроектов по развитию рынка доступного жилья, к 2005 году сформируется рынок ипотечных облигаций, банки и агентства, занимающиеся ипотекой, расширят свою деятельность. Такие прогнозы сделали представители правительства, Госдумы и бизнес-структур на Второй всероссийской конференции "Ипотечное кредитование в России".
Сводка с рынка ипотеки
Рынок ипотеки в России растет: если в 2000 году ипотечное кредитование занимало 0,1% всех продаж в банках, то на сегодняшний день этот показатель равен 5%. За 2003 год рост ипотечных кредитов в России составил 100%, сейчас порядка 160 банков выдают кредиты на покупку квартир. Однако ипотека пока еще не является массовой: около 63,3% от объема всех ипотечных кредитов приходится на долю Москвы. По данным вице-президента Международной ассоциации ипотечных фондов Ирины Радченко, в 2003 году в Москве было зарегистрировано 343 тыс. сделок с квартирами, из них ипотечных - 1471. Ставки по ипотечным кредитам (с учетом бюджетных дотаций) варьируются от 5% в Хабаровске до 28% в Костромской, Тульской и Кемеровской областях. В Москве и Петербурге ставки варьируются от 15 до 18% годовых в рублях и от 10,5 до 15% годовых в валюте. Объем среднего кредита в регионах составляет от 15-30 тыс. рублей, в Москве и Петербурге - от 50 до 200 тыс. долларов.
По прогнозам президента Ассоциации региональных банков России Александра Мурычева, к 2010 году половина сделок по покупке жилья будет осуществляться за счет ипотечных кредитов. Однако перелом должен наступить в 2005 году, если в этом году будет принят обещанный рынку пакет из 30 законопроектов.
Чего ждут заемщики и кредиторы
Первый заместитель председателя комитета Госдумы по кредитным организациям и финансовым рынкам Валерий Зубов сообщил, что Госдума рассмотрела пакет документов в нулевом чтении.
Одна из поправок, по словам Зубова, вносится в закон "Об ипотечных ценных бумагах". Ее суть в том, что в случае банкротства кредитной организации обязательства банков по ипотечным ценным бумагам будут погашаться во вторую очередь (после возврата застрахованных вкладов физических лиц).
По мнению Валерия Зубова, "такая поправка сыграет роль в удлинении ресурсной базы банков, а значит, увеличатся возможности выдачи ипотечных кредитов".
Второе новшество - законопроект о создании кредитных бюро. "Создание кредитных бюро - важнейший стимул для развития ипотечного кредитования. Мы делаем акцент на том, что кредитные бюро должны взять на себя функцию отслеживания задолжников по всем видам долгов, не только банковских, но и коммунальных, телекоммуникационных. Это будет способствовать формированию и развитию более правильных, точных кредитных отношений в России", - отметил Валерий Зубов.
Предлагается новая схема налогообложения недвижимости
Как отметил член комитета Госдумы по бюджету и налогам Ильдар Габдрахманов, "одна из основных причин, препятствующих развитию ипотеки, заключается в сильно развитом участии граждан в долевых схемах строительства жилья. Происходит это в том числе из-за определенного неравенства между покупателями жилья - при регистрации объектов недвижимости на физических лиц, которые юридически не являются плательщиками НДС, долевая схема более предпочтительна, чем ипотечная. При ипотечной схеме застройщики фактически включают в стоимость жилья НДС".
По словам Ильдара Габдрахманова, в целях выравнивания условий для всех добросовестных приобретателей жилья в рамках рабочей группы было принято решение о том, что надо освободить от НДС продажу жилья и земельных участков для жилищного строительства. "Приняв такую поправку, мы создадим равные условия для заемщиков и долевых участников", - пояснил депутат.
Правда, некоторые специалисты считают, что Минфин не согласится с этой поправкой.
Также комитетом по бюджету и налогам разработан ряд поправок, призванных помочь местным органам власти развивать инфраструктуру земельных участков, предназначенных для жилищного строительства. Рабочая группа полагает, что все доходы от продажи земельных участков под жилищное строительство должны поступать непосредственно в местный бюджет, чтобы местные органы власти направляли эти средства на развитие инфраструктуры, что потребует внесения изменений в бюджетное законодательство.
Кроме того, планируется постепенный переход к единому налогу на недвижимость. Сейчас в России существует три налога: земельный налог, налог на имущество физических лиц, налог на имущество организаций.
Ильдар Габдрахманов сообщил: "Мы планируем переход к двум налогам - местному и региональному налогу на недвижимость. Объекты недвижимости - земля и постройки на ней - должны будут рассматриваться как единое целое. Местный налог на недвижимость планируется взимать с жилого фонда, региональный - с нежилого".
По плану плательщиками местного налога будут как физические, так и юридические лица, которые имеют в собственности жилой фонд. С введением этого налога должны быть отменены налог на имущество физических лиц и земельный налог.
При этом предполагается снижение ставки налога приблизительно на 0,1-0,3% и одновременный переход к рыночной оценке недвижимости.
Предусматривается также введение нового механизма налоговых вычетов. Величина налогового вычета, по предварительным данным, будет определяться умножением средней стоимости квадратного метра в регионе на площадь квартиры.
500 рублей нотариусу
В рамках рассматриваемых законопроектов учтены и многие другие вопросы, в том числе отмена платы за нотариальную регистрацию сделок по покупке жилья или установление ее фиксированного размера (предположительно 500 рублей).
Рыночные механизмы
Ипотечное кредитование не может развиваться без рынка ипотечных ценных бумаг.
По оценкам ММВБ, на данный момент потребность накопительной пенсионной системы в ипотечных ценных бумагах составляет около 3 млрд. долларов, в следующем году она вырастет до 8,4 млрд. долларов. На сегодняшний день на российском рынке уже представлены эмитенты ипотечных ценных бумаг - это ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (АИЖК), Московское ипотечное агентство и Первая ипотечная компания.
"Объем вторичных торгов по этим бумагам достаточно велик, что говорит о наличии существенного спроса на инструменты такого рода", - сказал заместитель гендиректора ММВБ Валерий Петров.
По его мнению, рынок ипотечных облигаций в РФ сформируется к 2005 году. Эту точку зрения разделяет и президент СРО НП "Профессиональный институт размещения и обращения фондовых инструментов" (ПРОФИ) Дмитрий Якимчук: "В текущем году выход банков на рынок ипотечных ценных бумаг маловероятен. 2005 год может стать годом пилотных проектов, но их будет немного, и только в 2006 году может состояться полноценный выход банков на рынок ценных бумаг".
Сам банки считают, что им стоит выходить на рынок ипотечных ценных бумаг, когда российский рынок ипотеки вырастет до 3-4 млрд. долларов.
По оценке Дмитрия Якимчука, первыми банками-эмитентами ипотечных ценных бумаг станут те кредитные организации, которые на данный момент активнее других выдают ипотечные кредиты. При этом он заметил, что для выпуска ипотечных ценных бумаг банку необходимо сформировать определенный объем кредитов как по количеству, так и по объему. Глава ПРОФИ сделал оговорку, что такие прогнозы станут реальными в том случае, если не произойдет кардинального изменения законодательного курса на вовлечение универсальных банков в рынок ипотечных ценных бумаг.
Рынок недвижимости должен быть прозрачным
Гендиректор АИЖК Александр Семеняка предложил ввести на рынке недвижимости систему раскрытия информации, аналогичную действующему порядку раскрытия информации на финансовом рынке. По его мнению, раскрытие информации по условиям сделок на рынке недвижимости должно заменить рекламу, которая формирует ажиотажный спрос на жилье.
Социальной ипотеки не будет
О бесплатном жилье в скором времени придется забыть вообще. Глава департамента муниципальной экономики и хозяйства Минэкономразвития Александр Широков отметил, что после вступления в силу закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ" право на бесплатное жилье получат только малоимущие. "Очереди на жилье, которые сейчас еще существуют, вскоре исчезнут, так как право на бесплатное жилье получат только малоимущие граждане. Чтобы такое жилье не ушло из муниципальной собственности, будет введен запрет на приватизацию социального жилья", - сообщил Широков и добавил, что "социальная ипотека - это псевдоипотека, которая вредит развитию ипотечного рынка".
Западные инвесторы интересуются Россией
В развитии российской ипотеки заинтересованы и европейские страны. Как заявил заместитель председателя Госстроя России Владимир Пономарев, объем квот, выделенных Польшей и Венгрией на инвестиционное строительство в России на 2004 год, составил 100 млн. долларов. Правительствами Польши и Венгрии определены квоты по экспортным кредитам, которые страхуют государственные страховые компании. Затем польские и венгерские компании, которые получают кредиты, заключат договоры с российскими подрядчиками. Максимальный срок, на который предоставляются такие кредиты, составляет 23 месяца. Первые средства уже направляются на первый проект - строительство 65-квартирного дома в Чувашии. Кроме того, еще несколько проектов будут осуществлены в Новосибирской, Кемеровской, Свердловской и Московской областях. В Дубне будет построено 10 тыс. квартир. Замглавы Госстроя также отметил, что "заинтересованность в восстановлении контактов с Россией в данной области" уже выразили Чехия и Словакия.
Что может отпугнуть заемщиков
Проект нового Жилищного кодекса (ЖК) не слишком лоялен к заемщикам, которые не могут рассчитаться по ипотечному кредиту. В соответствии с документом неплательщики будут выселяться из заложенных квартир и искать крышу над головой самостоятельно, без помощи государства. Эксперты опасаются, что этот пункт закона отпугнет россиян от ипотеки.
Действующий Жилищный кодекс, который был принят в 1983 году, предусматривает выселение неплатежеспособного должника из квартиры, купленной в кредит. Однако он гарантирует, что банкроту будет предоставлено "жилое помещение из фонда жилья для временного поселения". Председатель думского комитета по законодательству Павел Крашенинников, один из разработчиков новой версии ЖК, считает, что нельзя вовлекать муниципалитеты и региональные администрации в коммерческие отношения между банками и клиентами. На этом основании из нового ЖК исчезла норма о предоставлении временного приюта обедневшим заемщикам. Однако авторы законопроекта отвергают все обвинениями в свой адрес: они говорят, что при выселении из заложенных квартир банк вернет заемщикам первоначальный взнос на покупку квартиры и выплаченную часть кредита. Однако, если за время, прошедшее с момента заключения кредитного договора, цены на недвижимость вырастут, заемщику вряд ли хватит возращенных денег на покупку новой квартиры.
Казалось бы, банки должны обрадоваться инициативе разработчиков ЖК, но они боятся, что желающих получить кредит поуменьшится. Председатель думского комитета по собственности Виктор Плескачевский, разрабатывавший концепцию ипотечных отношений для жилищного пакета в группе Игоря Шувалова, считает, что в окончательном варианте нового Жилищного кодекса все же будет оговорена возможность выселения должников в муниципальное жилье на условиях коммерческого найма без права приватизации.
