Земельный рынок Подмосковья - одна из самых закрытых сфер российского бизнеса. Подмосковное строительство и недвижимость в СМИНазад
Земельный рынок Подмосковья - одна из самых закрытых сфер российского бизнеса. Подмосковное строительство и недвижимость в СМИ
"Земельный рынок Московской области - одна из самых закрытых сфер российского бизнеса", - таким громким предложением начинается статья под названием "Золотая сотка" в журнале "Коммерсант-Деньги" номер от 21 мая. "По различным оценкам, от 60 до 80% земель экс-сельхозназначения в Московской области принадлежит частным компаниям. Однако их земельные активы вопреки распространенному мнению ничтожны по сравнению с сотнями тысяч гектаров, принадлежащих, например, РАО ЕЭС или РЖД. Или же с землями, которые в 2008 году будут переданы в собственность Русской православной церкви", - продолжает издание. Сейчас "голые" земли перестали быть инвестиционно привлекательными. Свободных земель в Московской области почти не осталось, объем сделок на вторичном рынке земли невелик, а цены в пределах 50 км от МКАД достигли предела. Теперь, чтобы извлечь из земельных активов прибыль, лендлордам приходится заниматься их освоением. Журнал приводит рейтинг самых крупных землевладельцев - юридических лиц в Подмосковье:
"Промсвязьнедвижимость": 70 тыс Га. Под управлением компании - 650 тыс. кв. м логистических и бизнес-центров,складов, торговых площадей и гостиничных комплексов. Первый опыт компании с жилой недвижимостью оказался вполне удачным. Поселок Ильичевка на Калужском шоссе площадью 21 га распродали за два года без всякой рекламы. Сейчас "Промсвязьнедвижимость" занимается пред-проектной подготовкой документации для строительства сразу шести мегапоселков разных классов на Пятницком шоссе за Зеленоградом. Предполагается построить более 0,5 млн кв. м жилой и коммерческой недвижимости, объекты инфраструктуры, дороги. Пока же компания продает земли без подряда в поселке Большакове (12-й км Пятницкого шоссе).
"Ист-Лайн": 64 тыс Га. Компании принадлежит 64 тыс. га вблизи аэропортов Домодедово и Шереметьево- 1. Представленные проекты освоения этих земель строго соответствуют специфике каждого из них.
"Вашъ финансовый поручитель": 63,5 тыс Га. Все земли группы компаний "Вашъ финансовый поручитель" расположены в Рузском районе Московской области. Председатель совета директоров Василий Бойко находится под арестом. Ему предъявлены обвинения по статьям "Мошенничество в особо крупном размере" и "Легализация денежных средств или иного имущества, приобретенных в результате совершения преступления". По мнению адвоката обвиняемого, инициировали уголовное дело структуры, заинтересованные в получении подрядов при строительстве Центральной кольцевой автодороги и "связанные с правительством Мособласти".
Инвестиционная компания "Визави": 40 тыс Га. Известный на рынке недвижимости рейдер - банк "Визави" - недавно провел ребрэндинг. Вероятно, для того, чтобы новый банк "Развитие столица" и инвестиционная компания "Визави" больше не ассоциировались с деятельностью компании в 90-е годы. Тогда совладелец банка Рустем Терегулов занимался скупкой московских предприятий и перестраивал их в бизнес-центры. По оценке экспертов, ему принадлежат 500 тыс. кв. м коммерческой недвижимости. Несколько лет азартный автогонщик мечтал построить в Подмосковье трассу для автогонок. Затем о проекте забыли. Назначение земельных активов компании непонятно. Тем более что они находятся на значительном удалении (80-100 км) от Москвы - в Волоколамском, Орехово-Зуевском, Егорьевском и Воскресенском районах.
Инвестиционная группа "Абсолют": 20 тыс Га. Девелоперское направление инвестиционной группы "Абсолют" по коттеджному строительству выросло из первого организованного поселка на Рублево-Успенском шоссе "Горки-21". Все 29 домов поселка, по словам гендиректора "Терра-недвижимость" Тимура Сайфутдинова, были проданы за год. Причем их стоимость за время продаж менялась семь раз: начинали с $900 тыс., а финишировали на $1,950 млн.
Корпорация "Знак": 20 тыс. Га. Корпорация "Знак" - девелоперский проект владельца "Уралсиба" Николая Цветкова. По мнению участников рынка, ей принадлежит один из самых ликвидных и юридически защищенных портфелей земельных угодий. Большинство из них находятся в Красногорском, Дмитровском, Солнечногорском, Волоколамском, Рузском и Раменском районах Подмосковья.
"Вимм-Билль-Данн": 20 тыс Га. Земли, принадлежащие акционерам "Вимм-Билль-Данн" Гавриилу Юшваеву и Давиду Якобашвили, к самой компании отношения не имеют. Совхозы и колхозы, поставляющие сырье для компании, большей частью находятся в аренде, а не в собственности, сообщили в пресс-службе "Вимм-Билль-Данн".
Управляющая компания "Масштаб": 13 тыс Га. В конце 2006 года о планах освоения своих земель объявила УК "Масштаб" (учредители - девелоперская компания "Авгур Эстейт" и аффилированная с Собинбанком "Инвестбилдинг Групп"). Речь идет о 13 тыс. га в Ленинском районе Московской области.
Инвестиционная компания "Нерль": 13 тыс Га. Компания развивает сельское хозяйство в совхозах "Бужарово", "Знамя Октября", "Семеновский" и "Фряново". В общей сложности "Нерли" принадлежат 13 тыс. га в Истринском, Подольском и Одинцовском районах.
Группа компаний Coalco: 6 тыс Га. Владельцы Coalco - известные в металлургии Василий Анисимов и Алишер Усманов - пришли в девелоперский бизнес еще в 2002 году. Любопытно, что чуть позже (в 2005 году) строительством заинтересовались и другие металлурги - Виктор Вексельберг и Владимир Потанин. Крупнейший девелоперский проект Coalco - "Большое Домодедово" площадью 3046 га, рассчитанное на 450 тыс. жителей. Для сравнения: микрорайон Куркино рассчитан на 30 тыс. жителей. Coalco собирается построить 12 млн кв. м площадей. Из них 10,83 млн кв. м займет жилая недвижимость. Инвестиции оцениваются в $11 млрд.
Millhouse Capital: 5 тыс Га. Роман Абрамович еще шесть лет назад собрал свои активы в компанию Millhouse Capital, которая управляет активами бывших акционеров "Сибнефти". В ее планах строительство второй очереди бизнес-парка "Крылатские холмы-2" на улице Крылатской. Millhouse Capital принадлежит сельхозпредприятие "Матвеевское", в собственности которого около 5 тыс. га в Одинцовском и Можайском районах.
Инвестиционная группа "Открытые инвестиции": 3 тыс. Га. Инвестиционная группа в сфере недвижимости "Открытые инвестиции" (ОПИН), принадлежащая группе компаний "Интеррос", по словам участников рынка, единственная среди лендлордов официально регистрирует сделки с землей".
Продолжая тему застройки дальнего Подмосковья, "Ведомости" в номере от 21 мая пишут о новой категории недвижимости, которая скоро появится на рынке - жилье комфорт-класса: "Компания "РСТ" в марте заявила о старте сетевых проектов коттеджного строительства комфорт-класса. В традиционной классификации такой категории нет.... Эвфемизм понадобился потому, объясняет источник в компании, что по максимальной наполненности контракта это уже больше чем экономкласс, но и по удаленности от Москвы (примерно от 30 до 60 км от МКАД), и по цене до бизнес-класса данное предложение недотягивает. Различаться поселки одной сети будут по направлению от Москвы, площади участка и количеству домовладений. Ориентировочная площадь жилой части поселка - от 15 000 до 45 000 кв. м (в зависимости от "точки локализации" проекта), количество домов - от 70 до 270 в каждом".
"В течение ближайших пяти лет планируется осуществить застройку на основных рекреационных направлениях, каковыми считаются Дмитровское, Новорижское шоссе и трассы, ведущие на юг от столицы, а затем проецировать аналогичный проект на регионы - в города-миллионники. За первую пятилетку (до 2012 г.) планируется сделать три сети по 2-3 поселка в каждой, инвестиции в строительство каждого поселка - от $20 млн до $40 млн. Общий объем инвестиций в первый этап, по оценке РСТ, составит $270 млн", - заключает издание.
Развивающийся рынок жилья в Подмосковье эксперты оценивают по-разному. Это происходит, в первую очередь из-за большего, нежели в Москве, ассортимента жилья: от "плохой панели" до усадьбы. Газета "Ведомости" в номере от 21 мая сравнивает рынки недвижимости столицы и Подмосковья и делает вывод о том, что среднему классу все же выгоднее жить в области. Пока у Подмосковья в сфере на рынке типового жилья есть несколько неоспоримых преимуществ: наличие достаточного места для строительства, умеренные, хотя и постоянно растущие цены и экология, что привлекает в основном покупателей из столицы. "По оценке Константина Манченко, генерального директора подмосковного агентства недвижимости "Теремок" (г. Пушкино), 70% покупателей жилья в области - это москвичи, а не приезжие из других регионов, как этого можно было бы ожидать. "От Пушкино до Комсомольской площади на электричке добираться 40 минут. Откроют скоростную магистраль - время сократится вдвое. Молодые семьи быстро оценивают эти возможности и перспективы и делают соответствующий выбор", - говорит Манченко", - пишет издание. По мнению экспертов, ближнее Подмосковье неоднородно по отношению к нему покупателей во многом именно из-за транспортной проблемы.
"Ведомости" упоминают и о вторичном жилье в Подмосковье, которое в отличие от Москвы пользуется меньшим спросом: "Вторичка в области на порядок более ветхая, чем в Москве, на порядок менее качественная. Чуть ли не половина квартир без горячей воды, с газовой колонкой. Дома 2- и 3-этажные, часто - барачного типа. Разница с первичкой столь существенна, что люди предпочитают залезть в долги (ипотека), но купить все-таки хорошее жилье, а не бог знает что в непонятно каком состоянии".
"Судебная тяжба между властями Москвы и Московской области о принадлежности территории поселка Щербинка может закончиться к концу июня, заявил префект Юго-Западного административного округа Алексей Челышев", - сообщает "М2 = Квадратный метр" в выпуске No16. "Префект отметил, что уже состоялось два заседания областного суда, который признал спорные территории в Щербинке московскими. Однако администрация Подольского района подала апелляцию, и в середине мая состоится очередное судебное заседание. "Данные земли, безусловно, являются московскими. На спорных территориях есть поселки, часть деревни, где проживают люди, зарегистрированные в Москве, их дети обучаются в наших школах", - подчеркнул чиновник". "Распоряжение о комплексной застройке Щербинки, в результате которой до 2010 года тут появится микрорайон площадью 650 тыс. кв. м, мэр Москвы Юрий Лужков подписал в январе 2007 года. Первый этап застройки предполагает возведение объектов социальной инфраструктуры площадью 35 тыс. кв. м, включая детскую поликлинику, наземные гаражи на 2,3 тыс. машиномест и подземные паркинги на 300 мест. По итогам аукциона инвестором проекта стала группа компаний "СУ-155". После окончания строительства инвестор должен передать 252 тыс. кв. м жилья Министерству обороны РФ для обеспечения жильем военнослужащих в рамках президентской программы "15+15". Но из-за спора о принадлежности земли строительство так и не началось. Срывать программу столичные власти не намерены, поэтому уже приняли решение о том, что часть жилья (140 тыс. кв. м), которое планировалось возвести для военнослужащих в 2007 году в Щербинке, построят в других районах города. В частности, 30 тыс. кв. м - в Южном Бутове, но не на территории Щербинки, 25 тыс. кв. м жилья - в поселке Северный, 85 тыс. кв. м - в Кожухове", - пишет газета.
О стабилизации цен теперь и на подмосковном рынке жилья пишет "Комсомольская правда" в номере от 22 мая. По данным газеты мало-помалу покупатель начинает диктовать условия сделки: "Если в январе - марте цены в городах в пределах 20 км от МКАД продолжали расти, подтягиваясь к московским "стандартам", то теперь и здесь наступила стабилизация. В целом нынешние тенденции на рынке квартир "за кольцом" повторяют столичные, однако есть и свои нюансы". Автор статьи отмечает вслед за "Ведомостями" что "одна из главных тенденций на областном рынке - падение спроса на "наследие советского прошлого" - квартиры в 5 - 9-этажках 60 - 70-х годов постройки с кухнями в 5 - 7 метров". Такое жилье будет дешеветь.
"Его судьбу могут разделить и не особо удачные новые объекты. "Новостройки с непродуманными планировочными решениями, с длительными сроками строительства, в местах с плохим транспортом и бедной инфраструктурой будут падать в цене, - считает Татьяна Пальчикова, заместитель генерального директора компании "Трест-1991", - пишет газета. В целом специалисты отмечают, что за последние месяцы покупатели подмосковных квадратных метров стали гораздо более придирчивыми и риелторам придется теперь вовсю внедрять такие маркетинговые инструменты, как рассрочка платежа, скидки и т.п. Газета также указывает на основные факторы, повышающие или понижающие стоимость подмосковного жилья. Повышают цену наличие нескольких возможных вариантов, как добраться до Москвы, расположение в 10-километровой зоне от МКАД, качественная инфраструктура, наличие в городе представительств крупных московских компаний. Среди факторов, понижающих цену жилья названы: очередь в детский сад, невозможность выбрать школу, сложности с медобслуживанием, грязный подъезд, отсутсвие парковки, детской площадки, ухоженного двора, проблемы с транспортом, "неэкологичные" предприятия, неразвитая инфраструктура.
"Нацпроект "Доступное жилье" в Подмосковье хоронить еще рано", - с таким заголовком вышла статья об основных проблемах реализации напроекта в "М2 = Квадратный метр" (номер от 21 мая). Сейчас все чаще высказываются мнения о том, что при растущих темпах строительства в Подмосковье совсем незаметно роста строительства в рамках нацпроекта. Автор статьи в выделяет главную проблему - закрытость и непрозрачность рынка дорогой и престижной подмосковной земли: "Ситуация с подмосковными территориями сложилась достаточно простая. Сейчас все загородные угодья поделены между областными администрациями (государственные земли) и несколькими десятками "лендлордов" (частные). Также существует огромное количество мелких собственников, но погоды для нацпроекта они не делают из-за незначительной площади своих наделов, поэтому в данном случае речь о них не идет.... Государство имеет в своем распоряжении достаточно земли для реализации социальных программ. Более того, в случае необходимости оно сумеет получить практически неограниченный земельный ресурс. То есть земля есть, а вот почему в рамках социальной программы ничего до сих пор не построено - загадка" - пишет издание.
С точки зрения девелоперов в настоящий момент невыгодно заниматься социальными проектами: "... есть объективные проблемы на всех этапах реализации инвестиционно-строительного проекта. Сложности начинаются уже на стадии подбора участка. Рынок земли крайне непрозрачный, и нормальный оборот ресурсов просто отсутствует. Система аукционов на практике не работает, что в конечном счете делает невозможным приобретение земель из фондов перераспределения по рыночной цене. Крупные землевладельцы тоже не выводят на рынок территории, находящиеся у них в собственности. Застройщику очень сложно планировать затратную часть: нет гарантии, что в ходе реализации проекта не увеличатся так называемые "непредвиденные расходы ". В этой ситуации предприниматель не только бесправен, но и не нужен власти. До сих пор проектом так и не определено, кто именно реализует президентскую программу". Для решение проблемы по мнению автора статьи в совместной работе власти бизнеса. "Если администрации начнут предоставлять свои участки, объемы строительства увеличатся", - заключает издание.
О рынке загородной недвижимости пишет "Газета" в номере от 23 мая: "Сегодня предложение серьезно превышает спрос. Благодаря активному строительству количество организованных загородных поселков в Подмосковье за последние четыре года выросло в два раза - с 200 до 400 проектов. Одни девелоперы охотно предлагают скидки, у других, менее гибких, серьезно увеличились сроки экспозиции объектов. Тем не менее количество и размер коттеджных поселков растут с каждым днем. По прогнозам аналитиков рынка, в ближайшие пять лет объем загородного рынка недвижимости увеличится более чем в два раза. Однако эксперты уверены: перенасыщения не будет, поскольку сегодня горожане все охотнее перебираются за пределы МКАД. Тем более, что застройщики продолжают заявлять о строительстве новых загородных объектов. По мнению директора компании "Миэль-Загородная недвижимость" Савелия Орбанта, в ближайшие пять лет объем загородного рынка вырастет более чем втрое, с $14 млрд до $50 млрд".
