В Государственную думу внесен законопроект о строительных сберегательных кассах. Один из авторов законопроекта - председатель Экспертного совета Временной комиссии Совета Федерации России по формированию рынка доступного жилья Иван Дмитриевич Грачев, гость нашей программы.
Программу ведет Олег Чертков.
ГРАЧЕВ: Лет семь назад я сделал этот закон, считая, что только ипотека не позволит сделать жилье доступным. Нужны хорошие накопительные схемы, потому что они оправдали себя прежде всего в Восточной Европе. Первый раз я внес закон о стройсберкассах примерно лет семь назад.
- Что же такое стройсберкасса?
ГРАЧЕВ: Нужно идти от людей: есть примерно два процента наших сограждан, которые имеют деньги в кармане на всю квартиру. Он приходит, говорит: заверните, и завтра же эту квартиру получает. Но подавляющая часть населения купить сразу квартиру не может. Вторая группа граждан - те, у кого есть примерно тридцать процентов стоимости квартиры, кто может собрать такую сумму, занимая у друзей или родственников. Это - клиенты ипотеки. В развитых странах, где ипотечный рынок функционирует давно, таких людей процентов шестьдесят - семьдесят. В нашей стране, к сожалению, их и раньше было процентов семнадцать - двадцать, а сейчас в связи с подорожанием квартир стало процентов двенадцать.
Следующая группа - те, кто зарабатывает и может накопить; у них - нормальная работа, хорошие перспективы, и они первоначальный взнос могут накопить: кто - за год, кто - за два или три года. И эта схема называется строительной сберегательной кассой, когда человек потихоньку накапливает первоначальный взнос, сдавая в защищенный государством институт деньги под низкие проценты, но зато взамен получая от государства и института обязательство получить всю недостающую сумму также под низкие проценты на несколько лет - на семь или тридцать, в зависимости от ситуации.
- Действительно, это проект работающего механизма, используя который, граждане могут решить наболевшую проблему...
ГРАЧЕВ: Надо сказать откровенно: если квартиры будут расти в цене с такой скоростью, то и этот вариант коснется лишь примерно трети граждан. Хотя, подчеркиваю, с ценами тоже надо разбираться...
- Такая схема позволит в какой-то мере решить проблему доступного жилья. Но она в то же время выбивает почву из-под долевого строительства.
ГРАЧЕВ: Думаю, долевое строительство стало таким массовым в нашей стране (в других странах оно не столь массовое), потому что мы не создали транспарентных накопительных схем; в частности, мне долго мешали провести этот закон о стройсберкассах. Мы не сделали законом хорошую, надежную схему, а есть правило: если ты не создаешь хорошую схему, а потребность у людей есть (в нашем случае это тридцать - пятьдесят процентов граждан страны), то создаются кривые схемы, непрозрачные, плохо защищенные.
- То есть специалисты заранее знали, что схемы долевого строительства в конце концов дадут сбой, и все закончится плохо?
ГРАЧЕВ: Специалисты не только знали. Я сам сделал прозрачную схему стройсберкасс, которая существенно сжимает пространство долевого строительства, поскольку если появляется надежная, защищенная государством модель, то туда люди и пойдут. Но примерно в то же время я делал мягкий закон о долевом строительстве; он по крайней мере заставлял точно информировать участников. Там были две вещи. Первая - что деньги, которые сданы на долевое строительство, могут использоваться исключительно на долевое строительство; их нельзя было потратить, допустим, на покупку каких-то ценных бумаг. Сейчас ведь это не так, серьезных ограничений по использованию этих денег нет.
- А 214-й закон?
ГРАЧЕВ: 214-й закон слишком жесткий. Что он сделал? Всех, кто формально занимался долевым строительством, - и плохих, и хороших, - от этой схемы отодвинул; в результате в строительстве и стоймонтаже наступил жестокий спад, который сказался на 70%-ном росте цен, а строители начали искать еще более кривые схемы...
Продолжение разговора с Иваном Грачёвым, автором законопроекта о строительных сберегательных кассах. Наш гость уверен: успешный опыт применения таких касс помог странам бывшего соцлагеря не только избежать криминальной ловушки долевого строительства, но и в действительности сделать жильё доступным для всех, а не только для людей с доходами от миллиона.
ГРАЧЁВ: Отрицательных результатов по стройсберкассам нигде не было. Относительно скромные результаты были в Польше, которая изначально сориентировалась так же, как и мы, на двухуровневую американскую модель, но потом, когда она у неё не пошла, и стало ясно, что поляки заметно отстают от Чехии и других стран, которые медленнее осуществляли аналогичные реформы, в Польше тоже решили ввести эту систему, но своеобразным способом - не путем создания специализированных институтов, а через открытие в универсальных банках специальных счетов. Подобная схема возможна, но только когда её начинаешь считать, то в ней очень трудно деньги не перемешивать. Деньги же, которые напрямую идут в стройсберкассу, которую государство тоже подпитывает, должны железно расходоваться на цели улучшения жилищных условий.
- В России это возможно сегодня?
ГРАЧЁВ: Конечно. Если это будет специализированный банк, в уставе которого будет прямо записано об этом, да и Центробанк будет смотреть за тем, как эти деньги будут расходоваться, то никаких особенных проблем не будет.
- Не разворуют, не растащат?
ГРАЧЁВ: Уровень надёжности будет примерно такой же, как у банковской системы. Абсолютно надёжную вещь построить нельзя, но банки всё-таки сейчас регулируются так, что прямых пирамид в банках не строят, хотя банкротства иногда бывают. А если говорить о небольших вкладах, то существует система защиты сбережений со стороны государства, которая в принципе гарантирует человеку полную выплату его денег даже в случае банкротства банка.
- Всё-таки государство должно быть заинтересовано в том, чтобы подобная система была полностью или частично на основе полученного позитивного опыта создана.
ГРАЧЁВ: С моей точки зрения, да. Если мы хотим, чтобы действительно жильё было доступным, надо срочно делать стройсберкассы, чтобы расширить число участников этого процесса. Естественно, надо делать и закон о социальной ипотеке. Сейчас, если молодая семья пользуется ипотечной программой, она на данном этапе получает помощь по каким-то постановлениям правительств - региональных и прочих. Эта штука для банка абсолютно не надёжная, он никогда с этим связываться не будет, может быть, за редким исключением. Соответственно, должен быть закон о социальной ипотеке, в котором будет зафиксировано, что и в чистой ипотеке государство тоже будет поддерживать некоторые группы граждан, и сделать это надо в виде прямого законодательного обеспечения. Чтобы человек не ждал, будет или не будет в данном бюджете для него программа. Эти две вещи надо быстро сделать, и одновременно заняться ценой жилья. То есть разобраться, почему такими бешенными темпами идёт рост стоимости квадратного метра.
- Прокуратура сейчас вроде бы пыталась разобраться и разобралась.
ГРАЧЁВ: Это ерунда. Что такое прокуратура разобралась? Только один пример. Вот говорят, что строить нужно вдвое больше, но тогда и электроэнергии потребуется тоже вдвое больше. Это очевидно же. А дальше что мы видим? Что сегодня уже наблюдается дефицит электричества. Может ли его РАО "ЕЭС России" ликвидировать в течение ближайших лет? Нет, не может, потому что у энергетиков инвестиционный цикл равен 5 годам. Если сегодня будет принято решение, а требуется 80 миллиардов долларов дополнительных инвестиций, то... Конечно, можно говорить и обещать что угодно, но если нет энергии, то строить больше невозможно. Ну, будут стоять просто коробки, в которых жить никто не сможет. Поэтому здесь нужна чёткая федеральная целевая программа, которая должна основываться на создании малых энергетических мощностей и способствовать решению проблемы. Мы её подготовили, но дальше продвинуть тоже не можем.
- То, что вы предлагаете, - реальный рецепт реального дела, однако оно не было сделано тогда, и только, надеюсь, начинает делаться сегодня. Неужели вся причина в каком-то идеологическом противодействии? Есть разные виды моделей жилищного строительства. Понятно, что американские фонды были заинтересованы в продвижении в России своей, американской модели. В конце концов всегда за всем стоят деньги.
ГРАЧЁВ: План вообще понятен, но вот какое будет у нас законодательство? Оно может быть совместимо с американским или с европейским. Вообще говоря, выбор для меня очевиден. А вот для некоторых он не очевиден. Они-то и считают, что России в любом случае надо ориентироваться на Америку, и соответственно они могут из принципиальных соображений проталкивать законы в нужном им направлении, несмотря на то, что те создают какие-то текущие проблемы для населения.
Второе - это огромные деньги. Стройсберкассы будут собирать примерно 30-40 миллиардов долларов в год и через некоторое время направлять их на жилищное строительство, лет через 5-7 после принятия закона.
- То есть, появляется реальный финансовый инструмент для решения реальной проблемы?
ГРАЧЁВ: Совершенно верно. Это огромные деньги. Причем это те деньги, как кажется некоторым банкам, которые заберут у них. Им кажется, что, если перекрыть это новое направление, все деньги придут к ним. А на самом деле картина совершенно иная, потому что надо идти от нужд граждан. Если человек не подходит для участия в ипотеке, то есть у него нет предварительных накоплений, то он свои деньги все равно не понесёт в ипотечный банк.
- А куда же он денется, если у него нет другого выхода?
ГРАЧЁВ: Он будет оставаться бомжем. Раз нет у него 30 процентов, то он и не сможет получить ипотеку. Хочу сейчас сказать о логике. Часто она бывает поверхностной, в том числе и у вроде профессиональных людей, которые не хотят заглянуть вглубь. Все люди делятся на тех, у кого есть 30 процентов и кто пойдет в ипотечный банк, и тех, которые хоть и зарабатывают, но нужных 30 процентов в кармане не имеют. И где-то должны их взять. Поэтому части банков казалось, что с введением стройсберкасс будут взращены их конкуренты, которые заберут существенную часть денежных потоков с ипотечного рынка. А мы им объясняем, что при правильно построенной схеме это будут дополнительные деньги, которые население принесёт на жилищное строительство. Как, например, работает классический вариант немецкой стройсберкассы? Человек, который покупает квартиру, вначале за два года вкладывает процентов 30 от стоимости квартиры, то есть несёт их в стройсберкассу. Дальше стройсберкасса даёт ему тоже 30 процентов от стоимости квартиры. Плюс даёт гарантии перед ипотечным банком, который выделяет оставшиеся 40 процентов. У банка есть квартира, у него появляется клиент, который имеет железную кредитную историю и обеспечение, да плюс ещё гарантии стройсберкассы. И у всех троих выгода.
А в варианте отсутствия стройсберкассы этот человек не является клиентом для ипотечного банка. И он никогда свои деньги туда не принесёт.
Но некоторым банкам казалось, что стройсберкассы станут посягательством на их бизнес. Это правда. Естественно, у них лоббистские возможности были больше, чем у меня в ту пору, и, соответственно, результат был отрицательным.
- А где же было государство, которое всё-таки должно быть заинтересовано в том, чтобы людям было где жить?
ГРАЧЁВ: Мне кажется, что в ту пору, да и сейчас частично, чиновников, которые в состоянии проанализировать ситуацию в целом, да ещё рынки, человека, варианты, очень мало, соответственно, стратегических решений они принимать не могли. Сейчас ситуация в значительной степени изменилась, потому что информацию о положении дел на рынке жилья довели до президента. Видят же, что цены растут несуразно, что реальная доступность жилья падает. Донесли информацию и о накопительных схемах, которые он в Германии лично повидал.
- Когда ситуация накалилась до предела, стало ясно...
ГРАЧЁВ: Что надо что-то делать. А когда что-то надо делать, то в идеале надо применять набор уже проверенных схем, не экспериментировать на российских гражданах, а брать то, что уже положительно работает в странах, близких нам по типу.
- На сегодня вы снова внесли подкорректированный законопроект?
ГРАЧЁВ: Когда мы внесли его ещё раз, то от правительства последовала неопределённая реакция, однако на этот раз была создана совместная депутатско-правительственная экспертная рабочая группа, которую возглавила Оксана Дмитриева. Дальше законопроект был подкорректирован, а во многих случаях - улучшен. Например, я не рискнул вписать в него положение о прямой государственной поддержке. Считал, что мне ещё врагов в лице Минфина не хватало.
- То есть вам надавали по рукам за эти годы?
ГРАЧЁВ: Да. И я уже на некоторые вещи сам не решался. А тут вдруг все-таки решились написать закон в полном объёме, внесли в него всё, что нужно. Сейчас в законе прямо написано, что человек, который пойдет в стройсберкассу, а это будет бедный человек, который вносит не очень большие вклады, получит от государства гарантированную помощь в виде 20 процентов. Ну и много ещё каких вещей, которые более чётко записали. Соответственно, отношение к закону специалистов стало чуть лучше.
- Удастся ли убедить чиновников, которые будут закон анализировать и принимать решение, что всё-таки государству это выгодно? Это же чисто рыночный закон. Только кажется, что деньги даёшь, а на самом деле больше получаешь. Удастся ли пролоббировать закон на этот раз более грамотно? Не будут ли повторены те ошибки, которые были совершены в первый раз? Ведь "американские" лоббисты и сегодня не бездействуют.
ГРАЧЁВ: В ту пору мои аргументы носили в значительной мере теоретический характер. Я убеждал, что эта система лучше, потому что расчёты это показывают, а действующая система ограничена в применении в нашей стране. А сейчас есть факты. Это опыт стран Восточной Европы и те реальные проблемы, которые в нашей стране возникли в части доступности жилья. Эти факты более убедительны на сегодняшний день. Даю 80 процентов за то, что на этот раз мы данный законопроект проведём.
- В какой стадии сейчас находится работа и когда можно ждать первых результатов?
ГРАЧЁВ: Формально законопроект внесён в Государственную Думу, откуда он ушёл в правительство на заключение. В правительстве он уже прошёл часть министерств и ведомств с положительными заключениями и какими-то поправками. Готовится сводное заключение правительства. После этого он на весенней сессии должен быть рассмотрен в первом чтении. Если это будет так, то до конца года закон будет подписан президентом.
