На одном из июльских заседаний правительства СПб губернатор Валентина Матвиенко в очередной раз заявила о том, что помочь разрешить жилищную проблему должна программа ипотечного кредитования, и призвала "приучать людей к ипотеке". Вспомнился почему-то старый анекдот "о том, как цыган приучал лошадь не пить..."
Капля на рынке
"Для этого нужно, чтобы доля граждан РФ, которые могут позволить себе взять ипотечный кредит, была равна 20-30%, а этого нет и в помине. Количество семей, доход которых позволяет им получить кредит на однокомнатную квартиру стоимостью $ 90 тыс. и покрывать платежи, составляет в СПб 7%. В регионах данная цифра намного меньше", - констатирует Алексей Казарин, зам. гендиректора по ипотеке ООО "Кредитный и Финансовый Консультант" - компании, выступающей кредитным брокером.
"Семья из трех человек с общим доходом менее $ 1 тыс. не может взять ипотеку - им будет просто не на что жить. К тому же нельзя забывать, что у многих людей на иждивении родители и родственники", - говорит сопредседатель Союза потребителей России Анатолий Голов. По данным опроса, проведенного в марте этого года Национальным агентством финансовых исследований (НАФИ), 2% населения РФ воспользовались ипотекой (уже выплатили или еще выплачивают кредит), а по подсчетам минэкономразвития, и того меньше - всего 0,1%. При том, что потребность в улучшении жилищных условий, по данным НАФИ, составляет 57%.
И это несмотря на то, что банки, хотя и медленно, снижают процентные ставки по кредитам и упрощают условия их предоставления (стал учитываться неофициальный доход, появилась возможность вносить платежи в валюте, упростилось рассмотрение и т.д.). Скоро, возможно, государство предоставит также право выдавать ипотеку некредитным организациям-работодателям. Однако, как показали цифры, россияне в массе все равно будут не в состоянии потянуть ипотеку.
Первая причина - ценовой бум. "Из-за скачка цен на недвижимость, который произошел после вливания денег инвесторов из Москвы, стоимость 1 кв. м в 2006 году увеличилась вдвое", - поясняет Алексей Казарин.
Вторая причина - макроэкономическая непредсказуемость. "Ни потенциальные заемщики, ни банки не уверены в завтрашнем дне: экономическая ситуация в стране нестабильная, инфляция опять скакнула. Поэтому банки не хотят серьезно снижать ставки и кредитовать на большой срок, а люди боятся брать большой кредит на долгий срок", - отмечает советник председателя Совета Федерации Наталия Евдокимова (бывший член бюджетно-финансовой комиссии ЗакСа). По ее словам, на Западе ипотечным кредитованием может воспользоваться половина населения страны.
Третья причина - бедность основной массы населения. Четвертая - допотопность законодательства и правовой инфраструктуры. Начальник отдела сопровождения кредитов физических лиц кредитного управления ОАО "Банк ВЕФК" Наталья Маринина указывает, в частности, на неэффективность системы регистрации прав на недвижимость и сделок с ним в учреждениях юстиции, недостаточное развитие оценочного и страхового дела, отсутствие специализированных ипотечных банков, а также эффективных механизмов ограничения рисков банков и покрытия со стороны государственных органов.
В среднем по РФ ставки по ипотечным кредитам сейчас колеблются в размере от 12% до 15% годовых в рублях (10-11% в валюте). Сроки - от года до пятнадцати. Иными словами, если человек взял кредит не менее чем на 7-8 лет, то он вдвое переплатит за квартиру. Для сравнения: ставки в большинстве европейских стран - 4-5%, в некоторых - 2-3%. Сроки тоже больше: например, в Испании кредит можно взять на 50 лет.
Впрочем, отстаем мы не только от развитых стран, но даже от дореволюционной России. Так, в конце XIX в. государственный "Крестьянский земельный банк" выдавал кредиты под 3,5-4,5% годовых, а государственный "Дворянский земельный банк" - под 5% на 66 лет.
Есть ли панацея?
Кому все-таки может помочь ипотека? Согласно ряду принятых законопроектов и программ, государство представляет бюджетные субсидии на ипотечный кредит следующим "социальным" группам: молодым семьям (беспроцентный кредит, 30% на первый взнос, плюс 5% - если есть дети, и вдобавок 5% - если супруги заведут еще ребенка); многодетным семьям (от 70% до 90%); а также тем, кто стоит в очереди на улучшение жилищных условий (до 40%).
Что касается малообеспеченных, то им вместо субсидий на ипотеку предоставляется квартира бесплатно - естественно, в порядке очереди (в основном, разумеется, "посмертно"). Все другие остаются с ипотечным рынком один на один.
Такая забота несильно ударяет по государственному карману. "Все равно мало кто из "льготников" может взять кредит, так как субсидии не успевают за ростом цен. И 60% для молодой семьи - это все равно очень много", - поясняет Анатолий Голов.
Наталья Маринина также указывает на недостаток бюджетных средств для предоставления субсидий и на недостаточное количество стимулов для вложения гражданами средств в жилье. Как итог, по словам Казарина, "социальные" от общего числа обращающихся в их компанию составляют менее 5%.
Голов считает, что для решения жилищного вопроса государство, в первую очередь, должно создать рынок социального найма, что будет отдушиной для тех людей, которые не могут себе позволить взять ипотеку, но и не являются настолько малоимущими, чтобы встать на очередь. "К сожалению, подобный вариант не предусмотрен в Жилищном и Гражданском кодексах . В итоге граждане остались без возможности улучшить свои жилищные условия, не говоря уже о бомжах, которые лишились прав, гарантированных Конституцией . Социального жилья строится очень мало, и идет оно только очередникам. Кроме того, не надо питать иллюзий - ипотека не может решить все жилищные проблемы, как не решает она их и на Западе. Там вообще половина жилья - наемная".
Кому Голов советует обязательно воспользоваться ипотекой, так это тем, кто постоянно снимает квартиру: за те же $ 500 в месяц через 20 лет получаешь квартиру, а не выбрасываешь деньги на ветер.
"Вообще, государство фактически отказалось от обеспечения бесплатным жильем своих граждан. Так, по прошлой Конституции, оно "предоставляло" жилье, а по новой - лишь "способствует улучшению жилищных условий" и предоставляет его только малоимущим. А о том, что очередь не двигается с октября 1979 г., стыдливо помалкивали аж до принятия нового ЖК РФ. Поэтому государственные деятели и призывают всех брать ипотечные кредиты", - говорит Наталия Евдокимова.
Фантазии на тему...
По прогнозам Натальи Марининой, к 2010 г. ипотечные кредитные ставки должны снизиться до 7-8% в рублях: "Но это возможно лишь при условии значительного снижения инфляции. Падения же ставок в валюте пока ожидать не стоит". Маринина также считает, что расширится число объектов, под которые можно взять кредит, появятся новые программы для новостроек и загородной недвижимости, станут более четкими и простыми схемы ипотечных сделок и сократятся сроки рассмотрения кредитных заявок.
"Основные факторы, влияющие на востребованность ипотечных кредитов, - это уровень доходов населения и стоимость недвижимости. Сегодня наблюдается спад темпа роста стоимости жилья, поэтому и спрос на ипотеку несколько увеличился. Так, за последний год количество выданных ипотечных кредитов в целом по РФ возросло более чем вдвое", - рассказывает член правления "Райффайзенбанка", руководитель дирекции по работе с физическими лицами Роман Воробьев.
Алексей Казарин, в свою очередь, настроен еще более оптимистически и говорит, что через 3-5 лет ипотека в РФ вполне сможет стать массовой и ею смогут воспользоваться 20-30% граждан. Однако Анатолий Голов придерживается противоположного мнения: "В ближайшие 2-3 года ничего хорошего ждать не приходится. Реальная инфляция в полтора раза выше объявляемой, цены на квартиры за прошлый год выросли вдвое, процентные ставки понижаются медленно. Как изменится ситуация еще через несколько лет, будет зависеть от общей экономической ситуации. Но это уже вопрос политики, а такие прогнозы - самые трудные и неблагодарные".
"Государству нужно развивать, а не уничтожать малый бизнес, который и есть как раз тот средний класс, на который рассчитано ипотечное кредитование, - резюмирует Наталия Евдокимова. - Нужно увеличивать зарплату бюджетникам, поднимать доход граждан. Но когда это будет делаться? И будет ли делаться вообще? Так что пока ипотека в нашей стране, увы, лишь фантазия на тему..."
