Вступающий сегодня в силу Жилищный кодекс заполняет огромную правовую нишу, которая существовала в жилищном законодательстве еще с советских времен. Ведь уникальность жилья состоит в том, что, являясь наиболее дорогостоящим товаром, приобретаемым человеком в течение его жизни, оно одновременно является товаром первой, жизненно важной необходимости. И здесь отношения собственности должны быть не только четко прописаны, но и буквально "зацементированы" на поколения вперед.
С рыночной точки зрения проблема обеспеченности жильем делится на две задачи:
- повышение объемов и качества жилищного строительства, то есть увеличение предложения на рынке жилья;
- повышение возможностей граждан по приобретению жилья, то есть увеличение платежеспособного спроса на рынке жилья.
Инфраструктура рынка жилья в Российской Федерации, как инфраструктура рынка любого товара, включает в себя продавцов, покупателей и профессиональных участников рынка.
Особая роль на рынке жилья принадлежит государству и органам местного самоуправления, которые не только выполняют определенные функции в качестве участников рынка, но также осуществляют законодательное и нормативное регулирование происходящих на нем процессов.
Такое регулирование невозможно без проведения мониторинга рынка жилья с целью количественного и качественного обоснования принимаемых решений. При этом следует оценивать не только характеристики самого жилищного рынка (потребности населения, платежеспособный спрос, предложение, оборот и др.), но и учитывать состояние жилищного фонда страны, как основы рынка жилья, возможности строительного комплекса по увеличению объема и повышению качества жилищного фонда, а также жилищно-коммунального хозяйства по снижению потерь и повышению комфортности жилья.
Схемы инфраструктуры рынка жилья и участия в нем государства и органов местного самоуправления (смотрите в иллюстрациях).
Модифицированный индекс доступности жилья рассчитывается как отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 кв. м) к среднему годовому доходу семьи (3 человека) за вычетом величины прожиточного минимума. Он показывает время, за которое семья может накопить средства для приобретения квартиры, откладывая все свои доходы, превышающие минимальные средства, тратящиеся на питание и удовлетворение базовых потребностей (прожиточный минимум). Данный показатель не учитывает возможности приобретения жилья с помощью ипотечных кредитов и отражает лишь фактически сложившееся соотношение между средними ценами на жилье, средними доходами и прожиточным минимумом.
Распределение субъектов РФ по значениям модифицированного индекса доступности жилья строится на основе значений индекса доступности жилья, рассчитанного по средним ценам на жилье в отдельных субъектах РФ. На рисунке приводится количество субъектов РФ, значения модифицированного индекса доступности жилья для которых попадают в указанный диапазон.
Михаил Куликов, начальник отдела департамента строительства и ЖКХ Минрегиона
"Российская Бизнес-газета" No498 от 1 марта 2005 г.
