Дмитрий Аратский: `Результаты есть, причем очень глубокие, практически по всем направлениям регулирования земельных отношений.Назад
Дмитрий Аратский: `Результаты есть, причем очень глубокие, практически по всем направлениям регулирования земельных отношений.
Россия делит землю по закону или "по понятиям"?
В России идет передел собственности. Мы написали эту фразу не ради красного словца и не как очередную "страшилку". Ради этого передела принимались Земельный кодекс, федеральные законы "О разграничении государственной собственности на землю" и "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Российская Федерация и ее субъекты делят землю друг с другом. Граждане пытаются приватизировать то, что принадлежало им на зыбком праве "постоянного бессрочного пользования". Заводы думают, как выкупить землю под своими цехами.
Но любой передел, даже в рамках закона, - это конфликт. Обычно на "деловые завтраки" в "РГ" ходит один гость. Но на этот раз мы пригласили сразу двух чиновников, ведущих в стране специалистов по земельным отношениям. Это первый заместитель министра имущественных отношений Дмитрий Аратский и заместитель министра имущественных отношений Сергей Моложавый. Очень уж тема сложна и горяча. Из-за чего конфликтуют Минимущество России и правительство Москвы? Почему директора предприятий требуют отдать им землю бесплатно? Что будет с российской землей, когда все все "поделят"? Оправдались ли надежды, возлагавшиеся на Земельный кодекс? Вот лишь некоторые из вопросов, которые мы затронули.
И еще один шаг, на который пошла редакция, учитывая огромный интерес к имущественной теме. Мы пригласили поучаствовать в разговоре с чиновниками Ярослава Рындина, директора одного из московских предприятий, который в борьбе за землю под своими цехами дошел до Высшего арбитражного суда, но так ее и не добился.
Земля тронулась?
- Полтора года назад вступил в силу Земельный кодекс. С ним связывалась масса надежд. В итоге пришла ли земля в движение?
Дмитрий Аратский: "Результаты есть, причем очень глубокие, практически по всем направлениям регулирования земельных отношений.
Первое: значительно возросло количество сделок по приватизации земли. Если в течение 90-х годов выкуп земельных участков собственниками расположенной на них недвижимости был крайне вялотекущим процессом, то в прошлом году в целом по стране было продано более 36,6 тысячи таких участков.
Второе: на федеральном уровне определены единые, "прозрачные" правила предоставления земельных участков гражданам и юридическим лицам. Теперь для этого не нужна масса согласований. И если "кое-где у нас порой" еще требуют обежать кучу инстанций, то это незаконно. Любой, чьи интересы ущемлены, может пойти в суд и пресечь действия (и бездействие) нерадивых чиновников.
Третье: пошла на убыль порочная практика так называемого целевого предоставления земельных участков, когда правообладатель находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка отказывается от него не потому, что участок ему не нужен, а при условии его последующей передачи конкретным лицам, как будто эта земля его, хотя на самом деле судьба земельного участка после отказа от прав на него должна решаться на торгах.
Четвертое: сформулированы основы определения правового режима земельных участков всех категорий земель и условия их оборота, что уже сегодня нанесло удар по теневому рынку земли. Хотя должен сказать, что пока не определены законодательно "прозрачные", учитывающие мнение всех уровней власти и населения механизмы перевода земель из одной категории в другую, пока не реализованы общепринятые в мировой практике процедуры планирования развития территорий и их зонирования, до цивилизованных правил игры на рынке недвижимости далеко".
- Дмитрий Борисович, когда принимали Земельный кодекс, была такая "фишка", чтобы убедить оппонентов: мол, этот закон вызовет инвестиционный бум. И как с бумом?
Д.А.: "Вот именно - "фишка", которой к тому же не было. Есть усердно культивируемый миф, что один закон может вызвать перелом в экономике. Так не бывает. Для привлечения инвестиций необходим комплекс законодательно установленных условий, из которых Земельный кодекс заложил лишь одну компоненту - определил прозрачные правила приобретения в собственность и в аренду земельных участков, их оборота.
Сергей Моложавый: "Вы сказали, что полтора года после принятия Земельного кодекса - срок достаточный, чтобы судить о результатах. Нет, это - мизерный срок. Только-только сейчас крупные предприятия, которые хотят разместить свои акции на мировом фондовом рынке, завершают оформление земельных отношений. Новолипецкий металлургический комбинат, Братский и Красноярский алюминиевые заводы только что выкупили землю. Теперь они двинут свои акции на рынок".
- И тем не менее РСПП выступило с предложением внести изменения в Закон о введении в действие Земельного кодекса в части определения цены выкупа земли: говорят, что цена, по которой предпринимателей заставляют выкупать землю под заводами, равна цене поместья на Лазурном берегу. И что российская промышленность разорится, если выкупит землю под своими цехами.
Д.А.: Согласен, та формула расчета цены, которая содержится в Законе "О приватизации государственного и муниципального имущества" и Законе "О введении в действие Земельного кодекса", породила немало проблем. По этим правилам цена рассчитывается от ставки налога, которая никак не связана с рыночной стоимостью земли, зато ежегодно индексируется. Это приводит к тому, что рано или поздно выкупная цена становится выше рыночной, что экономически блокирует процесс приватизации земли. В качестве примера приведу Рязанскую область, где выкупная цена земли уже раза в полтора превышает ее рыночную стоимость. Естественно, в таких условиях приватизация земли проблематична.
Такую ситуацию нужно менять, но вопрос - на что. Разговоры о том, что кто-то в рамках проведенной приватизации кому-то намекнул, будто вы, господа, покупая цеха, покупаете и землю, - это еще один миф. Начиная с 1992 года все указы Президента России содержали нормы о выкупе земли. Более того, этими актами устанавливались условия выкупа по нормативной цене, правила определения которой менялись, причем так, что она могла превышать рыночную стоимость земли. Поэтому мы считаем необходимым законодательно реализовать правило, согласно которому цена выкупа земельных участков под объектами недвижимости должна устанавливаться в размере рыночной стоимости земли, тем более что у нас есть закон об оценочной деятельности, есть соответствующее постановление Правительства о стандартах оценки, есть методические рекомендации по оценке рыночной стоимости земли. Сложился и развивается институт независимых оценщиков.
При этом целесообразно ввести допущение о предоставлении по желанию покупателя рассрочки уплаты цены выкупа, причем лет на 5. Ну а то, что ни один завод не может выкупить свою землю, это неправда, и мой коллега уже назвал примеры очень крупных предприятий, которые это сделали. Думаю, в этом году выкупивших будет раза в полтора-два больше, чем в прошлом. А игра на понижение цены вполне естественна, за ней стоит очевидный коммерческий интерес, желание в очередной раз "на грош купить пятаков". К тому же речь идет не столько о "промзонах" на городских окраинах и за городской чертой, рыночная стоимость которых как раз будет невелика, а об огромных массивах инвестиционно-привлекательных земель, расположенных в центрах крупных городов, которые можно будет перепродать с баснословным барышом".
У Москвы - особенная стать?
- Почему Минимущество стало давать разрешения на приватизацию земли под бывшими федеральными предприятиями, не дожидаясь начала работы только что созданной комиссии по разграничению земель?
Д.А.: "Это делается в строгом соответствии с федеральными законами и принятым в соответствии с ними постановлением Правительства Российской Федерации N 576. Глубокое заблуждение, будто федеральная власть не наделена полномочиями принимать решения о приватизации земли. Закон "О введении в действие Земельного кодекса" действительно содержит норму о том, что до разграничения государственной собственности на землю распоряжение земельными участками осуществляют органы местного самоуправления, если в законодательстве не установлено иное. А в законодательстве - в Федеральном законе о приватизации государственного и муниципального имущества - установлено, что в случае, если на земельных участках расположены приватизированные из федеральной собственности объекты недвижимости, то решение о приватизации таких земельных участков принимается органом, принявшим решение о приватизации объектов недвижимости, то есть Минимуществом России и его территориальными органами. Что мы уже два года делаем по всей стране, а теперь развертываем этот процесс и в Москве. Действительно, есть нюансы. В частности, приватизировать можно лишь участок, поставленный на государственный кадастровый учет. Значит, должно быть проведено межевание, пройдены бюрократические инстанции, в частности, Москомзем, что требует много сил и времени. И тем не менее процесс начат".
- Напрашивается вопрос: почему Минимущество выбрало первой ласточкой приватизации именно типографию на Хорошевском шоссе? Чем она лучше, нежели другие?
С.М.: "Там первыми подготовили нужный пакет документов. Ведь стартовые позиции у предприятий совершенно разные. Есть такие, где все документы хранятся десятилетиями, где в свое время провели межевание, и сейчас все, что им требуется, - сделать кадастровый план. А есть такие, где вообще нет никаких документов на землю".
- Зачем вообще понадобилось создавать "чисто московскую" согласительную комиссию, если в законах все так четко прописано?
Д.А.: "А кто сказал, что комиссия создана именно по этому поводу? При приватизации земли важно исследовать правовое состояние земельного участка. В частности, в статье 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" и статьях 27 и 28 Земельного кодекса установлен исчерпывающий перечень случаев, когда приватизация земельного участка не допускается, и это связано в том числе с требованиями градостроительного, природоохранного законодательства. Поэтому комиссия призвана выработать предложения по упрощению выявления таких ограничений, что позволит Минимуществу и правительству Москвы максимально ускорить процедуру принятия решений о приватизации земельных участков при строгом разграничении их компетенции в соответствии с федеральным законодательством. Это первое.
Второе. Набирает темпы процесс разграничения государственной собственности на землю. В случаях, когда земельные участки уже находятся в собственности Российской Федерации в соответствии с федеральными законами, наша задача - максимально быстро зарегистрировать право федеральной собственности на такие участки. В иных случаях применяется процедура, предусмотренная Федеральным законом "О разграничении государственной собственности на землю", в соответствии с которой Федеральный центр, субъекты Федерации и муниципалитеты составляют перечни земель, которые они предлагают отнести к своей собственности. Если налицо спор, применяется досудебная процедура урегулирования разногласий, для чего и создаются такие комиссии. А если и комиссия не в состоянии принять решение, дело направляется в суд. Но я надеюсь на плодотворную работу нашей комиссии".
- Не могли бы вы оценить московский закон о землепользовании и застройке, принятый недавно Мосгордумой в третьем чтении?
Д.А.: "Не могу, пусть его оценивает прокуратура".
- Дадим слово нашему гостю, директору одного из московских предприятий Ярославу Рындину, который, по его словам, потратил годы на борьбу за право приватизировать землю под своим заводом, который занят производством в сфере микроэлектроники.
Ярослав Рындин: "До приватизации наше предприятие находилось в непосредственном ведении Госкомимущества. В план приватизации Госкомимущество включило пункт о том, что мы платим налог за землю. В законодательстве РФ сказано, что налог за землю платит ее собственник либо лицо, у которого участок в постоянном (бессрочном) пользовании. Значит, мы обладаем земельным участком на этом праве. Наше предприятие захотело зарегистрировать это право, однако в Москомземе отказали в выдаче кадастрового плана участка. Мы дошли до Высшего арбитражного суда, который решил, что мы можем восстановить право на землю лишь при наличии распорядительного акта со стороны Минимущества. Мы обращались в ваше министерство, но безрезультатно. Получается, мы в двойной блокаде - и от московских бюрократов, и от федералов. Тем временем наш стратегический инвестор приостановил инвестиции, уже вложив более 4 миллионов долларов, так как у нашего предприятия не урегулированы правоотношения на землю. Тем временем московские власти по сути принуждают нас взять в аренду собственную землю, но мы на это не пойдем, поскольку опасаемся, что Москва со временем выставит такие арендные ставки, что придется сворачивать производство".
Д.А.: "Начну с конца. Мы все-таки рассчитываем, что будет принято постановление Правительства об общих принципах определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Это постановление закрепит принцип определения арендной платы исходя из рыночной цены земли, но не более рыночной величины арендной платы, что защитит инвесторов от беспредельного повышения арендной платы.
Второе. Судя по вашим объяснениям, у вашей компании действительно есть право постоянного (бессрочного) пользования землей, приобретенное в порядке универсального правопреемства от унитарного предприятия, у которого в свою очередь это право возникло еще в советские времена. Я думаю, это признает любой суд. И для подтверждения этого не нужна никакая бумага из Минимущества, это норма закона.
Третье. Вам необходим кадастровый план, как того требует закон. Если Москомзем в течение месяца вам его не выдал, обращайтесь в суд о защите ваших интересов и выдаче плана в принудительном порядке. После выдачи кадастрового плана Минимущество может принять решение о приватизации, но только тогда, когда будет установлено, что вся недвижимость, расположенная на вашей земле, принадлежит вам на праве собственности.
Я.Р.: "Значит, не нужно ждать разделения земли между Москвой и центром, на что часто ссылаются московские чиновники?"
Д.А.: "Не нужно. Повторяю, можно требовать выдачи кадастрового плана при неправомерном отказе или бездействии в судебном порядке. Это один из типичных способов, которыми московские власти тормозят приватизацию земель".
- Допустим на секунду, что Лужков в корне неправ, что его люди нарушают массу федеральных законов. Но куда же смотрят федеральная власть, компетентные органы? Создается впечатление, что вопрос ценой в миллиарды долларов (а ведь в России нет более дорогой земли, чем московская) решается подковерно.
С.М.: "Вот вы сказали - "самая дорогая земля". Во-первых, я призываю вас не верить цифрам, которые взяты с потолка. Точные цифры требуют точного расчета, а его нет. Во-вторых, кулуарно никто московскую землю не делит. Комиссия создана не для того, чтобы тихой сапой делить землю в Москве по принципу "это мне, а это тебе". Комиссия должна соблюсти процедуру, установленную федеральным законом, разрешить массу спорных частных ситуаций. Простой пример: на одном участке находятся два здания, одно - в собственности Москвы, другое - в собственности РФ, а земельный участок "ничей", права не оформлены. Над решением таких вопросов комиссия должна будет работать, изучая юридические факты и основания, правоустанавливающую документацию, когда нужно - архивы. Процесс обсуждения будет публичным, а не договоримся - в суд. Где тут кулуарность?"
- Москва взимает с арендаторов помимо арендной платы также плату за право аренды. Если это незаконно, не наступит ли момент, когда Москве запретят это делать и все, кто платил, потребуют свои деньги назад? Что тогда будет, дефолт в московской казне?
Д.А.: "На самом деле брать деньги за продажу права аренды незаконно, потому что с заключением договора аренды права и обязанности арендатора, в том числе возможность передавать эти права и обязанности третьим лицам, приобретаются автоматически, в силу федерального закона. Именно поэтому Правительство РФ приняло постановление о порядке проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков и права на заключение договоров их аренды, согласно которому победителем торгов выступает тот, кто предложил наивысшую цену за земельный участок или наивысший размер арендной платы соответственно. При этом арендная плата по заключаемому договору - рыночная и цена права аренды равна нулю, поскольку экономически определяется как разница между рыночной арендной платой и арендной платой, по которой заключен договор.
Принятая московскими властями практика приводит к серьезнейшим, губительным для развития рынка недвижимости в Москве юридическим и экономическим последствиям. Те, кто сегодня выкупил так называемое "право на совершение сделок с арендными правами", на самом деле уже оплатили стоимость земельного участка, не получив права собственности на него. То есть приватизация земли усилиями московской бюрократии предотвращена юридически незаконными экономическими мерами. Конечно, у всех, кто выкупил право аренды, сохраняется возможность пойти в суд и отстаивать свои права. Будет тогда дефолт или нет... давайте не будем прогнозировать".
Кто ж его посадит, он же памятник!
- Читатели прислали массу вопросов к нашему "Деловому завтраку", вот некоторые из самых типичных. Пишут из Сергиево-Посадского района Московской области. Предприятие намеревалось выкупить землю под своими "коробками", но получило отрицательный ответ от районной администрации: пока нет поправочного коэффициента к стоимости земли, нет и приватизации.
Д.А.: "Отсутствие утвержденных Правительством поправочных коэффициентов не является основанием для отказа в приватизации земельного участка. Мы дали такое разъяснение нашим территориальным органам, и эту же позицию разделяет Институт законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве".
- Вопрос от ваших коллег, от Ленинградского комитета по управлению муниципальным имуществом. Планируется ли установление ставок арендной платы за землю на основании кадастровой оценки земель?
Д.А.: "Надеюсь, что нет. Во-первых, кадастровая стоимость земли получена методом массовой оценки и лишь приближается к рыночной стоимости. Установление арендной платы в процентах от кадастровой стоимости неизбежно приведет либо к превышению арендной платы над ее рыночной величиной и торможению оборота земли, либо к занижению арендной платы и потере доходов бюджетов.
Во-вторых, результаты оставляют желать лучшего. Возьмем столь широко разрекламированный московский опыт проведения кадастровой оценки земли. Если сравнить, кадастровая стоимость земли в Москве примерно в два раза выше стоимости выкупа права аренды. Последняя в свою очередь сложилась в процессе незаконного понуждения собственников недвижимости к выкупу права аренды земельных участков под этой недвижимостью и искусственно "взвинчена", так что вполне может оказаться выше рыночной стоимости земли, если к ее расчету применить традиционные методы оценки недвижимости. С нашей точки зрения, арендная плата должна устанавливаться в размере ее рыночной величины, определяемой оценщиком при оценке рыночной стоимости земельного участка".
- Наш читатель Владимир Семенович в городе Ессентуки занимается ремонтом телевизоров. Он пишет, что в Ессентуках с 1 июня повышают плату за аренду помещения в 3,6 раза постановлением администрации города. Читатель спрашивает, есть ли федеральный закон, который ограничивает местные власти в праве так резко поднимать арендную плату?
С.М.: "Что касается федеральной собственности, мы планируем перейти на рыночные ставки арендной платы повсеместно. В Москве с 1 января текущего года это уже сделано. Для примера: там, где аренда была 150-200 долларов за метр в год, сейчас 800-900 долларов за квадратный метр. Понятно, что арендаторов это возмущает. Но почему государство должно демпинговать? Если арендатор считает, что такие цены несуразны, можно попытаться оспорить это в суде или подобрать себе недвижимость подешевле, в менее престижном месте.
Вот в Москве был спор. Прямо в центре столицы стоит фабрика "Свобода", производит мыло. Это нормальные рыночные отношения. Если читателю не нравится арендная ставка в Ессентуках, пусть переедет в пригород".
- Вопрос из Иркутска: скоро ли будет принят закон, позволяющий четко разделить объекты культурного наследия между федеральным центром и регионами?
С.М.: "26 апреля 2002 года вступил в силу Федеральный закон "О приватизации государственного и муниципального имущества", допускающий приватизацию памятников, в том числе федерального значения. Но буквально через несколько месяцев после этого был принят Закон о культурном наследии, куда "московское лобби" вписало статью: вводится мораторий на приватизацию памятников федерального значения до вступления в силу закона о разграничении памятников. На самом деле никакого федерального закона о разграничении памятников быть не должно. Есть имеющее силу федерального закона постановление Верховного Совета РСФСР N 3020-1, его никто не отменял, по которому памятники федерального значения являются федеральной собственностью. Вопрос совершенно ясен, хотя московское правительство с этим не соглашается. А дальше получается то, чего и следовало ожидать. Памятники находятся в плохом состоянии, поскольку федеральный бюджет не может содержать такое количество памятников. Конечно, большинство памятников нужно передавать в частную собственность. Есть то, что нельзя приватизировать, куда нужно немедленно направить бюджетные деньги: Пашков дом, Исторический музей, еще несколько объектов. Все остальное - отдавать частникам. Правительство даже успело утвердить форму охранных обязательств, все было для этого готово. И тут как черт из табакерки появляется Закон о культурном наследии".
Д.А: "Не дело органов государственной власти и органов местного самоуправления заниматься содержанием и извлечением доходов из использования имущества, которое вовсе не нужно для выполнения ими полномочий, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации, принятыми по предметам их ведения. Законодательно полномочия должны определяться исчерпывающим образом и четко разграничиваться между уровнями власти, которые должны обеспечивать оборону и безопасность страны, выплачивать детские пособия и зарплату бюджетникам, строить и ремонтировать дороги, следить, чтобы воду, свет и тепло не отключали. А вот заниматься бизнесом во власти, управлять ресторанами, торговыми центрами, рынками и казино, прикрываясь вывеской "памятник", - атрибут теневого управления. Есть список наследия ЮНЕСКО, памятники общенационального значения - вот такие объекты следует сохранить в федеральной собственности и достойно их содержать, а все остальное должно найти хозяев, которые будут обязаны выполнять охранные обязательства по отношению к этим объектам и вкладывать деньги в их содержание. Это в русле разработанной Минимуществом России концепции повышения эффективности управления федеральным имуществом, правовую основу реализации которой призван быть внесенный в Правительство Российской Федерации проект закона о государственном и муниципальном имуществе, определяющий принципы решения проблемы, какое имущество следует оставить в государственной и муниципальной собственности, и реформирования имущественной сферы государственного и муниципального сектора экономики".
