Дума предлагает рынку новый финансовый инструмент
У законодателей - всплеск интереса к ипотеке. Исправив базовый закон о жилищном кредитовании, они готовятся принять еще один, способный обеспечить ипотеку финансированием. Пока только теоретически. Совет Федерации на минувшей неделе одобрил новую редакцию закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в которой устранены несуразности, выявленные за время действия документа. В частности, теперь должника, не способного или не желающего рассчитываться по ипотечному кредиту, можно будет выселить из заложенной квартиры. Отсутствие в законодательстве этой жесткой, но вполне оправданной нормы существенно убавляло интерес банков к кредитованию обремененных жилищным вопросом граждан.
Пока этот, исправленный вариант базового ипотечного закона дожидается президентского автографа, Госдума готовится к рассмотрению законопроекта, который может стать его логичными продолжением, - "Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах". Соавторами проекта выступили 24 человека - рекордное число парламентариев. Внесенный еще год назад, к первому чтению он созрел только сейчас. Предполагается, что банковский комитет поддержит проект уже на этой неделе, с тем чтобы в марте он был рассмотрен на пленарном заседании. Положительное заключение правительства по поводу законопроекта, поступившее в Госдуму две недели назад, делает его принятие весьма вероятным. Поскольку проект должен легализовать обращение еще не существующего финансового инструмента, есть смысл объяснить, что же будут представлять собой новые бумаги и зачем они, собственно, нужны. Дело в том, что пока хилая российская ипотека работает по усеченной схеме "банк - заемщик". Однако банкам невыгодно, да и не под силу, выдавать длинные и относительно дешевые ипотечные кредиты за счет собственных средств.
В развитых странах они предпочитают рефинансироваться, т. е. занимать деньги на рынке, выпуская облигации под свои ипотечные программы. Поскольку бумаги эти в конечном счете обеспечены недвижимостью, их надежность у инвесторов не вызывает сомнений. К примеру, в США объем рынка ипотечных бумаг составляет $4 трон, лишь немногим уступая рынку государственных бумаг ($4, 8 трлн). Согласно депутатскому законопроекту, вобравшему в себя как американский, так и немецкий опыт жилищного кредитования, выпуском ипотечных бумаг смогут заняться два вида эмитентов: специализированные (ипотечные финансовые агентства, которые будут выкупать денежные требования по обеспеченным ипотекой обязательствам из кредитных договоров) и неспециализированные (банки). Эмитент перед выпуском бумаг обязан сформировать так называемое ипотечное покрытие, составив его из денежных требований по кредитным договорам и закладных. Ипотечные бумаги будут двух видов: "закладные листы" и "сертификаты участия". Закладные листы - это, по сути, те же облигации. Инвесторам (подразумевается, что ими прежде всего станут страховые компании и пенсионные фонды) гарантируется погашение номинальной стоимости бумаг и выплата процентов по ним. Ипотечный сертификат участия (калька с английского participation certificates) - бумага иного рода. Ее владельцы становятся участниками общей собственности на имущество, составляющее покрытие выпуска сертификатов. Таким образом, банки-эмитенты смогут передать право собственности на ипотечные активы непосредственно владельцам ценных бумаг. При ближайшем рассмотрении сертификаты практически неотличимы от еще одной новинки российского фондового рынка - паев закрытых инвестиционных фондов. Последние теоретически введены недавно вступившим в силу законом "Об инвестиционных фондах", но в реальности пока не существуют.
Понятно, что будущее ипотечных бумаг напрямую зависит от их возможной доходности. "Если опираться на мировой опыт, то она должна быть на 2-3% выше доходности госбумаг, - сказал "Фокусу" зампред банковского комитета Думы Владимир Тарачев. - Это немало, если учитывать их стопроцентную обеспеченность недвижимостью". Однако некоторые участники рынка полны скепсиса относительно привлекательности нового фининструмента. "Бумаги, выпущенные под жилищную ипотеку, покупать не будут", - поделился предположением с "Фокусом" руководитель юридического отдела компании "Первый специализированный депозитарий" Павел Сизов. По его словам, пока ипотека носит в основном социальный, а не коммерческий характер - т. е. ставки по таким кредитам ниже рыночных (в регионах займы выделяются, как правило, из бюджетных средств под 3-7% годовых в рублях). Понятно, что доходность ипотечной облигации будет ниже стоимости выдаваемых кредитов. Условно говоря, выдав заемщику кредит под 10% годовых, банк переуступит агентству права требования по договору уже под 9%, а то, в свою очередь, выпустит бумаги с доходностью лишь 8%. Таким образом, более-менее привлекательные для инвесторов облигации можно будет эмитировать лишь под "коммерческую", основанную на рыночных ставках, ипотеку, почти не практикуемую за пределами МКАД. Вице-президент Фонда ипотечного жилищного кредитования Минатома Валерий Казейкин считает, что "закон, в силу своего социального характера, безусловно, нужен, но реально он заработает лишь через 3-4 года, когда потребуется размещать резервы вводимой сейчас накопительной пенсионной системы".
