Только аренда поможет бороться со спекуляцией землей, полагает глава комитета Госдумы по собственности Виктор ПлескачевскийНазад
Только аренда поможет бороться со спекуляцией землей, полагает глава комитета Госдумы по собственности Виктор Плескачевский
Земли для целей застройки надо не продавать, а сдавать в аренду, чтобы выполнить национальный проект "Доступное и комфортное жилье". Такое мнение высказал в интервью корреспонденту "ФК-Новости" председатель комитета Госдумы по собственности Виктор Плескачевский .
"Только аренда с правом выкупа по завершению строительства по установленной цене, т. е. опцион, поможет бороться со спекуляцией землей", - считает он. По его мнению, аргументы, что выкупленная земля может стать обеспечением кредита под строительство, не выдерживают никакой критики. Он напомнил, что Президент РФ предложил Государственной Думе подумать над механизмами борьбы со спекуляцией землей, что должно положительно повлиять на реализацию национального проекта "Доступное и комфортное жилье".
Кроме того, целям борьбы со спекуляцией может послужить и то, что уже выделенную землю можно федеральным законом связать с нормативными сроками строительства. "В случае, если земля уже в собственности, то собственника можно обременить прогрессирующими санкциями за нарушение сроков, договор аренды также можно обременить прогрессирующими санкциями, вплоть до расторжения договора аренды", - пояснил Плескачевский . В случае, если выделение земель происходило без выкупа в собственность или оформления аренды, то эти сделки в силу закона могут быть признаны ничтожными.
Депутат также полагает, что коль скоро на территории большинства поселений Российской Федерации расположены производственные предприятия, то необходимо решить вопрос, что будет с землями, на которых они находятся после того, как эти предприятия будут выведены за черту города. Именно такой процесс идет во всем мире. Надо учесть, что вместе с подъездными путями и прочими объектами инфраструктуры производственного назначения предприятия занимают до 10-20 процентов площади поселений, или десятки тысяч гектар в масштабах страны. Председатель комитета считает, что наилучшим вариантом использования этих земель будет строительство жилья и торгово-административных объектов.
В случае такого "замещения" при продаже жилья полностью возмещаются затраты на "переселение" предприятий. К сожалению, отметил он, механизмов, стимулирующих выведение предприятий из поселений для целей последующей рекультивации земель и застройки или собственниками предприятий, или муниципалитетами, практически не существует. Сейчас, подчеркнул Плескачевский , в Правительстве Российской Федерации рассматривается возможность выкупа земельных участков под объектами недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге.
Пока для снятия ограничений на строительство и реконструкцию на таком земельном участке предлагается, чтобы его собственник доплачивал 80 процентов от его кадастровой стоимости. "Другими словами, предлагается фактически наказывать собственников предприятий за перепрофилирование земельных участков и переселение предприятий в специальные промзоны", - заметил Виктор Плескачевский .
Он полагает, что возможности развития городов ограничены также темпами развития инженерной инфраструктуры. "А замещение производств жильем позволило бы частично решить эту проблему и, одновременно, способствовать инвестициям в инженерное обеспечение, как составляющей комплексного развития промзон".
В ходе обсуждения мер по реализации национального проекта "Доступное и комфортное жилье", по его мнению, пока не получили должного внимания и другие важные обстоятельства. Так, анализ отношений в сфере строительного комплекса показал, что в России не существует других сфер деятельности с такой системой государственного регулирования, как в сфере строительства. "Но при этом по коррупционности строительству также нет равных", - добавил он.
Безответственные генподрядчики, нарушения в "долевке", множественность и неопределенность функций субъектов строительства при одновременном несоблюдении элементарных строительных норм показывают абсолютное отсутствие автоматических механизмов управления качеством строительства и механизмов возмещения материального ущерба потерпевшим ни со стороны государства за некачественный надзор, ни со стороны компаний, участвующих в строительстве конкретных объектов.
Кроме того, пока не получил должной оценки ряд факторов, существенно влияющих на цену жилья. В первую очередь речь идет о прямых затратах строительных компаний. В этих затратах до 30-50 процентов составляют "отчисления на инфраструктуру" и "плата за выдачу технических условий" на подключение к различным инженерным сетям "естественных" монополистов. "Ни то, ни другое не имеет никакого отношения к реальным затратам муниципалитетов на инфраструктуру и монополистов на предоставление услуг",- уверен Виктор Плескачевский .
Но именно такая ситуация приводит к ничем не регулируемому увеличению себестоимости строительства приблизительно в 1,5 - 2 раза. Он полагает, что целесообразным было бы законодательно закрепить правовую норму, обязывающую публичных собственников земельных участков предлагать для застройки только участки, отмежеванные и обеспеченные инженерной инфраструктурой, в том числе с выделенными мощностями (по соглашениям муниципалитетов с монополистами). При этом стартовая цена участков должна учитывать затраты на такое обустройство. При отсутствии достаточных бюджетных средств орган местного самоуправления может осуществить привлечение краткосрочных целевых муниципальных займов, в том числе, путем выпуска ценных бумаг.
В цену жилья включаются и косвенные затраты, в первую очередь речь идет о так называемой административной ренте, а точнее о взятках, которые достигают 10 процентов в стоимости жилья. При этом, депутат особо отметил, что в крупных городах от 30 до 50 процентов построенных квартир не заселяется и, даже не обустраиваются. Фактически эти квартиры приобретены не для целей жилья, а как инвестиционный инструмент. Этому способствует отсутствие полноценных инвестиционных инструментов, отсутствие развитой системы институциональных инвесторов, как системы, трансформирующей сбережения граждан в накопления. "Именно отсутствие внятной государственной политики в этих вопросах приводят к избыточному давлению свободных денег на цену жилья", - считает Плескачевский .
"Кроме того, необходимо развитие института цивилизованной, хорошо защищенной аренды. В развитых странах молодые семьи не считают необходимым иметь жилье в собственности. Они берут его именно в аренду", - добавил председатель комитета. Более того, по его словам, обременение покупателей квартир необходимостью оплачивать муниципальный жилой фонд с последующей бесплатной приватизацией этого фонда выглядит механизмом перекачивания средств из одного кармана в другой. Виктор Плескачевский полагает, что только по этим основаниям бесплатная приватизация квартир должна быть прекращена и замещена механизмами прочной гарантированной аренды муниципального жилья.
