Минэкономразвития подготовило законопроект, предоставляющий отсрочку при переоформлении прав на землю предпринимателям. Как Минимущество отнеслось к этой инициативе?
Мы относимся к этому хорошо, потому что вместе с Минэкономразвития выполняем общую государственную задачу и неважно, кто является разработчиком законопроекта. Главное, чтобы этот законопроект "расшил" проблему и позволил двинуться вперед, в данном случае - в сфере формирования рынка земли. Мы не только со стороны смотрели на разработку документа, но и принимали сами активное участие, давали наши замечания, часть из которых учтена. Поэтому мы приветствуем, что такой законопроект внесен в правительство.
Но при этом ваша позиция все же отличается от Минэкономразвития?
В целом мы их поддерживаем и считаем, что закон необходим: предприятиям надо дать возможность перенести срок переоформления прав на землю до 2007 года. Во-первых, сегодня, очень большая часть земельных участков еще не сформирована, по ним не проведены землеустроительные работы, они не поставлены на государственный кадастровый учет. Поэтому провести по ним сделку приватизации или аренды не возможно. Предприятия не могут выполнить эти работы, не только потому, что не хотят, а и потому что это требует дополнительных затрат в бюджетах предприятий. Есть проблема и с землеустроительными предприятиями, которые выполняют эти заказы: сейчас на них свалилось огромное количество работы. Я знаю, что в некоторых регионах очередь на выполнение таких работ иногда составляет до полугода, и это тоже сдерживает переоформление прав на землю не по вине предприятий. Вследствие этого мы и поддерживаем перенос сроков.
Но одновременно мы говорим, что такой перенос сроков не должен быть, скажем, каким- то послаблением предприятиям, чтобы они думали, ну нас до 2007 года не тронут, и эту тему мы как бы забыли, поэтому не будем приводить свои правоотношения в соответствие с Земельным кодексом еще три года. Вот такую позицию предприятий мы не поддержим. Поэтому и предложили Миэкономразвития включить дополнительные стимулы к переоформлению прав, в частности, мы предложили установить коэффициенты, которые ежегодно будут повышать стоимость аренды и цены выкупа. Таким образом, чем быстрее предприятие эту работу проведет, тем больше денег сэкономит. Минэкономразвития, по-моему, с этим согласилось и, насколько мне известно, эти наши предложения должны были быть включены в проект закона.
При этом у вас есть принципиальные расхождения?
Это касается вопроса, из какой базовой ставки считать и аренду, и стоимость выкупа земли. С одной стороны, в частности, эта позиция Москвы, цена выкупа земли должна базировать на рыночной стоимости земли. Абсолютно понятная позиция - она имеет под собой логичные обоснования: обеспечение максимальных доходов в бюджет от продажи земли. Позиция Минэкономразвития - за базу брать не рыночную стоимость, а нормативную стоимость земли. Тоже абсолютно понятная позиция. Минэкономразвития объясняет это так: наша задача не фискальная (любой ценой доходы в бюджеты), а структурная - заставить переоформить предприятия в кратчайшие сроки свои отношения на землю в соответствии с Земельным Кодексом. Поэтому цены должны быть установлены такие, которые позволили бы предприятиям быстро это сделать. В этой ситуации мы согласны, что за базу нельзя брать рыночную стоимость, потому что, как мы считаем, нет рынка земли под объектом недвижимости, который принадлежит конкретному собственнику, так как только этот собственник может выкупить данный земельный участок. Если мы принимаем концепцию рыночной оценки, то должен сущестовать нормальный устоявшийся институт земельных оценщиков, который объективно, честно и справедливо будет оценивать землю на уровне реальной рыночной стоимости. Сегодня его еще нет, саморегулируемые организации в сфере земли пока еще этот вопрос не контролируют. Мы знаем, что сегодня любой оценщик может оценить земельный участок или по минимальному уровню, или по максимальному: "сколько скажете, столько мы и оценим - любой метод подтащим под цену заказчика". В этих условиях более правильно брать за основу нормативную стоимость земли. Но мы поддерживаем позицию Москвы, что в таких стратегически важных центрах как Москва, Санкт-Петербург, где земля на самом деле имеет огромную стоимость, это нормативная стоимость должна максимально приближаться к рыночной.
Каким образом?
Установить нормативную стоимость более высокой. Примерно, эту рыночную стоимость мы знаем, поэтому надо просто установить для Москвы и Санкт-Петербурга стоимость, приближенную к рыночной, но сделать это так, чтобы и у предприятий интерес выкупить землю остался, и чтобы доходы бюджета от продажи этой земли были максимальные.
Это будет отдельная ставка и ли это будет за счет коэффициентов.
В Минэкономразвития разделили Москву на 4 зоны в пределах 4 колец, и установили нормативные показатели. Это можно развить как увеличением нормативных показателей, так и дать возможность Москве дифференцировать эти цены внутри коэффициентами, в том числе и повышающими.
Но сейчас по законопроекту они не могут повышать, а только понижать
Мы сказали Минэкономразвития, что нельзя так делать. Субъектам, если уж давать право регулировать, так надо разрешать и повысить цены, и понизить их. Иначе это получается не совсем корректно и справедливо. Второе, плохо ли, хорошо ли, но действующая процедура определения цены в стране - установление кратности в субъектах уже сложилась. Где-то это было так: кратность установили, посмотрели, она не соответствует рынку, поэтому ее подняли, или снизили. То есть этот процесс уже прошел: и с помощью лоббирования, и реальных интересов бюджета, какие- то равновесные цены установились. Установились такие кратности, которые позволили процессу в стране двигаться. Нам кажется целесообразным дать возможность субъектам спокойно существующие кратности перенести в новый закон. Чтобы не нужно было снова запускать процедуру серьезного обсуждения и ненужного спора. Чтобы процесс не тормозился, а наоборот. Если субъекты считают, что цена сложилась равновесной, и с этим согласны предприниматели - потому что он подают заявки и покупают землю, бюджеты, потому что они получают доходы, то ради Бога. По нашему мнению, субъект должен иметь возможность транслировать эти кратности на новый закон. И здесь наша позиция с Минэкономразвития немного расходится, потому что они закладывают только понижение. На наш взгляд, это может выглядеть просто профанацией самой идеи предоставления каких-либо регулирующих прав.
При этом вы категорически против предоставления таких прав местному самоуправлению?
До последнего момента в проекте закона предусматривалась возможность понижения цен органами местного самоуправления. Мы принципиальные противники этого. Во-первых, здесь прямые интересы нашего министерства - именно мы обеспечиваем доходы в федеральный бюджет от приватизации земель. Минимущество России ежегодно делает прогнозный расчет и направляет его в Минфин, чтобы в проект бюджета закладывались реальные цифры. Сегодня, имея ставку земельного налога, установленную кратность в субъектах, мы с достаточной точностью можем спрогнозировать какие поступления в федеральный бюджет мы сможем получить в следующем году и организовать, соответственно, свою деятельность на выполнение поставленной задачи. До сих пор министерство хорошо выполняло свою работу. В 2000 году план был 30 млн. рублей, мы сделали 120, в 2001 - 300 млн., мы сделали 1, 2 млрд., в 2003 - план 2,2 млрд. рублей, однако сегодня мы и это задание уже выполнили. Значит, мы профессионально прогнозируем процесс. Если же мы законом дадим возможность муниципалам снижать выкуп, а сейчас у него есть возможность снижать до 40 раз, тогда прогноз на поступление доходов теряет весь смысл. Мы закладываем одну цифру, она не получается, потому что муниципал понижает стоимость, идет не выполнение бюджета, это прямой ущерб, а мы отвечаем за доходы бюджета. Кроме того, представляете, что такое запустить такую схему. Это же огромный стимул для коррупции. Приходит, например, предприниматель, у которого цена за выкуп участка составляет 1 млн. рублей, к муниципалу, (кстати, еще не понятно к кому он должен прийти: в законодательное собрание или к мэру) и говорит: "Ты мне сделай полмиллиона рублей, а я тебе лично 100 тысяч заплачу, а через 3 месяца ты опять ставки поднимешь, и земля в моем районе опять будет стоить 1 млн. рублей. Понимаете, мы сами, таким образом создаем почву для коррупции, и это принципиально неправильно. Должно быть регулирование только на уровне субъекта и только законодательным собранием. Коэффициент должен устанавливать только законом областной думы или заксобранием. Тогда коррупции процветать будет сложнее, потому что в области уже и свое промышленное лобби, и административный ресурс, и муниципальное лобби, и политическое. Все группы участвуют в процессе и отстаивают свои интересы, в конечном счете, появляется компромиссное решение, которое оформляется в виде закона. Это хороший демократичный процесс, и его надо оставлять.
Существуют опасения, что региональные власти будут саботировать продажу земли.
Во-первых, действует Земельный кодекс, четко прописавший все случаи отказа приватизации земли, это политический документ. Заявка пришла, дается две недели, если законных ограничений на приватизацию нет, ты обязан передать земельный участок в частную собственность. Не выполняется? В суд! Просто не надо бояться. Не принял местный суд? Есть кассация, в конечно счете, есть Высший Арбитражный суд. У государства принципиальная позиция - поддерживать частного предпринимателя. Что касается муниципальной собственности, то не исключаю, что по понятным причинам региональным властям лучше иметь постоянный источник доходов от арендной платы за землю, чем сразу ее продать и все потерять. Поэтому мы и наблюдаем сейчас такие ситуации, как блокирование продажи земли на местном уровне, например, в Москве.
По каким позициям в законопроекте у вас единодушное мнение с Минэкономразвития?
По вопросу арендной платы. Выкупная стоимость и стоимость аренды должны быть взаимоувязаны. Это делается для того, чтобы любой предприниматель мог просчитать: за 10 лет, например, такая то сумма арендных платежей, а если выкуплю, то сначала придется вложить больше, но за счет экономии от арендных платежей окуплю свои вложения за такой-то срок. Эта прямая пропорциональность должна быть, иначе мы разорвем два процесса: аренда и выкуп будут существовать отдельно друг от друга. Сейчас принято нормальное решение, и эти два процесса увязаны. Но другое дело, что мы продолжаем спорить по самой формуле. Минэкономразвития говорит: аренда равна ставке земельного налога плюс 13% от цены выкупа, мы считаем, что процент от цены выкупа должен быть выше - не 13%, а 30%. Грубо говоря, чтобы стоимость аренды за 3 года была примерно равна цене выкупа. Тогда предприятия знают, что лучше сейчас занять денег, выкупить участок, он за три года окупится. Или за три года будут уплачены те же деньги, но только в форме арендной платы. Нам кажется, что это тоже будет стимулировать выкуп земли, чего мы и должны добиться. Потому что главная задача при переоформлении прав на землю под предприятиями, чтобы она была в основном все-таки выкуплена.
Задача правительства соединить землю с имущественным объектом, создать единый объект недвижимости и, в конечном счете, перейти на единый налог на недвижимость: объединить налог на землю и налог на имущество в один. Чем быстрее мы объединим, тем быстрее государство сможет перейти на единый налог, как более эффективный, более прозрачный, более собираемый.
Сколько, по вашим данным, предприятий уже переоформило свои правоотношения?
Как говорят, какова цена вопроса? Из федеральной собственности было приватизировано 28 тысяч предприятий. Сейчас, по нашим оценкам, оформили правоотношения где-то 25-30% предприятий. Предстоит огромный массив работы - около 70%. Мы должны выполнить эту задачу за 3-4 года и, подойдя к 2008 году, при завершении государственной программы приватизации, с чистой совестью отчитаться, что Минимущество России в целом завершило приватизацию государственной собственности, сформировав и отправив на рынок, в частный сектор единый земельно-имущественный блок, который начал работать на экономику страны.
Как быть с теми, которые уже купили землю?
Вы знаете, по нашим статистическим данным наблюдается интересная вещь. Несмотря на то, что проект закона Минэкономразвития освещается в прессе очень широко, процесс подачи заявок на выкуп земли, как ни странно, не приостановился, а в некоторых регионах даже увеличился.
Вроде бы все должны выжидать, что будет дешевле. Но многие руководители и собственники предприятий начинают сегодня задумываться и оценивать риски: так, вопрос с землей у меня не в порядке, объект приватизирован, а земля осталась государственной. И как с ней поступать власти еще не решили, то ли продавать, то ли сдавать в аренду. А вдруг они (местные власти) установят завтра такие арендные цены, что предприятие просто разденут, и придется его закрывать. Значит, по земле нужно срочно принимать какое-то решение. Риски переплаты стоимости перекрываются возможностью прямо сейчас выкупить землю в собственность, пока позволяет законодательство. Представьте ситуацию, сейчас Минэкономразвития внес законопроект: цены на выкуп земли снижать. Москва, в свою очередь, внесла законопроект - продавать землю только по рыночной цене. Две идеологии, два законопроекта, какой победит еще неизвестно. Второй момент - предвыборное время. Завтра придет новый состав Думы, какой он будет? Неизвестно. Может вообще победит позиция - прекратить продажу земли, только сдавать в аренду. И даже сейчас трудно сказать, в какой редакции будет законопроект, разработанный в Минэкономразвития, что выйдет, в конечном счете, из Думы после долгих споров и обсуждений. И дальновидные руководители сейчас это понимают. Они думают: ничего страшного, что, может быть, я и переплачу, но пока законодательство позволяет, я землю оформлю в собственность и запущу в оборот, а это означает ее включение в активы предприятия, залог, получение кредитов. Кстати, еще один из нюансов: это же сегодня колоссальный вариант повышения стоимости компании - при оформлении в собственность земли капитализация предприятия резко увеличивается. Однако не исключаю конечно, что некоторые компании, просчитав, посмотрев, займут выжидательную позицию, и у них, наверное, будут иметься свои веские основания.
И все-таки обидно ведь, если другие выкупят землю дешевле.
Если сейчас подсчитать по тем ставкам, которые устанавливает Минэкономразвития в проекте, еще не факт, что это будет существенное снижение стоимости земли. Все еще нужно посчитать, насколько на самом деле будет дешевле.
При вступлении в силу этого закона доходы в бюджет уменьшатся по сравнению с сегодняшними?
Мы надеемся, что если стоимость земли немного и понизится, то совокупные доходы в бюджет от этого не уменьшатся. За счет массовости. Сегодня в год выкупают землю 1, 5 - 2 тысячи бывших федеральных предприятий. Из-за того, что цены будут немного ниже, должно стать больше заявок на приватизацию, поэтому в целом доходы не должны измениться. Мы планируем на следующий год получить в федеральный бюджет не менее 5, 5 млрд. рублей.
А если надежды не оправдаются?
Это тяжелое задание, но вполне выполнимое. По нашим прогнозам мы способны выполнить эту задачу, как при существующем варианте продажи земли, так и в том случае, если пройдет закон Минэкономразвития.
В новом законопроекте предусматривается новая система распределения доходов от продаж земли.
Такая мысль была, но в законопроекте я не видел. У нас принципиальная позиция: доходы от продажи федеральной собственности должны идти в федеральный бюджет, от региональной - в региональный, от муниципальной - в муниципальный, соответственно. Передача доходов или части доходов от продажи федеральной собственности в региональные и муниципальные бюджеты не решит той задачи, о которой говорит Минэкономразвития, а именно стимулирование муниципальных властей продавать землю, а только выбьет основы формирования федерального и региональных бюджетов, и вся эта работа потеряет смысл.
Когда законопроект может стать законом?
Я бы не стал прогнозировать, потому что он очень неоднозначный. Земля, по сути дела, это всегда сплошная политика. Либо мы формируем рынок земли, продаем ее в короткие сроки, либо оставляем в государственной собственности и по чуть-чуть продаем по рыночной цене, что тоже вариант. Но политически нужно решить, какой важнее. Окончательное решение за Правительством, Государственной Думой и Президентом.
Если закон не вступит в силу с 2004 года, возникнет юридический пробел. Как быть предпринимателям?
Формально, проблема тупиковая. Предприятие не оформляет прав на землю, и ничего ему не сделаешь, в юридической плоскости это так. Формально. Но есть такое понятие, как правовая экономика. Нам нужно экономическими методами решить эту проблему. Первый вариант - за счет увеличения коэффициента размера аренды и выкупа. Установить в 2004 году коэффициент аренды и выкупа - 1, в 2005 - 1,5, а в 2006 - 2. То есть с каждым годом стоимость аренды или выкупа будет расти, и это будет подстегивать к тому, чтобы предприятия быстрее завершили этот процесс. Или нам говорят предприятия: как были мы на постоянном бессрочном пользовании, так и останемся. Хорошо, давайте тогда ставку земельного налога для таких предприятий сделаем в пять раз больше, государство же должно влиять на этот процесс.
Как обстоят дела с комиссией, куда вошли представители Москвы с вопросами о разграничении земельных участков в Москве?
Комиссия работает, сопредседателем от Минимущества России сейчас назначен ваш покорный слуга, от Москвы - первый заместитель Мэра Москвы Олег Толкачев. На последнем заседании был торжественно подписан первый перечень федеральных земельных участков в Москве - их 65: под Генпрокуратурой, под Правительством России, под Арбитражным и Конституционным судами. Первые федеральные участки уже зарегистрированы в Москве. Готов пакет еще на 100 участков, процесс двинулся с мертвой точки. Мы от политических споров сейчас перешли в практическую плоскость.
Но приватизация земельных участков в столице вызывает у московского правительства крайне негативное отношение
Конечно, при приватизации земли в столице надо учитывать интересы Москвы, в том числе их планы на использование земель. В свою очередь сегодня и Москва уже не говорит однозначно, что земля в городе не может продаваться, а даже сама начинает активно работать в этом направлении.
А продажа участков в Москве идет?
Заявки поступают и рассматриваются. Но, честно говоря, пока продажа земли по Москве тормозится, качественного увеличения проданных участков за последнее время не произошло.
Арина Шарипова
Газета
http://www.andrey-alpatov.ru/more.php?news_link=1121081539&id=8
Док. 366611
Перв. публик.: 06.01.07
Последн. ред.: 06.09.07
Число обращений: 374
Алпатов Андрей Алексеевич
|
