Земля всегда была предметом споров, порою кровавых раздоров и изнуряющих войн. На меже самыми вескими и частыми аргументами были колья и вилы. Увы, эти времена не кончились, лишь вошли в более или менее цивилизованное русло, став объектом разногласий правительств, законодателей, юристов, предпринимателей, банкиров и прочая, и прочая, и прочая. А также лакомым куском для спекулянтов, аферистов разных мастей, вплоть до самых крутых бандитов.
Земельный кодекс принят еще в 2001 году, но пока не реализован. Правда, генеральный директор Московской международной бизнес-ассоциации Александр Борисов рад тому факту, что земельный ресурс до сих пор остается нераспределенным, ибо, по его мнению, с каждым годом земельные отношения входят во все более цивилизованное русло. Но нам кажется, что до этого еще далеко.
В сегодняшней подборке мы предлагаем вам ознакомиться с мнениями представителей федерального и московского правительства и законодателей по вопросу о земле.
Дешево не отдадим
- Более 10% доходов городского бюджета Москвы формируют налоги и доходы имущественно-земельного комплекса, - говорит первый заместитель мэра в правительстве Москвы Юрий Росляк. - Поэтому вопросы землевладения крайне волнуют городские власти. В городе существует генеральный план развития до 2020 года, где даны стратегические направления развития Москвы. Составляя план, нам нужно было увязать интересы самых разных кругов, но приоритетом для правительства была промышленность. Мы прекрасно понимали, что без эффективно работающего бизнеса нормально сбалансированная территория существовать не может...
Судя по всему, нахождению этого баланса федеральные законы не способствовали. Ибо Юрий Росляк четко заявил, что в нем очень много белых пятен, и поэтому Москва работает над городским законодательством, стараясь, чтобы московская позиция была услышана на федеральном уровне.
Как известно, основной спор между прежним федеральным правительством и Москвой состоял в разных подходах к оценке земли.
- В 2003 году, - заявил Росляк, - средняя цена прав аренды земли на территории Москвы фактически составила 1 млн. долл. за гектар. При этом аналогичная по площади земля в центральной части города стоила 8 млн. долл.
Эта цена явно не устраивала федеральную власть. Недаром главе экономического блока правительства Москвы не раз приходилось выступать с резкими заявлениями.
- Москва, - отбивался от Минэкономразвития Юрий Росляк, - не хочет продавать землю столицы по заниженным ставкам. Федеральное законодательство, разрешающее торговлю землей, не отвечает интересам москвичей. Торговать ею по заниженным ставкам неэффективно. Реальная ставка земельных участков в столице намного выше, чем установлено законодательством.
Юрия Витальевича явно возмущало, что, несмотря на это, вступило в силу определение Конституционного суда, и любой желающий может купить земельный участок.
- Город, - говорил и говорит он, - будет бороться за рыночные цены на землю.
От земельных платежей в доходы бюджета в прошлом году поступило 14 млрд. руб. Сами арендные платежи дали 9,5 млрд., а продажа прав аренды на заключение долгосрочных договоров принесла городу почти 4 млрд. руб.
По словам Росляка, в городе сложилась очень прогрессивная система кадастрового деления территории Москвы, когда кадастровые зоны сопряжены с зонами градостроительного регулирования. Это дает возможность четко определять границы возможных кадастровых зон в зависимости от их функционального значения. На этой основе и построен новый Генеральный план города. Из него абсолютно ясно, где может в городе располагаться промышленность, где - административные учреждения, где останется нетронутая природа, а где будет жилье.
Закон должен установить такой порядок, чтобы любой собственник земельного участка обязательно соблюдал градостроительные регламенты, установленные для данной территории. По этому же принципу должны создаваться и совершенствоваться законодательные акты, регулирующие земельные отношения на территории Российской Федерации. Первый заместитель мэра считает, что Москва является примером, на котором можно было бы отрабатывать целый ряд неурегулированных на сегодня моментов.
- Так, говорит он, - московская практика показывает, что достаточно легко можно добиться как удовлетворения интересов предпринимательской среды - владельцев предприятий, так и решить общегражданские задачи защиты населения, живущего здесь. Иными словами, интересы Генерального плана развития города могут быть сопряжены с интересами, которые есть у предпринимателей.
Схема, возникшая в Москве, будет закреплена на первом этапе законами Московской городской думы, касающимися вопросов организации технопарков и технополисов. Они на многие и многие годы будут предназначены только для функционирования эффективной и обязательно доходной промышленной деятельности.
- Но вместе с тем, - говорит Юрий Витальевич, - есть территории, которые сегодня должны принадлежать природному комплексу или зонам объектов культуры, или транспортной, инженерной и других инфраструктур. Расположенные там сейчас предприятия и организации, естественно, несовместимы с новым функциональным назначением. Для такого рода случаев нужен нормальный, цивилизованный и понятный всем порядок перебазирования, который не ущемлял бы интересы землепользователя.
Позволяет отрабатывать методологию заключения инвестиционных контрактов и новая практика, принятая в городе. Ее тоже, по словам Юрия Росляка, можно использовать на федеральном уровне.
- Мы считаем, - подчеркнул Росляк, - что главное - учет взаимных интересов. Все нужно строить на балансе экономических интересов собственника зданий и сооружений и тех, кто представляет интересы граждан, проживающих на этой территории. Скажем, в ходе реализации компенсационных проектов предприятия получают и качественно новые здания, и новую инженерную инфраструктуру, в том числе транспортную. Автоматически происходит переоснащение предприятий новым технологическим оборудованием, обеспечивается повышение производительности труда. А город компенсирует свои затраты за счет освобождающихся площадей, которые могут приносить гораздо больший доход.
Юрий Росляк рассказал о новой схеме управления Москвой, ее инвестиционной деятельностью.
- В состав комплекса экономической политики, - сказал он, - вошли Департамент имущества и Московский земельный комитет и сейчас активно создается еще одна структура - комитет по конкурсам и аукционам. Фактически город принял решение, чтобы в одном месте сформировать единую, понятную и прозрачную систему продажи всех прав, включая систему городского заказа. Инвестиционные контракты будут регулироваться и выставляться на открытые конкурсы и аукционы именно в этом комитете. А его задача - обеспечить процедуру соблюдения единообразных норм для всех конкурсов, включая земельные. При этом любой претендент на земельный участок должен будет как минимум компенсировать те расходы, которые московское правительство уже вложило в его обустройство, создавая инфраструктуру, систему транспорта и т.п.
Методология подготовки конкурсной и тендерной документации будет выстроена единообразно. В результате от множества конкурсных комиссий город перейдет к постоянно действующей системе, которая будет полезна и предпринимателям, и городскому бюджету. Потому что открытое и гласное размещение городского заказа и инвестиционных проектов уже подтвердило свою эффективность с точки зрения экономного расходования бюджетных средств.
- Создаваемое сегодня вокруг этого проекта законодательное поле, - закончил Юрий Росляк, - мы надеемся, на долгие годы сможет регулировать эту деятельность на территории Москвы.
Оставим теории
По мнению председателя Комиссии по экономической политике МГД Ирины Рукиной, сейчас всех интересуют не теоретические построения, а практика взаимодействия всех участников процесса на территории города.
- Что происходит на самом деле? - задает вопрос Ирина Михайловна. - Установлена кратность - от 5 до 30 ставок земельного налога. Это явно не соответствует рыночной цене земли в столице. Поэтому за последние два года мы столкнулись с валом недружественных поглощений предприятия ради земли. Это настолько серьезное явление для Москвы, что в некоторых отраслях она уже потеряла значительную часть промышленности. Например, утрачена треть легкой и хлебопекарной промышленности, идет поглощение научно-исследовательских институтов, предприятий бытового обслуживания. Любой приличный участок земли, на котором находится какое-то учреждение, немедленно привлекает спекулянтов, которые за бесценок приобретают то, что через два-три года будет стоить огромные деньги.
Ирина Рукина уверена, что цена "от 5 до 30" - временная, рынок возьмет свое. Она очень озабочена той ситуацией, которая сложилась в Москве.
- Посмотрите, - призывает она, - сегодня в Москве у многих предприятий и НИИ уже другие хозяева, не те, что их приватизировали. И им совершенно неинтересна производственно-научная деятельность. Они просто ждут, когда смогут ликвидировать эти учреждения, чтобы построить там гораздо более выгодные объекты.
Московская городская дума, утверждает Рукина, выстраивает законодательство таким образом, чтобы защитить производственные и научные комплексы, защитить реальный сектор экономики. В Законе о землепользовании и застройке появилась поправка о запрете перепрофилирования социально значимых предприятий.
- Сейчас, - говорит депутат, - мы приняли в первом чтении основополагающий закон об особенностях использования земельных участков в целях сохранения промышленного потенциала города. В статье 2 этого закона определена производственная зона Москвы, своего рода строительный регламент, который определяет основу правового режима земельных участков, равно как и всего, что находится на и под поверхностью земли. Основа этого регламента - требование использовать определенные участки только под производственные и научные цели. Только с появлением этого закона мы сможем говорить о кратности, о возможности выкупа. Сначала надо защитить землю от недобросовестных приобретателей, которые покупают эти комплексы не в целях развития.
Ирина Рукина говорит, что сегодня клич: "Вперед, ребята, выкупайте землю!" преждевременен. Нужно сначала разобраться, для чего они ее приобретают. Ибо при выкупе на нынешних условиях сразу же образуется вторичный рынок и совершенно иные деньги. А город уже не может регулировать вторичный рынок.
- С появлением нового закона, - уверена Ирина Рукина, - очень многое изменится, ибо в нем есть статьи о резервировании земель для производственных нужд. Но это лишь одна сторона вопроса - правовая. Вторая - это создание научно-промышленных комплексов на тех территориях промышленных зон, которые уже есть в Москве, путем их интенсификации. Иногда из промышленных зон выгоднее вывести несколько жилых зданий, а на их месте построить новые производства, которые изменят промышленный облик города.
Кроме интенсификации имеющихся промышленных зон, в программе московского правительства - создание на резервных территориях, непригодных для иного использования, промышленных и научных комплексов. Принцип создания таких территорий под общим названием "Промсити" узаконен постановлением правительства. Сейчас готовится второе постановление о конкретном объекте - "Промсити Север". Это - 100 га земли под застройку отраслевого технологического кластера. Его ядром будет какое-то крупное промышленное предприятие, вокруг которого начнут формироваться малые промышленные предприятия, научные учреждения и все, что нужно для развития выбранной отрасли на новой основе. Одновременно решаются вопросы модернизации оборудования. Сохраняются популярные брэнды, ибо порой самое дорогое - это не материальный актив, а раскрученный брэнд.
Городская дума уверена, что эта схема позволит сохранить промышленность и науку, возродить их симбиоз. У Ирины Рукиной, в частности, есть идея создания крупного авиационного центра развития, где будут собраны КБ, лаборатории, научные и интеллектуальные центры. Это позволит освободить на территории Ленинградского проспекта огромное количество земель и использовать их более выгодно.
- Но самое главное, что я хотела сказать, - продолжает Рукина, - это все-таки экономика процесса. Почему-то все об этом забывают. Даже заместитель министра Минимущества об экономике процесса не обмолвился ни словом. Мы в Думе говорим о стыке законодательств - земельного, градостроительного (которое, к счастью, остается пока за субъектом Федерации, иначе мы никогда не смогли бы реализовать Генплан) и инвестиционного, которое мы сейчас готовим. С точки зрения экономики, мне непонятно, почему на уровне Федерации остается за скобками такой важнейший вопрос, как Земельный кадастр. Мы в Москве работаем над этим давно и сейчас имеем кадастр по 1560 кварталам и по 14 видам использования этих земель. Мы провели исследование промышленных зон с точки зрения использования стоимости земли. Теперь нам абсолютно ясно: в какой точке Москвы выгодно строить отель, в какой - жилые массивы, в какой - только промышленные предприятия. Цена определила все. Есть нормативная цена и цена по видам использования. В результате инвестор, получивший данные кадастровой оценки и представляющий, как будет развиваться та или иная зона, сможет определять стратегию своего бизнеса. В промышленной зоне, в частности, мы можем предоставить землю бесплатно, но под весомые доказательства необходимых размеров участка. У нас есть сегодня промзоны, которые используются на 1/10 под промышленную деятельность, а все остальное сдается в аренду. Этот "порядок" нужно изменить. Мы, повторяю, готовы отдать бесплатно участок, который нужен для производственных целей. Если вам нужно больше земли - покупайте ее по рыночной или кадастровой стоимости. Но бесплатную землю мы разрешим использовать только под производство. И все встанет на свои места.
По словам Ирины Рукиной, Москве невероятно трудно формировать законодательную базу, так как МГД не имеет права отступить от федерального законодательства. Думе приходится все время балансировать на проволоке.
- Но сказать, что мы сегодня должны все отдать по пятикратной цене, - возмущается депутат, - это абсурд. Из чего, например, должны выкупить землю предприятия и учреждения? Из прибыли, оставшейся после уплаты налогов. Какое-нибудь предприятие в Москве способно уплатить даже 5-кратную стоимость земельного налога? Лишь спекулянты могут купить землю и по 5-кратной, и по 30-кратной стоимости. Они знают, что на вторичном рынке они все равно получат больше. Поэтому нахождение баланса интересов - сейчас важнейшая задача. Но это потребует сломить дичайшее сопротивление чиновников, нужно будет сломать всю систему управления.
Разграничение собственности, к которой стремятся федеральные власти, по словам Рукиной, это далеко не благо. В Москве, например, сейчас существуют два вида собственности, а скоро будет пять. Это создаст новые колоссальные проблемы.
- За 10 лет, - говорит Рукина, - при существующих законах мы потеряли около 500 ведомственных детских садиков, практически на глазах теряем сферу бытового обслуживания. Уходят под казино и офисы химчистки, прачечные, ателье и т.п. Как быть с этим? Нужен федеральный закон, который однозначно запретит такие действия. Иначе нам приходится в инвестиционную программу города закладывать строительство детских садов, учреждений бытового обслуживания. А это - огромные деньги.
- Мы понимаем, - продолжает Рукина, - что есть интересы бизнеса. Но есть и интересы жителей города, бюджета, власти. Вот и нужно искать баланс этих интересов. Но внедрять разграничение земель, не разработав никаких запретительных мер, - значит породить новую проблему.
Провести межу
- До 2008 года, - говорит заместитель министра имущественных отношений РФ Андрей Алпатов, - нам предстоит решить четыре основные задачи. Первая и самая главная - провести разграничение государственной собственности на землю. Чем быстрее мы это сделаем, тем быстрее каждый земельный участок получит конкретного собственника. Второй блок задач - создание системы эффективного управления и распоряжения федеральными земельными ресурсами. Третье - проведение приватизации земельных участков под уже ранее приватизированными предприятиями из федеральной собственности. И четвертый массив - это как минимум удвоение доходов федерального бюджета от использования земли. (Для справки: в 2001 г. бюджет РФ получил от использования земли 120 млн. руб., в 2002-м - 2 млрд., в 2003-м -4 млрд. руб.)
- Президентом РФ, - говорит Андрей Алпатов, - нам поручено провести процедуру определения госсобственности на землю. Мы разработали необходимую нормативную базу, создали систему управления процессом, оснастили все наши территориальные органы необходимым оборудованием, подготовили специалистов. Разработана и принята ФЦП по этой проблеме.
Андрей Алпатов проиллюстрировал стартовую позицию. Он напомнил, что общая площадь Российской Федерации равна 1,7 млрд. га. Но только 7,5% находятся в частном владении - это сады, огороды, земельные доли и т.д. Остальное - неразграниченная государственная собственность.
- По нашим расчетам, - говорит замминистра, - при существующем сегодня законе о разграничении госсобственности на землю в собственности РФ останется около 70% всех земель, но из них 66% - лесной и водный фонды. Эффективных земель всего около 3%, примерно 51 млн. га. В собственности субъектов Российской Федерации будет 9,5%, муниципальных образований - 13,9%. Доля частной собственности будет постоянно увеличиваться и может достичь 20%.
Андрей Алпатов рассказывает, что к сегодняшнему дню уже сформировано 315 тыс. дел по земельным участкам - 145 тыс. федеральных, 46 тыс. в субъектах Федерации и 124 тыс. муниципальных. На 18,5 тыс. участков уже зарегистрировано право собственности РФ. Их общая площадь - 241 млн. га, около 14% всей собственности Российской Федерации. Пока схема разграничений крайне усложнена, она требует вначале подготовки сведений о земельных участках, которые передаются в территориальный орган Минимущества РФ, который, в свою очередь, составляет сводный перечень и направляет его в Москву. Затем мы анализируем состоятельность отнесения участка к той или иной собственности, готовим перечень и возвращаем его в орган местного самоуправления. Мин-имущество должно получить согласие (или несогласие) субъекта Федерации или муниципалитета с разграничением земли. В случае разногласий вопросы решаются в согласительной комиссии или в суде. Окончательный перечень должно утвердить Правительство РФ. Только после этого мы регистрируем соответствующую собственность. На это уходит около года, ибо каждый день министерство получает полную "Газель" документов. А теперь представим, сколько времени уйдет на то, чтобы весь этот поток документов по всем землям России "пропустить" через правительство!
Но есть, по словам заместителя министра, гораздо более простая схема. Дело в том, что существуют 15 федеральных законов (Лесной кодекс, Земельный кодекс, Закон об обороне и т.д.), по которым определенные земли уже признаны федеральными. В этом случае готовятся кадастровый план, выписки из нужного закона, необходимые документы для государственной регистрации, и в течение месяца Регистрационная палата должна зарегистрировать право собственности на землю.
- Мы пришли к выводу, - говорит Алпатов, - что систему разграничений нужно совершенствовать, ориентируясь на эту схему. Сейчас новый упрощенный законопроект уже разработан, согласован со всеми заинтересованными органами и внесен в правительство. Надеюсь, что в ближайшее время он поступит в ГД. С принятием этого закона все земли России будут разграничены по трем уровням власти: федеральные, субъектов Федерации и муниципальные. Далее каждый из них начнет самостоятельно регистрировать свои участки.
По подсчетам Минимущества, в федеральной собственности останется около 150 тыс. земельных участков, которые закреплены за федеральными государственными учреждениями, органами госвласти, федеральными государственными унитарными предприятиями. Управлять ими будет Минимущество.
- Наш принцип, - повторил Андрей Алпатов, - оставить за государством минимум государственного имущества, необходимого для выполнения государственных функций. Наша задача - обеспечить это имущество земельными участками, создать рынок земли, которая ныне используется неэффективно, и создать резерв федеральных земель для развития государственных функций.
Огромным объемом работы Андрей Алпатов назвал приватизацию земли под промышленными предприятиями. В России уже приватизировано 22 тыс. заводов и фабрик. Но при этом процессе была допущена явная ошибка - приватизировалось здание без земли. И нам нужно теперь ее исправлять, провести переоформление этих земельных участков либо на право собственности, либо на аренду, т.е. соединить землю и объект недвижимости и перейти к единому налогу на недвижимость. Но пока переоформлено только около 15% предприятий.
- Какие проблемы это создает для предприятий? - спрашивает замминистра. - И отвечает: главное - какими будут ставки на землю. Именно по этому вопросу идут наиболее горячие споры. Именно из-за высоких ставок многие предприятия попросту отказываются от приватизации земли. Минэкономразвития разработало закон, направленный на снижение этой цены. Но против этого выступает, в частности, Москва. Вторая проблема - отсутствие во многих регионах кадастровых планов. Но если у нас в ближайшее время появится четкая позиция - как мы будем дальше приватизировать эти земли, - этот процесс резко изменится и ускорится.
Есть и еще одна проблема - узаконить распределение доходов от аренды земли. В 2001 году 30% шло Федерации, 15% - субъекту Федерации и остальное - муниципалитетам. В 2002 году федеральный бюджет забирал себе уже только 15%. В прошлом году Федерации не доставалось ничего. В Москве, в частности, по словам Алпатова, все деньги от аренды земли поступали в городской бюджет.
Судя по словам замминистра, это положение вскоре изменится. Ибо доходы от аренды федеральной земли Минимущество хочет к 2008 году довести до 12 млрд. руб. в год. Цена этого вопроса для Москвы крайне высока, ибо, по оценке директора Департамента по земельной реформе группы "Пачоли аудит и консалтинг" Михаила Сивачева, 70% московских земель пока находятся в федеральной собственности и будут такими до принятия нового закона. Так что основные бои, или, как мягко называет их Юрий Росляк, "согласительные переговоры", еще впереди.
Подготовил Олег ВАДИМОВ
Московская промышленная газета
10.03.2004
http://www.andrey-alpatov.ru/more.php?news_link=1121081700&id=8
