Российский квартирный вопрос хотят решить старым немецким способом
Строительно-сберегательные кассы с участием государства должны помочь россиянам накопить на первый взнос при покупке жилья. Это получится, если цены на недвижимость перестанут расти
В России могут появиться строительно-сберегательные кассы (ССК) - соответствующий законопроект уже проходит экспертизу в правительстве и, судя по всему, будет одобрен. Во всяком случае, как утверждают его авторы, в случае принятия этого документа на рынке недвижимости произойдет революция, подобная той, что в послевоенные годы пережила Германия.
Небольшой частный опыт ССК уже есть и в России. Еще в середине 90-х такой механизм использовали печально знаменитая "Социальная инициатива", ДСК-1. Здесь первичным источником кредитования служили не банковские ресурсы, а вклады граждан, желающих построить и купить жилье. На период строительства каждый покупатель становился вкладчиком компании (под 1,5-3 процента в валюте), а затем - получателем ипотечного кредита со ставкой 5-8 процентов годовых. Правда, кредит давался на мизерный по ипотечным меркам срок - 5 лет.
Но депутаты говорят, что ориентировались на зарубежный эталон, когда система стройсберкасс поддерживается государством.
"При разработке закона мы брали за основу немецкий опыт как наиболее успешный", - заявила "Итогам" член думского бюджетного комитета Оксана Дмитриева. Предполагается, что роль стройсберкасс выполнят специализированные банки, которые будут принимать у населения накопительные вклады с весьма низкой по нынешним меркам доходностью. Она не превысит трех процентов годовых. Зато после того, как вкладчик накопит в таком банке сумму, достаточную для оплаты половины стоимости жилья, он сможет взять в кассе кредит. И также по ставке ниже ипотечного займа - б процентов. При этом копить средства поможет государство: из госбюджета на счет будет перечисляться 20 процентов годовой суммы накоплений (но не более 14 тысяч рублей ежегодно).
Оксана Дмитриева надеется, что банки в эту систему привлечет участие государства, а граждан - возможность получения более дешевого кредита на покупку квартиры: "Мы намерены прямо в законе прописать максимальную маржу строительно-сберегательной кассы, которая не должна превышать трех процентов". Речь идет о разнице между стоимостью кредита в "кассе взаимопомощи" и доходностью по накопительному вкладу.
Разработчики считают, что такой способ кредитования особенно подойдет людям с низким и средним уровнем доходов.
По подсчетам если сейчас они должны копить на первоначальный взнос не менее 15 лет, то с помощью ССК этот период сократится до 6,5 года. А сам кредит будет отличаться от ипотечного не только стоимостью, но и периодом погашения - он окажется значительно меньше, чем при банковской ипотеке.
Идея в относительно короткие сроки накопить на квартиру, да еще с помощью государства, заманчива. Однако не все разделяют оптимизм авторов, в том числе и в самой Госдуме. Замглавы банковского комитета Павел Медведев, например, настроен критически: "Я внимательно прочитал законопроект, участвовал в его обсуждении и не нашел четкого ответа на вопрос, что дает строительно-сберегательная касса по сравнению с обычным банком, кроме снижения процентных ставок по кредитам".
Принимать вклады с последующей выдачей вкладчикам кредитов с более низкой ставкой банкам не мешает ни Гражданский кодекс, ни ситуация на финансовом рынке и рынке недвижимости. Но пока такая идея никому в голову не приходила. Кроме того, эта схема не предусматривает участия государства. Вопрос в другом: как система ССК будет работать при растущих ценах на жилье?
Законопроект предусматривает выдачу кредита автоматически по прошествии трех лет и при условии, что вкладчик сможет накопить половину стоимости квартиры. Если же к этому времени сумма вклада окажется ниже, то ему будет дано еще три года. А поскольку прогнозировать поведение цен на этом рынке на столь длительный период невозможно, может случиться, что вожделенных денег вкладчик не получит ни через три, ни через шесть, ни через девять лет. "Этот риск является достаточно серьезным, и избежать его трудно", - комментирует ситуацию вице-президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ) Ирина Радченко. Более того, он сильно возрастает, если учесть темпы инфляции. И тут даже госсубсидии не помогут.
Павел Медведев настроен еще более категорично. "Рынок обмануть невозможно. И предлагать такую схему финансирования жилищного строительства по меньшей мере наивно", - говорит депутат. А если случится то, что сейчас кажется невероятным, - падение цен на недвижимость, - рисковать будет уже кредитор, то есть сама касса. И те, кто сумел накопить первоначальный взнос на квартиру раньше других.
Против авторов идеи говорит и взятый за основу опыт Германии. "Копить на самом деле уже давно не модно во всем цивилизованном мире. Действительно, ранее система стройсберкасс была популярна в Германии. Сегодня наибольшее распространение получила система кредитования банками. Процентные ставки настолько низкие (на уровне 3,5-4 процентов), что вносить ежемесячные платежи по кредиту выгоднее, чем арендную плату", - говорит генеральный директор немецкой компании "ИнтерКредитХолдинг" Ирина Таблер. Она напоминает также, что строительные сберкассы появились в Германии в тот момент, когда банковская система была достаточно слабой и неспособной удовлетворить спрос населения на ипотечные кредиты. В России же сегодня ситуация принципиально иная.
Банки готовы кредитовать население, но темпы роста количества выданных банками ипотечных кредитов в этом году, поданным Ирины Радченко, сократились в три раза. На вопрос, почему спрос на такие займы снизился столь резко, эксперты отвечают по-разному. Авторы законопроекта считают, что главная причина - в высокой стоимости ипотеки (с точки зрения классического финансового анализа ставка, приближающаяся к 10 процентам годовых, считается грабительской). Однако если взять поправку на инфляцию, то она сейчас не такая уж высокая. И большинство аналитиков сходятся в том, что дело вовсе не в ставке кредита, а в том, что только в прошлом году цена недвижимости выросла почти в два раза.
ССК имеет свои преимущества перед ипотекой - более низкий процент по кредиту и дотации государства. Для многих это может оказаться важнее, чем более длительный срок погашения и даже отсутствие первоначального взноса (некоторые банки уже стали предлагать такие условия). Но как развитие ипотеки, так и проект ССК упирается в одну проблему - в растущую стоимость жилья. Значит, идея строительно-сберегательных касс может сработать лишь в тех условиях, когда цены поддаются прогнозу и взяты хотя бы под частичный контроль. Например, при строительстве так называемого городского жилья, возводить которое предполагается в Москве. В этом случае столичное правительство, обеспечивая бесплатными квартирами очередников, отдает часть площадей для решения жилищных проблем социально незащищенных москвичей (молодых семей, учителей и пр.) - они могут купить квартиры по ценам, лишь немного превышающим себестоимость, да еще рассчитывая на субсидию со стороны городских властей. Если говорить о более масштабном применении, то такой вариант может оказаться эффективным при строительстве новых городов в рамках нацпроекта "Доступное жилье", когда государство будет финансировать возведение инфраструктуры, что даст основание удерживать расценки в относительно разумных пределах.
