Владимир СМОЛЕНСКИЙ: Товарищества собственников жильяНазад
Владимир СМОЛЕНСКИЙ: Товарищества собственников жилья
Первое Всероссийское совещание по управлению многоквартирными домами товариществами собственников жилья, прошедшее в Москве, безусловно, является значительным шагом вперед по пути продвижения жилищной реформы. О некоторых проблемах, рассмотренных на совещании, делится в своей статье Владимир СМОЛЕНСКИЙ , заместитель председателя Комитета Госдумы по промышленности, строительству и наукоемким технологиям.Вопрос вопросов жилищной реформы - капитальный ремонт. Без его решения дальнейшее движение вперед невозможно. Два года депутаты постоянно обращали внимание Правительства на эту проблему, и отрадно видеть начало ее решения. Впервые ясно было сказано, что власть берет на себя ответственность за капитальный ремонт.Выделенные на эти цели 250 миллиардов рублей - конечно, немного, но это только начало. Не только прямое бюджетное финансирование, но и различные формы сложения усилий призваны помочь в решении этой проблемы. Большую роль в содержании жилищного фонда и, в первую очередь, в осуществлении капитального ремонта должно сыграть государственно-частное партнерство.Безусловно, необходимо совершенствовать нормативную базу. Взять хотя бы положение закона о том, что собственники должны выбрать один вариант по управлению домами из трех. Сегодня можно говорить, что нет варианта непосредственного управления многоквартирным жилым домом.Между тем это положение в законе записано и становится предметом спекуляции различных политических сил или просто некомпетентных людей. Когда предлагается собранию собственников выбирать между ТСЖ и управляющей компанией, то возникает вопрос, а почему надо эти способы противопоставлять? Экономически оправданными являются ТСЖ, в которых 35-40 тыс. квадратных метров жилья, что примерно равно 500-600 стандартным квартирам. Такие ТСЖ могут успешно управлять своим хозяйством.Но я бы вообще не противопоставлял управляющие компании и ТСЖ. Идеально, когда ТСЖ заключает договор с понравившейся ему управляющей компанией и следит через правление и ревизионную комиссию за правильным использованием средств согласно утвержденному общим собранием бюджету, решает, возобновить ли на новый срок сотрудничество с этой компанией.Совсем другая ситуация возникает, когда собственники не смогли принять решение о создании ТСЖ. Даже если они и приняли решение на общем собрании об управлении при помощи управляющей компании, то кто они? Теоретически общее собрание может рассматриваться как субъект гражданского права, но, приняв решение, оно расходится. Так называемые старшие по дому или подъездам не являются равными сторонами в переговорах между администрацией управляющей компании и домом. Они не юридические лица. Им очень трудно осуществить то, что ТСЖ вполне под силу.Другая проблема - прочность ТСЖ как юридического лица и прочность его руководящего звена. Для ликвидации ТСЖ достаточно одному - двум собственникам написать заявления о выходе из ТСЖ. В законе не разъяснено, куда подаются заявления о выходе из ТСЖ, каков срок принятия по ним решения с того момента, как об этом станет известно правлению. Пользуясь молчанием закона, ситуацию обыгрывают очень просто. Одного дня достаточно для ликвидации успешно работающего ТСЖ с хорошо наполненным расчетным счетом. Необходимо прописать в законе подробно всю процедуру ликвидации ТСЖ.Председатель ТСЖ, согласно Жилищному кодексу, избирается правлением, значит, правление его может переизбирать хоть каждый день. Некоторые ТСЖ закладывают в устав норму об избрании председателя собранием. Устав является подзаконным актом, и в случае его противоречия закону действует закон. Да и Регистрационная палата вполне может устав, не соответствующий закону, возвратить для доработки. Кроме того, необходимо в законе прописать полномочия председателя как руководителя хозяйствующего субъекта.Старый, изношенный, ветхий жилищный фонд местные самоуправления охотно отдали бы управляющим компаниям. ТСЖ там тоже вряд ли удастся создать, так как собственники такого жилья как огня боятся остаться со своими проблемами наедине. Но и управляющие компании не спешат брать на обслуживание такие дома. Новое жилье местное самоуправление не хочет "отпускать ".А если детально проанализировать правила, по которым органы местного самоуправления должны проводить конкурсы по выбору управляющей организации для многоквартирного дома, то там тоже не все так гладко. Но они, безусловно, играют огромную роль в жилищной реформе, так как, проведя конкурс, органы местного самоуправления несут субсидиарную ответственность за выбор той или иной управляющей компании. Конечно, мы все наслышаны об исполнении обязательств со стороны власти. Но в любом случае данный вариант предпочтителен, так как свои права можно оспорить в суде, несмотря на то что правила нуждаются в серьезной корректировке.Правила не содержат конкретных требований к управляющим организациям о наличии материально-технической базы и указаний минимального размера в уставном капитале.При этом, согласно пункту 42 правил, размер обеспечения исполнения обязательств не обеспечивает 100% защиты собственников помещений от недобросовестных компаний и фирм однодневок, так как устанавливает размер обеспечения исполнения обязательств с коэффициентом 0,5-0,75% цены договора управления многоквартирным домом в течение месяца.Правила также не содержат требований к опыту работы и квалификационных требований к управляющим организациям. При этом возлагают на них ответственность по обслуживанию всех инженерных сетей находящихся в многоквартирном доме (электричество, газ, вода). Как же, не обладая должной квалификацией, можно выполнять работы связанные с повышенной опасностью и жизнеобеспечением дома?Из-за отсутствия верхнего предела размера платы невозможно определить в бюджете сумму на выплату субсидий, согласно постановлению Правительства РФ от 29.08.2005 г. 541 "О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг". В правилах отсутствует норма, регулирующая порядок финансирования и ответственность организатора конкурса перед собственниками помещений в многоквартирном доме, в части проведения капитального и текущего ремонтов многоквартирного дома перед передачей его на баланс управляющей организации.Отсутствует норма предоставления технической документации управляющей компанией перед переда чей дома на баланс другой управляющей организации. А разве можно качественно управлять жилищным фондом без технической документации? Местные самоуправления обязаны предусмотреть в своих бюджетах средства на изготовление или восстановление такой документации, на проведение капитального ремонта, перед тем как передать дом в управление.Но все эти проблемы решаемы. Главное, что создание федеральной организации собственников жилья это прообраз развития в стране подлинного гражданского общества, где граждане будут рассматривать государство не как подавляющую силу, а как партнера в развитии общественного самоуправления, создании общества ответственных и самостоятельных людей.
