Зачем Батуриной закрытые ПИФы и непростые парниНазад
Зачем Батуриной закрытые ПИФы и непростые парни
Владелец группы компаний "Альянс Континенталь" и управляющий активами "Интеко" Алексей Чаленко рассказал dp.ru, зачем Елене Батуриной понадобилось переводить активы "Интеко" в ПИФы и стоит ли неопытным инвесторам становиться пайщиками фондов недвижимости.
DP.RU: Для чего "Интеко" понадобилось прятать свои активы в закрытые ПИФы?
Алексей Чаленко: Не прятать, а структурировать систему, чтобы она стала прозрачной и понятной.
Но как она стала прозрачней? Что я могу увидеть?
А. Ч.: Все. Компания живет по законодательству, которое предписывает сохранять определенную прозрачность. Активы "Интеко" четко структурированы и лежат в закрытом фонде. Лицензированный спецдепозитарий следит за всеми осуществляемыми операциями и не допустит никаких нарушений. К тому же компания должна периодически отправлять отчет о своих активах Федеральной службе по финансовым рынкам. От ФСФР нет секретов. Всю информацию о стоимости, величине активов мы обязаны выкладывать на сайте в интернете. Все открыто.
DP.RU: Тогда почему многие УК зазывают переводить активы в ЗПИФы, представляя их российской альтернативой зарубежным оффшорам?
А. Ч.: Если вы хотите передать активы в трастовое управление, то у вас, действительно, выбора два - либо уходить в заграничное структурирование, либо в российское. ПИФ позволяет в рамках нашего законодательства сделать "траст". Другого нам пока не дано - только закрытый фонд. Честные инвесторы в иностранную юрисдикцию не заходят. Если вы хотите честно развивать свой бизнес в России, платить налоги, а не уводить деньги из экономики, тогда ваш выбор - закрытый фонд недвижимости.
DP.RU: Закрытые ПИФы "Интеко" и есть эта пресловутая трастовая форма?
А. Ч.: Да.
DP.RU: То есть Елена Николаевна выбрала легальный путь создания траста?
А. Ч.: Да. Главная причина - это структурирование активов. А форма ПИФа выбрана потому, что мы живем и работаем в России, и дальше хотим здесь работать и платить налоги, работать на Россию, для России.
DP.RU: В чем суть структурирования "Интеко"?
А. Ч.: У "Интеко" более 40 "дочек", которые должны быть переведены в несколько фондов под управлением нескольких УК.
DP.RU: Какая стратегия у этих фондов, на какую доходность они ориентированы?
А. Ч.: При создании фондов мы преследовали другую цель - структурировать активы "Интеко". Они будут структурированы по направлениям бизнеса, то есть финансовые вложения войдут в один фонд, жилищное строительство - в другой, коммерческая недвижимость - в третий.
DP.RU: Под вашим контролем?
А. Ч.: Контролировать будет Елена Николаевна.
DP.RU: Как далеко простирается свобода ваших действий? Что вы должны согласовывать с Еленой Николаевной?
А. Ч.: Все. Она владелец, она принимает все решения. Мы только советуем, вносим предложения, предлагаем варианты.
DP.RU: В инвестиционную политику "Интеко" вы не вмешиваетесь?
А. Ч.: Нет.
DP.RU: Фонд "Континенталь" создан в феврале. Что произошло с активами "Интеко" за это время?
А. Ч.: Подготовлены еще два фонда.
DP.RU: А сколько еще появится?
А. Ч.: Затрудняюсь ответить. Все меняется. Может быть, десять, может, нисколько.
DP.RU: На ваших плечах большой груз, компания "нехилая"...
А. Ч.: Да и мы тоже парни непростые.
DP.RU: Вы не страховали свою ответственность?
А. Ч.: Страховка спасает от мошенничества менеджеров. А у нас полное доверие.
DP.RU: Расскажите о себе. Как появилась группа компаний "Альянс Континенталь", кто в нее входит?
А. Ч.: Группа Компаний "Альянс Континеталь" включает в себя две российские компании ("Альянс Континенталь" и "Континенталь") и две зарубежные (Alliance Continental Asset Management и Alliance Continental Wealth Management), ориентированные в основном на иностранных инвесторов, заинтересованных в выходе на российский рынок.
DP.RU: А что за птица УК "Инвестиция"?
А. Ч.: Это название в прошлом, сейчас "Инвестиция" сменила название на "Альянс Континенталь".
DP.RU: Вы же успешно работали в "Уралсибе", почему решили уйти на вольные хлеба?
А. Ч.: Там я сделал все, что мог сделать. Необходимо было развитие.
DP.RU: А как возник альянс с "Интеко"? Елена Николаевна сама предложила вам сотрудничество?
А. Ч.: Еще в "Уралсибе" мы помогали ей в реструктуризации. А после моего ухода Елена Николаевна предложила продолжить начатое дело.
DP.RU: А от других компаний аналогичные предложения не поступали?
А. Ч.: До сих пор поступают, в рамках группы компаний "Альянс Континеталь" мы помогаем многим.
DP.RU: Судя по тому интересу, какой инвесторы начали проявлять к ПИФам, Россию ждет бум паевых инвестиций. Управляющие компании сулят пайщикам высокие дивиденды, налоговые послабления и удобное структурирование бизнеса, которым славится заграница. Но так ли легок путь к внутреннему оффшору? Может, ПИФы излишне мифологизированы?
А. Ч.: Используя закрытые паевые фонды для реструктуризации активов, вы не пользуетесь ими по их прямому назначению - для профессионального управления, привлечения дополнительных активов. Здесь есть большой хвост налоговых вопросов, которые не так просты, как кажется на первый взгляд. И если правильно рассчитать, может оказаться, что ПИФ создавать невыгодно даже для получения налоговой отсрочки. Выигрывая отсрочку по налогу на прибыль, мы проигрываем в амортизации по этому налогу и в НДС. Пока закрытый ПИФ жив, существует некая отсрочка на выплату налога на прибыль, длится она максимум 15 лет. Однако как только построенная недвижимость получает все необходимые документы, в рамках нормальной компании происходит амортизация, которая увеличивает ее себестоимость. Если компания серьезно занимается недвижимостью, имеет много проектов, это может существенно влиять на ту прибыль, с которой вы имеете экономию на налогах. Никак не решен вопрос с возмещением НДС. Сегодня НДС никак не выделяется на документах и соответственно не может быть принят к зачету. Конечно, вы можете это мнение налоговой обходить, но при этом подвергать себя сумасшедшим налоговым рискам.
DP.RU: На кого тогда рассчитаны ПИФы? Кому следует пользоваться этим инструментом?
А. Ч.: Изначально этот инструмент задумывался для привлечения инвесторов в проекты с профессиональным управлением, которого в РФ практически нет. Создано более 200 фондов недвижимости, но людей, которые умеют профессионально управлять, меньше. Профессиональный уровень управляющей команды оставляет желать лучшего в 90% фондов.
А их число постоянно растет. Вроде все просто: купил квартиру дешево, продал дорого. Но как только на рынке началась стагнация в экономическом классе, приостановилась реализация, уровень профессионализма показал себя во всей своей неприглядной красе. А поскольку нет профессионалов, есть огромный хвост рисков - строительных, правовых, операционных, которые никто не контролирует. Потому что люди ничего в этом не понимают, да и в рамках российского законодательства нет таких технологий контроля. На данном этапе закрытый фонд недвижимости не рассчитан на неквалифицированного пайщика.
DP.RU: То есть дядя с улицы, но с кубышкой не может стать дольщиком ЗПИФа?
А. Ч.: Может. Есть фонды, куда можно принести $500. Но нужно ли?
DP.RU: Эти фонды эффективны?
А. Ч.: Дядя с улицы не сможет оценить, эффективно ли, профессионально ли фонд работает. Он, конечно, не прогорит. Вопрос не в этом. Вопрос в тех рисках, которые люди перевешивают на вкладчиков, и в той доходности, которую они показывают. В прошлом году были слезы: у кого 7%, у кого 11%, у кого-то даже 20%! Я плакал, когда читал.
DP.RU: А желанной доходностью 30-40% могут похвастаться другие ПИФы, не недвижимости?
А. Ч.: Есть фонды акций. В прошлом году рынок недвижимости вырос в среднем на 90%, рынок ценных бумаг - тоже. Но это опять вопрос профессионализма. Ведь можно и на акциях заработать 3%, когда рынок вырастет на 90%.
DP.RU: Кому все-таки стоит инвестировать в закрытые фонды недвижимости?
А. Ч.: Людям, которые до этого инвестировали в квартиры. Фонды будут делать это профессионально. Тем, у кого есть длинные инвестиционные ресурсы, например, пенсионным фондам. Есть совместные проекты больших застройщиков и управляющих компаний. Вообще, обратить внимание на ПИФы стоит всем, кто хочет диверсифицироваться, кто формирует свой инвестиционный портфель. Долгое время для инвестирования был доступен рынок ценных бумаг и депозиты в банках. Теперь появился новый инструмент.
DP.RU: Какую долю нужно вносить в ПИФ недвижимости, чтобы получать хорошие дивиденды?
А. Ч.: Если вы уверены, что ваш управляющий достаточно квалифицирован, вы можете и $500 вложить. Вопрос именно в этой уверенности. Человек, у которого уже были инвестиционные квартиры, сможет более или менее адекватно оценить действия управляющего. А человек, который никогда не занимался этим бизнесом - вряд ли.
DP.RU: Если говорить об инвестиционной привлекательности рынка жилья, сегодняшняя стагнация когда-то прекратится?
А. Ч.: Конечно. Как любой рыночный инструмент, рынок недвижимости подвержен определенным колебаниям. Жилье всегда будет привлекательным. Другое дело, что этот рынок не пятиминутный. Если вы хотите инвестировать свои средства надежно и долгосрочно, это для вас.
DP.RU: Предположим, рынок замер всерьез и надолго. Тогда инвестиционщикам ждать нечего?
А. Ч.: Рынок не замер. Замер рынок цен на недвижимость, а рынок инвестиционных и девелоперских рисков не замер. У вас всегда присутствуют определенные риски девелопмента, если вы инвестируете в стройку. Понятно, что за свои инвестиционные риски вы получаете инвестиционный доход. Ну и что, если цена метра не растет? Инвестиционный доход вы все равно получаете. Поэтому у фондов, инвестирующих в стройку, ничего не произошло. Раньше вы получали доход от роста цен на недвижимость плюс свой инвестиционный доход за риски, которые на себя берете. Сейчас вы получаете инвестиционный доход, а он, кстати, может составлять и 30%, и 50%.
DP.RU: Прошлогодний рост цен принес инвестиционщикам 90% годовых...
А. Ч.: В прошлом году цены на недвижимость выросли невообразимо. Сегодня рынок стоимости жилья вырос, завтра стагнировался, послезавтра упал. Ничего страшного. Если вы не строительный фонд, для вас рынок роста не очень важен. Это будет лишь дополнительным плюсом.
DP.RU: Какой рынок инвестиций сегодня сопоставим с рынком жилья по прошлому росту?
А. Ч.: Если мы говорим о вторичном рынке, то есть о рынке стоимости квадратного метра, то такого роста по 100%, наверное, больше не будет. Тем не менее зарабатывать свои 30% годовых на девелоперских рисках вполне возможно. Приличные доходы могут давать прямые и венчурные инвестиции, инвестиции в рынок ценных бумаг.
DP.RU: А в ипотеке сейчас нет таких невозвратов, как в потребительских кредитах?
А. Ч.: Есть. Но так как наш рынок ипотеки еще маленький, это не приводит к плохому исходу для банков. Недвижимость ведь дорожает... Не вернул человек кредит - банк квартиру продал и компенсировал свои расходы. Сейчас все кредиты в основном гасятся. Когда рынок растет, жилье дорожает, вам невыгодно не гасить кредит. Зачем? Вы же продадите квартиру, погасите кредит и останетесь в прибыли. Но с другой стороны, рост рынка провоцирует "добросовестных" заемщиков и расслабленных банкиров. Вроде бы все хорошо: кредиты гасятся, портфель отличный... Но есть такой статистический нюанс. Допустим, в вашем банке 2% невозврата, а кредитный портфель за год вырос в 2 раза. Получается, и невозврата у вас не 2%, а 4%. Тем не менее банки расслабляются. Из-за массового неисполнения обязательств по ипотечным кредитам, кредиторы могут начать скидывать закладные и обрушить рынок. Однако до такого масштабного падения наш ипотечный рынок еще не дорос.
DP.RU: Эффект-2008 может спровоцировать кризис? Вдруг придет не тот преемник?
А. Ч.: Наоборот, эффект-2008 спровоцирует рост на всех рынках. Если придет хороший преемник, вы получите плюс, если придет плохой преемник, вы получите плюс с точки зрения информации, что он придет. Сейчас непонятно, кто придет, а тогда все будет ясно - вы будете во всеоружии и сможете просчитать свои риски.
DP.RU: Кто, по-вашему, хороший преемник?
А. Ч.: Это человек, который продолжит поддерживать свободу выбора инвестиций и будет готов к продуктивному диалогу со всеми участниками рынка, что приведет увеличению инвестирования как со стороны частных российских, так и зарубежных участников рынка, а также к росту цен на финансовые активы.
Николай Михалев
07 августа 2007
http://dp.ru/msk/news/estate/2007/08/07/231798/
Док. 349995 Опублик.: 07.08.07 Число обращений: 643
