Натальей Кирпиченко: о перспективах развития ипотеки в России, дала свой прогноз изменения цен на недвижимость, посоветовала, как сориентироваться в море ипотечных программ.Назад
Натальей Кирпиченко: о перспективах развития ипотеки в России, дала свой прогноз изменения цен на недвижимость, посоветовала, как сориентироваться в море ипотечных программ.
Закончилось онлайн-интервью с генеральным директором "МИЭЛЬ-Брокеридж" Натальей Кирпиченко. Она рассказала о перспективах развития ипотеки в России, дала свой прогноз изменения цен на недвижимость, посоветовала, как сориентироваться в море ипотечных программ.
Добрый день, Наталья! Как вы оцениваете качество работы ваших сотрудников?
В "МИЭЛЬ-Брокеридж" существует и действует кодекс, определяющий правила взаимоотношений сотрудников с клиентами компании. Один из основных его пунктов - клиентоориентированность, нацеленность на ожидания клиента, индивидуальный подход к каждой конкретной ситуации. Однако я допускаю, что, как и в любой крупной компании, клиент может столкнуться с некими трудностями в процессе взаимодействия с тем или иным сотрудником. В этом случае любой из клиентов компании может обращаться в Службу контроля качества по тел. (495) 777#8722;62#8722;64, и мы обязательно сделаем все для того, чтобы недочеты были устранены, а услуга с нашей стороны была оказана качественно и своевременно.
2
Как развивается ипотека в Московской области по сравнению с другими регионами (прежде всего - Москвой). Кто чаще всего покупает жилье по ипотеке в МО? Кто эти люди?
Подмосковный рынок недвижимости сейчас является одним из наиболее динамично развивающихся. Дополнительным толчком для его развития стал значительный рост цен, который наблюдался в столичном регионе до осени прошлого года, после чего началась относительная стабилизация на рынке недвижимости.
Как и прежде, основными покупателями на рынке Московской области являются сами жители Подмосковья, но сейчас интерес к нему заметно вырос и у жителей Москвы, ежемесячный доход которых составляет 1000#8722;2000 долларов. Еще полтора года назад они могли позволить себе приобрести приличные 1#8722;2#8722;комнатные квартиры в Москве по ипотеке, но теперь им все чаще приходится обращать свое внимание на квартиры в Подмоковье.
3
Просто скажите, сколько в итоге я отдам денег, если собираюсь купить квартиру по ипотеке на 10 лет стоимостью 150000 долларов с 30% первоначальным взносом (с учетом всех дополнительных расходов). Заранее спасибо и добрый день!
Дополнительные расходы, которые сопутствуют приобретению недвижимости по ипотеке, индивидуальны и обусловлены тарифами банка, в котором будет одобрен заемщик, а также типом недвижимости, которую Вы хотите купить (новостройка или вторичный рынок). Поэтому подсчитать сейчас сумму расходов можно лишь ориентировочно.
Исходя из заданных Вами параметров, получается, что Вам необходим кредит на 105 000 долларов. Все дополнительные расходы составят примерно 7#8722;8% от этой суммы, сюда входит оплата банковских комиссий, всех трех типов страховок (страхование титула, имущества, жизни и здоровья заемщика), оценка недвижимости, нотариальное заверение сделки, регистрация сделки, аренда ячейки, комиссия ипотечного брокера.
С учетом наших преференций мы могли бы предоставить Вам ставку от 9#8722;9,5% годовых по долларовому кредиту (ставка зависит от ряда параметров - форма подтверждения дохода, количество членов семьи, наличие иждивенцев и пр.). Вы можете обратиться к нашим специалистам, Вам сделают точный расчет, согласно всем вышеуказанным критериям.
4
Здравствуйте, Наталья! У меня два вопроса:
1. С Вашей точки зрения стоит ли получать ипотечный кредит сейчас или лучше подождать снижения цен на недвижимость?
2. Какова сейчас наилучшая ставка ипотечного кредита по Москве при наличии 100% официального дохода?
Спасибо! Михаил.
Уважаемый Михаил, по моему мнению, человек должен приобретать жилье тогда, когда оно ему необходимо, и не ждать мифического снижения цен на недвижимость, потому что такой гарантии Вам не сможет дать никто.
Сейчас мы наблюдаем относительную стабилизацию цен на рынке недвижимости, и это очень хорошее время, чтобы решать свой жилищный вопрос, особенно проводить сложные альтернативные сделки. Есть возможность спокойно выбрать для себя квартиру, не опасаясь, что уже завтра-послезавтра ее цена будет выше на 5#8722;7%, как это было еще в прошлом году, проще оценить свои возможности для получения ипотечного кредита и получить ожидаемый результат.
Что касается Вашего второго вопроса, то сейчас в "МИЭЛЬ-Брокеридж" с учетом преференций, которые мы имеем от наших банков-партнеров, минимальная ставка по ипотечному кредиту при полностью подтвержденном официальном доходе составляет 9% годовых в валюте, 10% годовых в рублях.
5
Добрый день, Наталья! Сейчас много пишут об ипотечных брокерах. А нужны ли они вообще? В чем выгода сотрудничества с ними?
С уважением, Вероника Ташкевич
Уважаемая Вероника, спасибо большое за вопрос! Ипотечный брокер - это специалист, который владеет знаниями в области кредитования на рынке недвижимости. Во-первых, такие специалисты имеют возможность в течение одного дня подобрать кредит на наиболее оптимальных условиях для каждого конкретного клиента с учетом его финансовых возможностей и наличия у него или, наоборот, отсутствия ряда документов (например, справки о доходах по форме 2#8722;НДФЛ). Ипотечные брокеры "МИЭЛЬ-Брокеридж", например, анализируют несколько сотен банковских программ, чтобы выбрать именно ту, которая даст возможность клиенту получить кредит на необходимую ему сумму на самых выгодных условиях. Во-вторых, ипотечный брокер оперативно формирует кредитное досье и почти на 100% гарантирует своим клиентам получение кредита, причем именно на ту сумму, на которую они рассчитывают. В-третьих, клиенты, например, нашей компании пользуются различными преференциями банков: сниженные на 0,5#8722;1 процентных пункта ставки по кредитам, отсутствие ряда банковских комиссий, привлекательные условия досрочного погашения кредита и пр. Все вкупе позволяет клиенту ипотечного брокера сэкономить около 5#8722;7% от суммы кредита за весь период кредитования.
6
Подскажите, пожалуйста, можно ли с помощью ипотеки купить загородный дом в Подмосковье? Спасибо!
Можно, для этих целей существуют специальные ипотечные банковские программы, и их сейчас уже довольно много. Однако стоит помнить о некоторых ограничениях. К примеру, невозможно приобрести по ипотеке деревянный дом в деревне, потому что деревянные постройки банки не кредитуют, к тому же возникают вопросы о статусе земельного участка, на котором этот дом стоит. Легче всего купить по ипотеке загородный дом в организованном коттеджном поселке. Наша компания также помогает провести такую сделку - от подбора ипотечного кредита и подбора объекта загородной недвижимости до проведения всей сделки вплоть до получения клиентом свидетельства о собственности на приобретенный загородный дом.
7
Добрый день! Скажите, пожалуйста, какой минимальной суммой я должен обладать (первоначальный взнос), чтоб получить ипотечный кредит на однокомнатную квартиру (35 кв.м.) в Москве и/или в ближайшем Подмосковье?
В некоторых ведущих банках представлены программы получения ипотечного кредита и без первоначального взноса. Приобрести однокомнатную квартиру в Москве, согласно Вашим параметрам, можно сейчас примерно за 140 тысяч долларов. Если взять кредит на всю эту сумму, то ежемесячный платеж составит примерно 1300 долларов (срок кредита - 20 лет). Соответственно, чтобы получить кредит на всю эту сумму надо обладать ежемесячным доходом не менее 2500 долларов в месяц.
Если же у Вас есть уже какие-то накопления, например, 20% от стоимости такой квартиры, то, безусловно, ежемесячный платеж по кредиту в таком случае будет ниже и составит около 1000 долларов в месяц (кредит на 20 лет).
Квартиры в Подмосковье стоят, конечно, меньше, чем в Москве, поэтому и платежи по ипотечному кредиту будут ниже. Вы можете обратиться к специалистам нашей компании, Вам помогут подобрать необходимый Вам вариант недвижимости в Москве или Подмосковье, а также получить выгодный ипотечный кредит.
8
Здравствуйте, Наталья! Меня зовут Александр (официальный представитель в России Чешской компании www.evrorealitygroup.ru). Вопрос: какой орган администрации (есть ли таковой?) регулирует процентные ставки ипотечного кредитования в России. Прогнозы развития-застоя рынка?
Вопрос 2: Имеется на Ваш взгляд у граждан РФ интерес к недвижимости в странах EC? Плюсы и минусы приобретения недвижимости в Европе?
С уважением, Александр
Уважаемый Александр! Процентные ставки по ипотечным кредитам в России определяются рынком - банки в конкурентной борьбе за потенциальных заемщиков предлагают ту или иную ставку, которая будет, по их мнению, востребована заемщиками. Помимо этого, в России работает государственная организация - Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, которое объявляет ставку рефинансирования по рублевым кредитам, на эту ставку ориентируются входящие в систему АИЖК банки при формировании своих рублевых ипотечных программ.
Что касается развития рынка ипотечного кредитования, то, безусловно, он продолжит свое динамичное развитие в нашей стране. Никакого застоя здесь быть не должно - из-за высоких цен на недвижимость ипотека становится все более популярным инструментом для приобретения жилья или улучшения своих жилищных условий.
Отвечая на ваш второй вопрос, могу сказать, что, безусловно, есть люди, которым интересно приобретать недвижимость в Европе. Их цель, как правило, либо выгодное вложением своих средств, либо просто приобретение дома или квартиры за границей, куда можно ездить отдыхать. Как правило, недвижимость в Европе приобретают представители бизнес-класса или премиум-класса, у кого уже есть квартира или дом в России для постоянного проживания.
В пользу вложения средств в недвижимость стран ЕС можно сказать, что рынок европейской недвижимости довольно стабилен и потенциал роста его далеко не исчерпан. Не минусом, скорей данностью станут постоянные расходы по содержанию этой недвижимости, включающие в себя налог на домовладение, коммунальные платежи и прочие расходы.
Наталья Кирпиченко
9
Наталья, скажите, пожалуйста, какой, согласно вашим прогнозам, будет средняя и минимальная процентная ставка по рублевым и долларовым кредитам к концу этого года?
Мой прогноз таков: 9,5#8722;10% годовых будет средняя ставка по валютным ипотечным кредитам, 8% годовых - минимальная ставка. По рублевым кредитам цифры, думаю, будут выглядеть так: 11#8722;11,5% годовых в среднем по рынку и 10% - минимальная ставка.
10
Вы прогнозируете до конца текущего года возобновление активного роста цен на недвижимость в Москве?
По моим прогнозам, рост цен на столичную недвижимость до конца текущего года составит порядка 2#8722;2,5% в месяц с обычными сезонными колебаниями.
11
Подскажите, какой прогноз на цены? Хотелось бы вложиться, но вот во что? Купить комнату/квартиру или лучше землю? Ваше мнение как эксперта очень важно!!!
Как я уже говорила в предыдущем ответе, по моим прогнозам, к концу этого года цены на недвижимость подрастут. Свои средства с целью получения прибыли можно вложить и в квартиру, и в земельный участок. Наиболее выгодно, на мой взгляд, вкладывать средства в квартиры в новостройках бизнес-класса, так как в процессе строительства приобрести квартиру можно по более выгодной цене, которая существенно вырастет к окончанию строительства.
Если в качестве объекта для инвестирования средств выбирать участок земли, то это очень индивидуальный вопрос, надо рассматривать конкретные участки. Ведь на ликвидность земельного участка влияет множество факторов: в одном и том же поселке цена на участки может отличаться в разы, например, из-за их месторасположения (близость к реке, озеру, лесу), а также возможности и простоты подведения коммуникаций. Все это надо учитывать при расчете своего инвестиционного плана.
В конечном же счете, оценить ликвидность квартиры все же существенно проще, нежели участка земли. Однако при грамотном подходе, особенно с помощью специалистов, получить хороший доход можно как от квартиры, так и от участка земли.
12
Какие основные цели ставит перед собой "МИЭЛЬ-Брокеридж" на текущий год?
Основное направление деятельности компании "МИЭЛЬ-Брокеридж" - риэлторские услуги на рынках городской и загородной недвижимости. Здесь мы ориентируемся на представителей бизнес-класса и стремимся предоставлять им услуги высокого уровня. Уже в первой половине года мы откроем новые офисы, которые будут работать по новой системе. Не буду раскрывать пока все секреты, но могу сказать, что это будет новый уровень обслуживания клиентов для риэлторского рынка Москвы.
Что касается направления ипотечный брокеридж, то мы планируем сохранять наши лидирующие позиции в этом сегменте и увеличить объем поставляемых в банки ипотечных кредитов до 500 млн. долларов за 2007 год. Реализация этих планов позволит компании "МИЭЛЬ-Брокеридж" увеличить свою долю рынка ипотеки в Москве и Московской области с 8#8722;10% (данные за прошлый год) до 17#8722;20%.
13
Здравствуйте, Наталья! Могли бы Вы обозначить разницу между арендой жилья и приобретением ее в собственность с помощью ипотеки? Ведь бюджет семейный все равно страдает от бесконечных платежей... Спасибо!
Разница существенная - в случае покупки Вы будете проживать в своей квартире, постепенно выплачивая ипотечный кредит, а в случае аренды Вы только оплачиваете возможность проживания в квартире, не имея при этом на нее никаких прав. Кроме того, вступая в ипотеку, заемщик знает размер ежемесячных платежей по кредиту и уверен в том, что размер этих платежей не увеличится во время всего срока кредитования (будь то даже 20#8722;30 лет). В случае же аренды такой уверенности нет, наоборот, практика показывает, что со временем арендная плата только растет.
Ну и, конечно, такие очевидные вещи, как возможность сделать любой ремонт в собственной квартире или купить какую угодно мебель, т.е. жить так, как хочется именно Вам, а не хозяевам съемного жилья. Кстати, для многих актуален и вопрос постоянной регистрации, которая предоставляет некоторые льготы (например, возможность устроить ребенка в государственный детский сад по месту проживания).
14
Здравствуйте! Я хочу приобрести квартиру самостоятельно, без помощи риэлторов. Могли бы Вы назвать наиболее распространенные ошибки покупателей, и как их избежать? И вообще, какие опасности существуют?
Обращаясь напрямую к продавцу той или иной квартиры, без помощи риэлтора, человек не сможет быть полностью уверен в юридической чистоте интересующего его объекта недвижимости: кто точно прописан в этой квартире, включая лиц, например, выбывших на учебу в другой город или находящихся в заключении, не нарушаются ли права несовершеннолетних, действительна ли доверенность (в случае продажи квартиры по доверенности) и множество других вопросов. Существуют также нюансы, учесть которые непрофессионалу, скорее всего, вряд ли получится. Например, можно купить квартиру и только потом узнать о крупных долгах прежних хозяев по коммунальным платежам или международным телефонным переговорам. Или человек выбрал квартиру, в которой при осмотре были импортная сантехника, хорошая электрическая плита, встроенная кухня, дорогие двери... Сделка совершена, новый хозяин въезжает, и что он видит? Совсем другая картина - сантехника заменена на старую, еще советских времен, в кухне только голые стены, а на месте итальянских дверей зияют пустые проемы... Риэлтор же обязательно оговорит такие вещи, документально их закрепит, чтобы потом не случилось таких неприятных сюрпризов.
15
Почему банки сотрудничают с ипотечными брокерами? Зачем им это надо?
Ценность услуг ипотечных брокеров для банков заключается в том, что брокер становится дополнительным каналом продаж кредитных продуктов банка и, тем самым, позволяет существенно снизить затраты банка на привлечение клиентов (затраты на рекламу, первичные консультации, предварительную оценку платежеспособности заемщика, формирование кредитных досье и пр.). По данным 2006 г., уже около 25% ипотечных сделок в Москве банками были осуществлены через ипотечных брокеров. К декабрю 2007 г., по разным оценкам экспертов, эта доля в столице увеличится до 50%.
Ипотечный брокер аккумулирует у себя информацию как со стороны всех участников рынка ипотеки, так и со стороны непосредственных потребителей ипотечных услуг, благодаря чему он имеет возможность предоставлять банкам информацию о востребованности и конкурентоспособности их кредитных продуктов и потребностях потенциальных заемщиков. Исходя из этой информации, банк уже может корректировать свои ипотечные программы, делая их более клиентоориентированными, так оно на самом деле и происходит.
При этом надо заметить, что на сегодняшний день специализированный ипотечный брокер сильно проигрывает компаниям, в которых есть и брокеры, и риэлторы. Как показала практика, оптимальной в нашей стране считается форма, при которой брокеридж и риэлторская деятельность развиваются параллельно в рамках одной компании - такая структура принята в "МИЭЛЬ-Брокеридж". Этот комплексный подход служит для банков своеобразной гарантией того, что клиенты таких компаний не только получат положительное решение о выдаче им ипотечного кредита, но и востребуют данный кредит для приобретения подобранной для них недвижимости.
Наталья Кирпиченко
16
Я собираюсь взять ипотечный кредит, при этом, насколько я знаю, мне нужно будет заказывать оценку квартиры, которую я хочу купить? Зачем тратить деньги на оценку квартиры, когда ее стоимость будет и так известна (по договору купли-продажи)? Спасибо!
Оценка квартиры - это процедура, которую проводят профессиональные оценщики, аккредитованные в том банке, в котором Вы хотите взять ипотечный кредит. Независимая профессиональная оценка квартиры позволяет банку определить ликвидность недвижимости, которая будет находиться у него в залоге. Стоимость же квартиры, определенная ее продавцом, не всегда соответствует рыночным реалиям - некоторые продавцы считают свою квартиру самой лучшей и завышают цену, а некоторые, наоборот, могут недооценивать свою собственность.
Профессиональная оценка недвижимости позволяет наиболее корректно проводить сделки с недвижимостью и обязательна при совершении ипотечных сделок. В нашей компании есть Департамент оценки, в котором работают квалифицированные оценщики, они проводят профессиональную независимую оценку как городской, так и загородной недвижимости.
17
Здравствуйте, Наталья! Купили квартиру с помощью ипотеки прошлой осенью за 160 тыс. долл. Сейчас аналогичная квартира стоит почти на 10 процентов дешевле. То есть получается, что мы переплатили и теперь вынуждены за это рассчитываться на протяжении следующих 10 лет. Что вы посоветуете делать в такой ситуации? Спасибо!
Не совсем правильно делать выводы, сравнивая собственную квартиру с какой-то другой, даже аналогичной серии. Существует множество нюансов, влияющих на ценообразование, начиная с месторасположения дома, его технических характеристик и заканчивая возможными юридическими ограничениями, качеством ремонта и даже тем, куда выходят окна квартиры. В итоге разница в цене даже у квартир в соседних подъездах может доходить до 20%. Гораздо правильнее с помощью профессионального оценщика определить адекватную и актуальную стоимость принадлежащего Вам жилья.
18
Газизов Руслан Ульфатович ООО "БРЦИК" г. Уфа
Добрый день, Наталья! Ответьте, пожалуйста, на вопросы.
1. Как Вы оцениваете будущее брокериджа в РФ на следующие 1 год, 5 лет?
2. Возможно ли будет покупать недвижимость путем покупки закладной как при обычной сделке по аналогии со странами Запада?
3. Когда станет возможным оформление ипотеки на землю?
4. Что бы Вы посоветовали изменить в брокерской компании в соответствии с изменяющимися условиями рынка недвижимости?
Благодарю за ответы!
Уважаемый Руслан Ульфатович, спасибо большое за интересные вопросы! Брокеридж в России будет развиваться активными темпами, причем не только в Москве, но и в крупных региональных центрах России, поскольку там ипотека сейчас развивается даже более быстрыми темпами, чем в столице (так, на первое место по динамике прироста ипотечных сделок в 2006 г. вышла Тюменская область, Москва же оказалась только на пятом месте). Думаю, что к концу 2007 года доля брокеров в выдаче ипотеки достигнет 45#8722;50% от общего объема в Москве и примерно будет на уровне 20#8722;25% в регионах России (без учета столицы).
Крупные столичные ипотечные брокеры будут продолжать открывать свои представительства в регионах (этот процесс уже идет), будет также появляться все большее количество местных компаний, предоставляющих услуги брокериджа. В этой конкурентной борьбе будет выигрывать не тот брокер, кто занимается просто сбором документов клиента, формирует их в красивую папочку и относит в банк, а тот, кто будет предоставлять клиенту существенные преференции по кредиту по сравнению с банковскими программами, а также будет заниматься подбором недвижимости и полным оформлением ипотечной сделки вплоть до получения клиентом свидетельства о собственности. Ведь цель клиента - вовсе не кредит как таковой, а квартира или дом. И те компании, которые смогут обеспечить клиенту комплексный подход, включая предоставление услуг ипотечных брокеров, риэлторов, сертифицированных оценщиков недвижимости, услуги по подбору выгодной страховой программы, будут наиболее конкурентоспособны. Думаю, что ответила на первый и четвертый Ваши вопросы.
Что касается второго Вашего вопроса, то здесь ответ однозначный - да, со временем это станет возможным. Кстати, уже есть несколько прецедентов продажи заложенных квартир с публичных торгов, когда их владельцы стали не в состоянии платить по кредиту.
Оформление же ипотечного кредита для приобретения земли возможно в Москве уже сейчас, однако, здесь не все так просто - сложности в высоких рисках как для банка, так и для страховых компаний, которые неохотно берутся страховать земельные участки.
19
Здравствуйте! Могли бы Вы дать свой прогноз относительно перспектив развития рынка ипотеки в России? Рынок вроде стабилизировался, говорят, что активно строится жилье. Не получится ли так, что предложение превысит спрос, и потребность в ипотеке исчезнет?
С точки зрения всевозможных факторов - макроэкономических, микроэкономических, ипотечный рынок так же, как и рынок недвижимости, имеет бесконечное будущее. Учитывая темпы развития рынка кредитования в нашей стране, мы достигнем западных показателей за пять-семь лет. К этому времени люди привыкнут жить в кредит и вряд ли когда-то от этого откажутся. Вопрос будет стоять только в том, насколько доступны будут кредитные ресурсы.
Уже сейчас мы можем говорить о существенной динамике роста ипотечных заемщиков. По результатам первого квартала нынешнего года, около 30% клиентов компании "МИЭЛЬ-Брокеридж" покупают недвижимость по ипотеке (за прошлый год их было около 20%). Думаю, к концу этого года этот показатель вырастет до уровня 40#8722;45%.
Что касается строительства жилья, то, несмотря на стремление государства и строительных компаний строить как можно больше, количество вводимых в эксплуатацию квадратных метров все-таки не настолько велико, чтобы перекрыть спрос на новую недвижимость. Поэтому можно уверенно прогнозировать, что ипотека продолжит активно развиваться и потребность в ней не исчезнет.
