Иван Грачев: Само описание всех процедур будет совершенно инымНазад
Иван Грачев: Само описание всех процедур будет совершенно иным
Вопрос читателя:
Иван Дмитриевич, Вы дали положительную оценку закону об ипотеке, однако возникает такой вопрос: прописан ли как-то в этом законе механизм взаимодействия ипотеки и прописки?
Совершенно не прописан. Дело в том, что существовала проблема расщепления прав. Она и сегодня присутствует. Допустим, вы взяли новую квартиру в кредит и перестали за нее нормально расплачиваться. Суд примет решение, что, раз вы не расплачиваетесь, то вас надо выгнать из этой квартиры. Вас лишат собственности. Но тут вступает в силу проблема расщепления прав. То есть, если вы в этой квартире прописаны и имеете право проживать, то вас просто так никто выгнать не может. Вступают в действие Конституция и жилищный кодекс, по которым как минимум право найма вы имеете возможность сохранить.
Да, эта проблема существует, хотя для практики она не так значима. Историй, когда ипотечные банки на такое нарывались - около 0,5% от выданных кредитов. Поэтому мы чистим эту систему, пытаемся сбалансировать интересы населения и банков, но проблема эта не такая страшная, какой кажется.
А как Вы прокомментируете такую ситуацию? На момент продажи в купленной квартире был прописан ребенок, и сделку легко признать недействительной по суду при малейшем подозрении, что были ущемлены права ребенка. В результате банк "повисает" с необеспеченным кредитом.
Обе эти проблемы - проблему опеки и проблему расщепления прав - мы в значительной степени решили поправками. Эти поправки сейчас прошли через Государственную Думу, и процедура стала более жесткой. Ну, например, органы опеки должны будут выступать против сделки или переселения только на каких-то основаниях. Это основание может быть опровергнуто. В части расщепления прав, в принципе, вопрос снят.
Если квартира куплена в кредит, причем при этом не заложена старая квартира, то по ней суд примет решение о лишении всех прав. В том числе - права найма. А дальше в законе будет написано, что такую семью должны будут переселить в жилье социального найма, которое муниципалитеты уже начинают формировать.
Где и как регистрируется закладная, и где искать информацию, не заложена ли квартира, которую покупатель хочет приобрести?
Система регистрации прав совершенствуется. Относительно ипотеки существует три закона, которые я делал в 1995 году. Один называется "Об ипотеке", второй - "Об оценке", а третий - "О регистрации прав". В стране созданы учреждения юстиции, которые регистрируют права - они, я думаю, есть во всех областных центрах и в некоторых райцентрах. Они же обязаны регистрировать все ипотеки. То есть, в разделе "Обременения и ограничения" должно быть написано, есть ипотека не эту квартиру или нет. Там можно узнать эту информацию. Предоставить ее они должны в обязательном порядке. Покупатель должен будет назвать конкретную квартиру и конкретный дом, и написать соответствующий запрос в систему регистрации прав. Ему дадут справку, есть на ней обременения или ограничения, или нет.
Не лучше ли было бы рассматривать "эмиссионные ипотечные ценные бумаги" (секьюритизационные бонды) в законе о секьюритизации вместе с другими видами таких инструментов?
Думаю, что - нет. Это не нужно, потому что это совершенно особые бумаги. Например, сейчас в президентской администрации возник частью спор об обеспечении эмиссионных ценных бумаг с их юридической стороны. Какова цель выпуска этих бумаг? Мы сразу говорим, что они должны быть очень низкопроцентными. Если мы не соберем низкопроцентные деньги, то мы не сможем раздать низкопроцентные ипотечные кредиты. Но тогда с какой стати люди начнут покупать низкопроцентные бумаги вместо обычных высокопроцентных? У них будет совершенно иная надежность. Тогда у них будет несколько иная процедура работы, и, что еще более важно, там будет прямая привязка к недвижимости. Пул закладных, и к этому пулу будет железная привязка. То есть, его нельзя ни вынуть, ни обанкротить. По крайней мере, замысел таков. А это означает, что само описание всех процедур будет совершенно иным, чем в обычных ценнобумажных законах. Да, конечно, отсылки к ним неизбежны, и законы должны быть согласованы, но, тем не менее, это особые законы, и в большинстве стран так и поступают.
1 июля 2002
http://www.opec.ru/comment_doc.asp?d_no=25945
