Иван Грачев: Я как раз и борюсь за равноправие всех участников рынка ипотекиНазад
Иван Грачев: Я как раз и борюсь за равноправие всех участников рынка ипотеки
Вопрос читателя:
Иван Дмитриевич, не могли бы Вы объяснить, почему именно "более дорогая ненадежная многозвенная система" принята в тех странах, где секьюритизация вообще и секьюритизация ипотечных кредитов наиболее развита? Или наоборот - секьюритизация наиболее развита именно там, где принята эта система - в англоязычных странах? И почему "континентальная" Европа развивает именно эту схему в настоящее время, и именно сейчас наблюдается быстрый рост европейской секьюритизации? (к слову сказать, секьюритизация по "немецкой" схеме началась около 200 лет назад в Дании, в то время как "англо-саксонской" секьюритизации чуть больше 30 лет - при этом доли рынка и уровень развития говорят сами за себя).
И не лучше ли с политической точки зрения не бороться с правительственным вариантом, а бороться за равные права всех участников рынка, например, чтобы правила и процедуры передачи активов на баланс АИЖК были такими же, как и передача ипотечных кредитов на баланс эмитентов, созданных банками?
Татьяна Санникова
Как раз я и борюсь за равноправие всех участников рынка, всех схем. Если двухуровневый американский вариант окажется более эффективным, то он это докажет России на рыночной основе. И тогда в основном все бумаги будут продаваться, и все кредиты будут выдаваться по этому сценарию. Просто сейчас последовательность изменена немного.
Я знаю опыт Восточной Европы на сегодня. Например, в Польше активнейшим образом использовалась классическая двухуровневая американская схема. И нигде она не привела в короткие сроки к организации массовой выдачи жилищных кредитов. В то же время в системе стройсберкасс на немецкий манер, сделанной в Чехии, половина населения уже участвует, собрали $11 млрд. Ничего похожего на двухуровневую схему нет. Поэтому я полагаю, что наиболее близкий к нам опыт в странах Восточной Европы пока не показывает большую эффективность американской схемы. Поэтому я и пишу законы, где в равной степени возможны любые варианты, в том числе организация немецких стройсберкасс, немецких ипотечных банков.
Мы заняли противоположную правительству позицию, потому что у меня участники рынка об этом просят, все, за исключением АИЖК, кто на этом рынке задействован. Это те, кто в регионах делает ипотечные схемы, кто выдал 60 тысяч кредитов, московские агентства, банки и фонды. Они все против правительственного варианта. Потому что они считают, что принятие его монополизирует рынок на 5-7 лет как минимум. Например, на слушаниях говорилось: есть "Дельта", которая худо-бедно 1,5 тысячи кредитов выдала, на $100 млн. этот банк вышел. Он тогда должен создавать специализированного эмитента. Для этого нужно все эти договора туда перерегистрировать, чтобы собрать пул. Они говорят, что скорость регистрации в Москве сегодня 30 договоров в месяц. А у него 1,5 тысячи кредитов, а у некоторых уже 15 тысяч выданных кредитов. Они будут от трех до тридцати лет заниматься перерегистрацией этих самых ипотечных договоров для того, чтобы все их загнать в специализированные эмитенты. Вот вам и пример. То есть, окажется, что структур, которые готовы по этому правительственному варианту работать - одна или две в стране. Это полная монополизация системы.
Потом, не надо рассматривать схему как таковую. Хорошо, вот американская схема. А существо дела в чем? В привязке к недвижимости. Мы говорим, что есть ликвидная недвижимость, она заложена, на этой базе образован пул, на базе пула - вторичные эмиссионные ипотечные ценные бумаги. Если мы обеспечим прямую привязку, то выведение ипотечного покрытия из конкурсной массы - самая надежная из всех возможных привязок к вторичным ценным бумагам. Естественно, мы получим в среднем более надежную схему, чем всякие искусственные методы - выведение за баланс и прочее.
Почему в США так эффективно развивается двухуровневая схема? Потому что она позволяет мобилизовать большее количество денег, если страховая система построена хорошо, и система ограничений построена эффективно, то сам по себе объем собранных денег в американских пулах больше.
В ипотечных банках или схемах, которые мы пока делаем, есть ограничения, к примеру, выпустить бумаг не более чем на 70-85% от собранного пула. Такого жесткого ограничения ведь нет в американских пулах. То есть, они могут выпускать бумаг намного больше собранного пула. Поэтому да, они собирают в эту систему больше денег, если обеспечивается большая надежность.
А потом появляются другие оценки: что дешевле, что дороже. Например, оценки немецких ипотечных банков, что американская система даже у них на 1,5-2% дороже, чем обычная схема с ипотечными банками.
Так может быть, надо создавать предпосылки для появления двухуровневой американской схемы?
Безусловно. Мы же никому не мешаем. Если посмотреть, как у нас застраховано все, в рамках нашего закона, того, что может служить ипотечным покрытием, то это будет примерно американская система страховки - жизнь, труд, недвижимость. Мы все предпосылки для того, чтобы нормально разворачивать американскую двухуровневую систему, создаем. Но при этом мы говорим, что никаких оснований перекрывать кислород другим схемам, нет. Если у нас одновременно реализуются схема со стройсберкассами и ипотечными банками, то почему им надо запрещать работать таким способом. Пожалуйста, рынок разберется - кто лучше, тот и будет больше денег иметь.
