Иван Дмитриевич, ВТБ планирует выйти на рынок ипотечного кредитования и в короткие сроки хочет стать лидером этого рынка. За год он собирается выдать $130 млн. кредитов. Аналитики рынка оценивают идею Внешторгбанка по-разному: некоторые полностью поддерживают и говорят, что это хорошо для потребителя, другие, - что планы Внешторгбанка слишком амбициозные, и вряд ли он сможет их выполнить. Сейчас многие банки на этот рынок стремятся, но будет ли предложение обеспечено спросом?
Суммарный спрос на текущие ипотечные кредиты я оцениваю примерно в $30 млрд., это то, что можно было бы в достаточно короткие сроки отоварить. В этом смысле любой банк, который $100 - $200 млн. собирается вложить за год-полтора, я думаю, имеет все шансы реализовать такие планы. Выгодно для себя разместить порядка $100 млн. на этом рынке реально. Предложения Внешторгбанка (я их видел в литературном изложении в газетах) достаточно скромные. Они, на самом деле, не выглядят самыми лучшими из того, что уже есть на рынке. Следовательно, выйти с ними в лидеры ипотечного рынка, с моей точки зрения, мало вероятно. Отоварить $100 млн. вполне можно, там есть достаточно разумные предложения, но не стать лидером. В частности, и по первоначальному взносу, и по процентам, которые объявляет ВТБ, они средние. Поэтому их заявку на лидерство я расцениваю как хорошую, обнадеживающую, но считаю это пока не вполне реальным.
Вы сказали, $30 млрд. - объем спроса на ипотечные кредиты. Откуда такая цифра?
С моей точки зрения, это те деньги, которые готовы у населения для этой цели. Это приблизительная оценка.
А жилья на такую сумму найти можно?
Можно оценить: приличная республика Татарстан делает примерно 1,5 млн. квадратных метров жилья, строительные мощности позволяют еще 1,5 млн. строить без всяких проблем. По тамошним ценам это чуть меньше $1 млрд. - где-то $700 млн. Сороковая часть России - Татарстан. В среднем достаточно. Хотя, на самом деле, чуть-чуть меньше получится, строительных мощностей не хватит для $30 млрд. Но мы же не за один год их отоварим!
Сейчас много говорится о переоцененности квартир и об опасности, которая с этим связана. Это действительно серьезная опасность?
Вопрос о цене квартиры всегда очень сложная вещь. Приведу пример с США, который мне кажется наиболее ярким. Там есть картонные домики, как наши дачи, ценой в $1-5 тысяч, там они стоят $200 тыс., и никого это не волнует. Как физический объект они стоят пару тысяч долларов, а как объект недвижимости на земле какого-то приличного города они стоят $200 тыс. Дальше на их основе выпускаются бумаги, это поднимает капитализацию страны и т.д. При этом особых сомнений, что вот, возьмет да и свернется цена этого домика до $2 тыс., ни у кого не возникает, - так не будет. Города развиваются, страна развивается, и стоимость их может колебаться, но в среднем стоимость недвижимости для крупных городов России будет расти. Если Москву сравнить с Парижем, а ясно, что Москва по недвижимости в перспективе будет городом намного дороже, чем Париж, это будет более дорогой город, тем не менее, там цена недвижимости в центре города пока существенно выше московской. Это значит, что в перспективе реальная цена той же московской недвижимости, той же нижегородской, казанской будет расти и довольно долго. Думать, что что-то свернется, что-то схлопнется, что физические цены этой недвижимости начнут резко проявляться, у меня оснований нет.
А не получится ли так, что недвижимость станет доступной только очень богатым?
Будет расслоение. Когда я думаю о том, какие цены будут, к сожалению, прихожу к выводу, что Россия странной страной оказалась. Распределение по доходам своеобразное, несвойственное обычным нормальным странам. Оно димодальное: есть очень богатые, дельта-пик огромный, и есть бедные. Долгосрочные товары будут тоже такими димодальними, будет элитарное жилье, которое будет существенно расти в цене, непрерывно и методично, и будет массовое жилье в тех же ипотечных программах, которое будет в цене пониже даже текущих цен. Будут выделяться специальные земли, проводиться тендеры на строительство специального ипотечного жилья на этих землях ценой не выше определенного уровня, такой голландский аукцион. Например, в Казани есть фирма, которая укладывается в 3 тыс. рублей, а не в $3 тыс. за кв. метр. И это по цене, а не по себестоимости, но без инфраструктуры. Это значит, что если им дать землю и немножко инфраструктуры, то они массовое дешевое жилье начнут делать вполне приличным. Если у нас государство будет продвигать какие-то разумные программы, такого класса жилье будет более дешевым.
8 октября 2003
http://www.opec.ru/comment_doc.asp?d_no=42473
Док. 338309
Перв. публик.: 16.01.04
Последн. ред.: 16.07.07
Число обращений: 216
Грачев Иван Дмитриевич
|
