Иван Грачев: Наша проблема - это монопольно-административное завышение цен на недвижимостьНазад
Иван Грачев: Наша проблема - это монопольно-административное завышение цен на недвижимость
Иван Дмитриевич, чтобы запустить в России массовую ипотеку, необходимо, чтобы было грамотное жилищное законодательство, нужно ввести в обращение ипотечные ценные бумаги и т. д. Но есть одна проблема, которая до сих пор не решена, и непонятно, как ее можно решить. Средняя зарплата по стране составляет $170. А для того, чтобы банки выдавали "длинные" деньги под разумный процент, зарплата должна быть в 10 раз больше - $1700. Эксперименты же с социальной ипотекой вызывают неудовольствие бизнеса и сомнительны в условиях российского бюджета, который явно недостаточен для массового использования такой технологии. Так что должно быть в начале - повышение уровня жизни или ипотека?
Я думаю, что в реальной жизни бессмысленно обсуждать, что было в начале - яйцо или курица. Две темы, о которых вы говорили, отчасти субъективны. Что такое квартира? По большему счету, это труд. Ничего дорогого кроме труда в ней быть не должно. Сырье дешевое, труд в принципе тоже, значит и себестоимость жилья должна быть низкой. А стоимость труда должна быть сбалансирована со стоимостью квартиры. Тем не менее, цены на жилье очень высокие. Отчасти это определяет спрос и предложение, но у нас в запасе есть строительные мощности, на самом деле, у нас есть даже двукратный запас. И вообще говоря, можно было бы в течении года удвоить предложение жилья. Но на практике оно не удвоится. Предположим, что я нахожусь в городе Казани. Ко мне приходят строители и говорят: "Мы можем строить жилье по $150 за квадратный метр". Это жилье будет стоить $6-9 тысяч. Если поделить эту сумму на десять лет, то эти выплаты потянет даже семья, в которой каждый зарабатывает по $170.
Начинаешь разбираться, почему этим строителям не дают строить дешевую жилплощадь. И выясняешь, что происходит административное торможение. Вот пойдет, например, строитель брать землю под строительство у мэра города, а ему всеми средствами помешают это сделать. Всеми средствами - это вплоть до криминала. Есть совершенно откровенное, монопольно-административное завышение цены и в Москве, и по всей стране. Такая практика абсолютно не рыночная, и рыночными методами решена быть не может. Следовательно, миф о том, что у людей маленькие нищенские зарплаты неверен. Зарплата и реальная стоимость жилья в принципе связаны.
Второй тезис - то, что касается социальной ипотеки. Банкам не нравится, когда снижают проценты искусственно. Если же человек получит помощь адресно, а проценты останутся те же, то банку будет на это наплевать. Какая ему разница! Человек ведь пришел, платит те же проценты, но гарантия того, что он не "пролетит" исходит не от его зарплаты, а от государства. Таким образом, правильно организованная социальная ипотека никому не будет мешать. А с точки зрения денег в бюджете, то через гарантии, частичное погашение первоначального взноса, можно раз в десять увеличить эффективность бюджетных денег. Можно по-разному оценивать, я оценил, что раз в десять, с учетом того, что при дополнительном строительстве дополнительные налоги появляются. Сегодня бюджет одному проценту граждан может что-то обеспечить на среднем уровне, а так - процентов десять и в хорошем варианте. Бюджет помог бы войти в ипотеку и ее нормально организовать. Этого вполне достаточно, чтобы решение вопроса стало действительно массовым, и ипотека стала массовой. Поэтому я полагаю, что объективных неразрешимых проблем для массовой ипотеки нет.
Получается, что для развития ипотеки необходима и административная реформа в том числе?
Мне сложно сказать, обязательна ли административная реформа. Я считаю, что надо правильно людей поставить. У меня отношение такое: главное - это цели и люди. Правильная постановка целей и подбор под них людей. А уж как это будет называться... Ну, если мэр города организовал монопольную систему в части того же жилья, то наверное его надо через волеизъявление граждан сменить.
