Иван Грачев: Внутренних механизмов для обвала цен на недвижимость нетНазад
Иван Грачев: Внутренних механизмов для обвала цен на недвижимость нет
Иван Дмитриевич, сегодня на заседании правительство рассматривало жилищный вопрос. План развития жилья в России подготовлен Министерством промышленности и энергетики и предполагает принятие 27 законов, включающих поправки в Гражданский Кодекс, в закон об ипотеке и т.д. Главным в этом пакете является новый Жилищный Кодекс. В результате этих мер к 2010 году жилищные условия россиян должны значительно улучшиться. Предполагается увеличить как спрос, так и предложение. Насколько продуманной и действенной является новая жилищная программа, с Вашей точки зрения?
Там есть законы, которые полезны - в частности, касающиеся ипотеки, схем предварительного накопления денег для ипотеки. Я думаю, что они в значительной степени позаимствованы из тех законов, которые моя команда сделала в прошлой Государственной думе. Это касается отмены нотариального заверения и некоторых налогов, это касается закона "О регистрации прав" (он у нас назывался "Оптимизация условий ипотеки в России"). Эти законы полезны. Несомненно, они будут способствовать развитию жилищного кредитования в стране. Я полагаю, что на этой основе можно удвоить объемы строительства. Есть законы, которые с моей точки зрения плохо проработаны. Жилищный Кодекс и Градостроительный Кодекс у меня и у многих специалистов вызывают сомнения. Есть законы, которые искусственно "подвешены" к проблеме жилищного кредитования, например - регулирующие налог на недвижимость. Его форсированное введение - чрезвычайно вредная вещь и для бизнеса, и для граждан просто потому, что его (как и Единый налог на вмененный доход) нельзя разумно посчитать и еще лет десять-пятнадцать нельзя будет разумно посчитать. Если его форсированно введут, у половины людей будут проблемы с этим налогом.
Поэтому отношение у меня к этому всему "мягко-плюсовое". Есть полезные вещи, которые позволяют раза в два увеличить объем жилищного строительства. Сейчас строят миллионов 40, значит, возможно, миллионов до 80. А то, что там говорится до 150-160 млн. в год, - в рамках этих законов вряд ли реально. Что касается систем предварительного накопления (а это обязательное условие для такой бедной страны как Россия), то закон "О стройсберкассах" вообще не вошел в систему, закон "Об ипотечных ценных бумагах" корректируется недостаточно, а с точки зрения того, что касается возможности обмана людей - это плохой закон, опасный.
Насколько может помешать реализации того, что предлагает правительство, "перегрев" рынка жилья с ценовой точки зрения?
Это отдельная тема, связанная со стоимостью и ценой жилья. Когда я работаю на практике со строительными фирмами в Казани, или еще где-то, я знаю, что они могут строить жилье даже с инфраструктурой под $150-200 за метр, но им никто не даст этого сделать. Если они вдруг попытаются строить такое жилье, то их чисто административно придушат, потому что такая монополизированная система строительства в крупных городах искусственно взвинчивает цены на жилье. Мне представляется, что чисто рыночными методами нельзя решить эту проблему, поскольку она по природе не рыночная. Деньги есть, строительные мощности есть, рынок вроде должен увеличивать объемы строительства при заданных ценах, но этого не происходит. Происходит нерыночное торможение этого процесса, значит, и растормаживать его надо нерыночными способами.
А если правительство решит нерыночными способами растормаживать этот процесс?
Если эту проблему решат, используя рыночные и нерыночные механизмы - за год-полтора доделают систему накопления и сбора денег, примут закон "О стройсберкассах" - тогда выйти на эти 160 млн. вполне реально. Это то, что нужно России для решения жилищной проблемы. У нас всегда оценки - что можно, и что будет. Что можно? Можно не до 2010 года, а раньше выйти на нужные объемы строительства. Что будет? Я сейчас прогнозирую, что закон "О стройсберкассах" скорее всего не примут, будут всю эту Думу сопротивляться. Считайте, что четыре года потеряно для нормальной системы накоплений длинных низкопроцентных денег.
А "обвала" на рынке жилья не получится?
Внутренних механизмов для "обвала" цен на недвижимость нет. Если сравнить стоимость московской недвижимости с первоклассными столицами Европы - там запас в 1,5-2 раза еще есть на самом деле. Мы же при нормальном развитии ничем не хуже Лондона и Парижа, тем более - Берлина. По потокам денег Москва - столица первого класса в Европе. А вот с точки зрения нашей экономики, того, как она регулируется, - конечно, "обвал" возможен. Мы же видим, что рубль регулируется абсолютно неверно, что в связи с этим наша внутренняя промышленность начинает подавляться. Все, что проделали в 1997-1998 гг., воспроизводится в полном объеме, только разница в том, что поток нефтедолларов огромный. Если волевым решением его сейчас перекроют, страна покатится к обвалу, в том числе, и по недвижимости.
