Иван Дмитриевич, Президент поставил задачу - реализовать программу "Доступное жильё". При этом всем изначально было понятно, что доступное - это не значит дешёвое, это значит, что у людей должна быть возможность его приобрести. Эту программу все поддержали и на федеральном уровне и на региональном. К настоящему моменту, если посмотреть, что заявляют такие люди, как Ресин, Лужков, и так далее, то получается, что происходит полная капитуляция, - доступного жилья не получается.
По оценкам некоторых аналитиков, в силу того, что сейчас есть дефицит электро мощностей, очень скоро подорожает подключение новых объектов недвижимости к сетям, и цена недвижимости взлетит где-то на 200 долларов. Вслед за электросетями могут подорожать и другая инфраструктура. В этом случае будет подорожание ещё где-то на 200 долларов. А если учитывать кумулятивный эффект, то квартиры могут стать и вдвое дороже.
Скоро выборы, и Президенту очень невыгодно иметь нереализованную программу "Доступное жилье", а значит, власти могут попытаться что-то сделать. Какие действия могут быть предприняты, и к каким последствиям это приведёт, нет ли опасности, что при попытке административного воздействия рынок просто рухнет?
Да, доступность жилья уменьшилась процентов на пятьдесят за эти два года. Если исчислять одним критерием, то это отношение стоимости метра к годовой зарплате людей, за прошлый год на 30% выросла средняя стоимость, а зарплата процентов на десять, в реальном исчислении, за этот год ещё больше разрыв будет, я думаю, раза в полтора доступность жилья уменьшилась. Причины, с моей точки зрения, достаточно очевидны: первая причина - это плохо сделанные дополнительные законы, о долевом строительстве, жилищный кодекс, градостроительный кодекс. Они реально существенно снизили приток денег в строительство в прошлом году. Вторая причина, может быть, стратегически ещё более важная - если недвижимость растёт в цене, то она становится чрезвычайно удобна в качестве элемента финансового вечного двигателя. То есть, когда инфляция идёт, а рубль к доллару привязан, то возникает возможность использовать в качестве финансового инструмента ликвидную недвижимость. Это создаёт мультипликативный эффект. Третья вещь, стратегически очень важная, о которой мы говорили давно, лет пять назад, что инфраструктура, и прежде всего, энергетическая составляющая, абсолютно не способна увеличить вдвое объём жилищного строительства. Для этого надо раза в полтора как минимум энергомощности увеличить в стране, а никаких планов подобных нет, не то что не реализуется на практике, но даже никаких похожих планов пока нет. Когда мы говорим, что подобные проблемы надо через малую энергетику решать, то МЭРТ нам решительно возражает, ссылаясь на существующие программы энергосбережения, и так далее. А вопрос очевидный - если энергомощности не наращивать, то строить вдвое больше нельзя, или хотя бы наращивать по 10% в год. Соответственно, инвестиционная привлекательность сохранится, и сохранится рост цен. Потолок при этом задаётся ведущими столицами мира - Лондоном, Нью-Йорком... Пока там цены раза в два больше, чем в Москве, за квадратный метр. Вот это примерно и есть потолок, до которого может расти цена недвижимости, если ничего не сделать. То есть, года два по полтора раза может расти, дальше будет эффект мыльного пузыря, но не сразу.
Теперь что должно сделать правительство: первое, это быстрые федеральные целевые программы по энергетике, прежде всего, малой. И более широко - по инфраструктуре. В которых будет частно-государственное партнёрство, и партнёрство с регионами. Второе - это быстрое исправление глупостей, которые сделали в законах. Третье - это варианты социальной ипотеки, английские, австрийские, не важно какие, то есть те, в которых земля целенаправленно выделяется под проекты с ограниченной стоимостью, то есть окончательной ценой жилья. Они везде есть, во всём мире такие проекты. У нас воруют, допустим, больше чем у них, но всё равно они будут - для бюджетников, для кого-то еще. И четвёртое - это как-то упорядочить работу правительства в этом отношении, потому, что там сейчас после этой административной реформы и решения принимаются и дороже и медленнее, чем раньше, причём существенно дороже и существенно медленней.
А что сделают по факту? Поскольку эти наши предложения пока в спорах, никуда не проходят, то, наверное, будут козла отпущения искать. То есть, объявят кого-то там саботажником, провальщиком этой федеральной программы, начнут его шерстить... А что толку-то?!
Возможны какие-то действия со стороны властей, которые могут привести именно к обвалу на рынке? Мы видели недавно, как поступили с алкогольным рынком.
Они всё и так сделают для будущего обвала. В короткие сроки обвал невозможен, потому, что реально увеличить объём строительства они не могут, зафиксировать цены не могут, это утопия, реально выйти на потолковый уровень Лондона или Нью-Йорка в короткие сроки тоже не могут. Поэтому в ближайшие полтора - два года никаких обвалов быть не может, но и кардинально изменить ситуацию они тоже не могут. А дальше вполне могут быть и обвальные явления, особенно если это наложится на какие-то скачки цен на нефть.
И замечу, обвал на рынке недвижимости может быть еще масштабнее по последствиям, чем памятный всем дефолт. Рынок недвижимости, это порядка триллиона долларов. Я говорю не об обороте этого рынка, а о том, что такова стоимость ликвидной недвижимости в стране. Это то, что так или иначе, либо закладывается, либо как-то в операциях используется, либо продаётся - покупается, то есть явно или не явно работает. Если такой рынок обвалить раза в два резко, конечно, это по масштабам будет значительно больше тридцати миллиардов долларов, которые реально были потеряны во время дефолта.
29 августа 2006
http://www.opec.ru/comment_doc.asp?d_no=61435
Док. 334251
Перв. публик.: 09.09.06
Последн. ред.: 09.07.07
Число обращений: 344
Грачев Иван Дмитриевич
|
