Иван Дмитриевич, за последние 12 месяцев цены на жилье выросли в два раза. Аналитики считают, что в долгосрочной перспективе рост цен на рынке недвижимости будет продолжаться, и рассчитывать на стабилизацию цен не приходится. В этом убежден и независимый аналитик Геннадий Стерник, по прогнозам которого удорожание жилья будет продолжаться как минимум еще 20 лет. Он считает, что нужно забыть о таких словах, как дефолт и так далее, потому что теперь у нас стабильное экономическое развитие на долгие годы, и в этих условиях цены на жилье будут расти и колебаться.
Согласны ли вы с мнением Стерника, действительно ли рост цен на жилье такими тепами можно оправдать ростом экономики?
Два года назад, когда цены перестали расти быстро, я, в частности, Стерник и другие финансовые аналитики, делали прогнозы на ближайшие годы по росту цен. Их прогноз был в сторону стагнации, а мой заключался в том, что рост будет 25% плюс-минус 10%. Мой прогноз оказался точным, а их прогноз оказался неточным. Потому что они руководствовались в основном техническим анализом, в частности поведением цен. Я же руководствовался общими соображениями - прежде всего, регулированием рубля и доллара, идет поток нефтедолларов, реальными оценками, как будет вести себя правительство, будет ли существенное увеличение предложения или нет. Оказалось, что построенные на общих соображениях прогнозы точнее, чем оценки чисто технические. На этот год я давал прогноз - с января по январь 30% плюс-минус 10%, насколько я помню, прогнозы Стерника были чуть меньше. Мой прогноз тоже не очень оправдался, часть этой суммы набежала в прошлом году, сейчас уже октябрь, а там рост в значительной степени пришелся на осень, соответственно, некоторое превышение скорости роста имеет место быть, над почти всеми прогнозами. Прибавка до 70% в значительной степени субъективная, это известный механизм, когда люди чувствуют, что идет рост, появляется необоснованное, неравновесное желание дополнительно туда вкладывать. Я думаю, что в ближайшие полтора-два года существенного увеличения объемов строительства не будет, потому что целая серия задач, которую мы с вами обсуждали, не решена. То есть, не созданы достаточно эффективные системы сбора длинных денег, не решена проблема инфраструктуры, то есть, площадок готовых для массового строительства и так далее. В этой части все будет так же.
По потоку нефтедолларов сказать сложнее, потому что я думаю, что в среднем он будет примерно такой же, но поскольку импорт растет существенно превышающими поток нефтедолларов темпами, то реальная дельта, наверное, будет уменьшаться. Дальше - регулирование рубля и доллара, с моей точки зрения, все ошибки, которые и были, сохранятся, поскольку сохраняется финансовый блок правительства. А это означает, что на ближайшие два года примерно тот же темп роста, который мы прогнозировали на этот год, сохранится. Риски такого отката при существенной угрозе цен на нефть, все-таки значимы. С моей точки зрения, прогноз должен учитывать рост цен на недвижимость в Лондоне, Нью-Йорке и других городах, потому что навряд ли Москва в среднем сможет зашкалить за уровень цен в Лондоне или Нью-Йорке, это сопоставимые по финансовым потокам столицы. Мне кажется, что большого запаса уже нет, соответственно, превышение Лондона над нами примерно двукратное, это все, что можно в этой части.
Рост цен на уровне 30%-40% в течение 20 лет, ожидать ошибочно.
Так как структура экономики неустойчива, все более сырьевая, все более связана с первым переделом, то она зависит от кризисных явлений снаружи. Например, если цены на нефть упадут до 30-40 долларов, тогда катастрофически полетит рубль, поскольку он условно равновесен, он не является равновесным при отсутствии потока нефтедолларов, то есть, нынешний курс рубля условно равновесен, при условии, что дополнительно 100 млрд. долларов в страну приходят снаружи, которые вовсе не гарантированы. Поэтому с моей точки зрения, в пределах двух лет вероятность такого обвала, дефолта, достаточно высокая. Но то, что он возможен, локальный сброс цен на нефть, по-моему, ни один аналитик этого исключить не может. Тогда кувырком полетит рубль, тогда кувыркнется национальный бизнес в нашей стране. Поэтому на 20 лет я бы не гарантировал рост цен в стране, на 2, на 1,5 года - да. А дальше бы сомневался.
Не кажется ли вам, что в преддверии выборов правительство захочет любыми способами переломить нынешние тенденции, какими путями этого можно достичь?
Уже не сможет, потому что, например, на энергопотребление, мы все время говорили, если вдвое больше строить, если вдвое увеличивать ВВП, то необходимо как минимум в полтора раза больше производить энергии. Допустим, до 2010 г. увеличить в таких масштабах производство энергии страна уже точно не может. По малой энергетике пока нет никакой целевой федеральной программы, и в лучшем случае, она может появиться в 2008 г., а в 2009 г. дать результаты.
Расшить проблему можно, увеличив подключения, но принципиально изменить уже нельзя. Необходимо собирать примерно 40 млрд. долларов, чтобы нормально выдавать ипотечные кредиты. Система ценных бумаг в принципе обеспечить этого не может. Закон о стройсберкассах пока не приняли, мы его пытаемся провести, но его не будет еще полтора года. Соответственно, выйти на нужные объемы сбора денег страна в ближайшее время не может. Надо строить как минимум больше, рост объемов строительства должен как минимум превышать темпы инфляции в стране. При таком регулировании рубля необходимо обеспечивать сохранение хотя бы цен на жилье, а этого уже не будет.
16 октября 2006
http://www.opec.ru/comment_doc.asp?d_no=61717
Док. 334033
Перв. публик.: 09.02.07
Последн. ред.: 09.07.07
Число обращений: 516
Грачев Иван ДмитриевичСтерник Геннадий Моисеевич
|
