Иван Дмитриевич, первый вице-премьер Дмитрий Медведев порекомендовал регионам научиться пользоваться землей как залогом для кредитования строительства. По его словам, только в том случае, если этот инструмент будет задействован, то в жилищное строительство и в инфраструктуру потекут деньги. Обоснована ли эта точка зрения и поможет ли этот инструмент в обеспечении граждан доступным жильем?
Я думаю, что тогда надо начинать с вопроса - а есть ли проблема нехватки денег, является ли она самой главной проблемой? Ответ сразу будет отрицательным. В стране в целом нехватки денег ни на какие цели не наблюдается. В строительстве собственно проблема масштабной нехватки денег тоже не стоит. Бывают перебои, связанные с неудачным законодательством, когда одну схему порушили, допустим, долевого строительства, а другой, транспарентной, не создали. Но в целом это не сдерживающий фактор.
Отсюда вывод - задействование земли в качестве залога на данном этапе не самая главная проблема. Естественно, это тоже значимый фактор, нельзя сказать, что он не имеет никакого значения, потому что он позволяет упростить получение кредитов, сделать систему эффективнее, быстрей. Но то, что это не ключевой фактор, не самый важный - у меня стопроцентная уверенность.
А есть сейчас у инвестора или кредитора, который кредитует строительство, какие-то гарантии возврата кредита?
У тех, кто кредитует с ясными правами на землю и на недвижимость, у них стопроцентная гарантия возврата. Потому что там, где права на землю оформлены в полном объеме, там просто и понятно. В этом смысле оценки рисков простые и эффективные. А сама регистрация прав, ипотека - они хорошие, качественные, особых проблем не вызывают ни у банков, ни у тех, кто занимается собственно строительством.
А вот сама проблема оформления земли должным образом в большинстве регионов не решена. Например, в Москве практически нет земли, оформленной в частную собственность. Общая картина такая - более отдаленные регионы имеют проблемы с оценкой земли, потому что для хорошего залога должна быть достаточно точная оценка рыночной стоимости. Таких эффективных оценок, как правило, провести нельзя, потому что объекты мало продавались и покупались, это проблема роста.
У нас часто говорят о том, что строится недостаточно жилья, поэтому цены все время растут. Но если финансовых ресурсов много, то почему недостаточно строится - из-за отсутствия мощностей, или из-за каких-то законодательных проблем?
Я всегда привожу один пример. Например, мы говорим, что надо на 30% в год наращивать объемы строительства для того, чтобы "перебить" инфляцию и "перебить" инвестиционную составляющую, которая связана с потоком нефтедолларов, использование жилья в качестве инвестиций. Если мы хотим "перебить" и то, и другое, то надо наращивать объемы жилищного строительства около 30% в год. А дальше - инфраструктурный барьер. На 30% больше жилья - значит, на 30% больше электрической энергии. А у нас уже 16 регионов, в том числе, и доноры, энергодефицитны, в ближайшее время их будет 30. Это значит, что там не то, что новые объекты подключить нельзя - там и старые не обеспечить нормально. Может частный бизнес в короткие сроки решить эту проблему? Нет, не может. Например, РАО ЕЭС ее решает, но инвестцикл на 5 лет, до 2012 г. ничего не решит, сколько бы им не дали денег, реально решить проблему они не могут в ближайшей исторической перспективе. По малой энергетике никаких решений не принимается, концепция подготовлена, федеральных целевых программ нет. Вот, один из барьеров, который не позволяет нормально расширить объемы жилищного строительства. А откуда взялись эти проблемы? От исходного непонимания, от того, что нам всегда казалось, что рынок все разрулит. Раньше некоторые наши деятели в правительстве предполагали, что спрос, предложение будут сигналами, а с электрическими мощностями очевидно, что эти сигналы будут отработаны через 10 лет, если ждать, когда рыночные сигналы дойдут до мощностей и реализации. Соответственно, государство должно некие шаги предпринимать, которые должны решить проблему. К сожалению, этого не делается. Все то же самое с водой, с теплом.
То есть, главный барьер - это инфраструктура?
Один из главных барьеров это, конечно, неготовность инфраструктуры страны для расширения объемов жилищного строительства. Потому что стройматериалы - это ерунда, хотя многие со мной не согласятся. Но я знаю, что в Европе цемент уже дешевле, чем у нас, это значит, что ограничение по строительным материалам расшивается достаточно легко и в короткие сроки, а инфраструктурные проблемы так решить невозможно.
19 апреля 2007
http://www.opec.ru/comment_doc.asp?d_no=62870
Док. 333940
Перв. публик.: 09.05.07
Последн. ред.: 09.07.07
Число обращений: 398
Грачев Иван Дмитриевич
|
