В Кремле объяснили стремительное вымирание россиян
Новости
Бегущая строка института
Бегущая строка VIP
Объявления VIP справа-вверху
Новости института
Владимир Спасибо: Доступное жилье. От технологии - к системе.
Назад
Владимир Спасибо: Доступное жилье. От технологии - к системе.
Первый заместитель Председателя Правительства РФ Дмитрий Медведев настаивает на том, что регионы должны предлагать и реализовывать концепцию развития малоэтажного домостроения (это было подчеркнуто на встрече с региональной прессой 26 апреля 2007 г. в С.Петербурге).
В общем-то это понятно. С 1990-го по 2005 годы строительство индивидуальных домов возросло в 3 раза и достигло 17,6 млн кв. м. Ожидается, что в 2010 году малоэтажное строительство составит до 55% от всего объема вводимых домов, то есть порядка 45 млн.м.кв. А к 2015 г. - и вовсе 77-80 млн.м.кв. Согласно планам, программам, проектам. Рост просто невероятный. В буквальном смысле слова.
В числе прочего предполагается восстановить индустрию деревянного домостроения, организовав разработку типовых проектов для различных регионов и слоев населения, построить новые мощности по выпуску деревянных домов, внедрить новые прогрессивные технологии и конструкционные материалы. Эти задачи должны параллельно решаться с вопросами снижения себестоимости выпуска продукции деревянного домостроения, с тем, чтобы соответствовать критериям доступности и комфортности жилья.
Несмотря на то, что Россия обладает 25% мировых запасов лесных ресурсов, строительство домов из древесины в нашей стране непопулярно. Использование древесины в строительстве составляет 0,03 куб. м на 1 кв. м жилья (в 17 раз меньше, чем в Финляндии, Канаде и США). Что называется "сапожник - без сапог".
Так, в 2006 г. в США было начато строительство 1,801 млн. жилых домов, что было на 12,9% меньше, чем в 2005 г. (количество начатых проектов в жилищном строительстве в США за февраль 2005 г.- 2,195 млн., из них многоквартирных домов - 375 тыс. единиц, односемейных домов - 1,820 млн единиц. Из них 1,5 млн. - каркасного типа). Средняя цена типового дома на вторичном рынке за год не изменилась и осталась на прежнем уровне - $222 тыс. Это примерно $1500 за м.кв.
Деревянное домостроение - традиционная форма для США. В этой сфере они занимают лидирующие позиции в мире, опережая даже Скандинавские страны, которые отличаются многолетней приверженностью к строительству из древесных материалов и большим, во многом уникальным опытом.
В США отмечается наибольшее использование древесины в качестве основы при строительстве домов - 95% (в Финляндии - 90%, в Канаде - 83%).
Развиты различные формы каркасного и панельного малоэтажного деревянного строительства, широко практикуется строительство так называемых модульных домов, домов из заводских элементов и сборных заготовок и пр.
Что обеспечивает ежегодный ввод до 270 млн. м.кв. индивидуального жилья (в основном из дерева) - едва ли ни на два порядка больше, чем в России.
Большое значение имеет участие местной власти - где вести строительство, в каких объемах. Она обеспечивает территориальное проектирование и готовность всех коммуникаций. Она же вкладывает средства в создание необходимой инфраструктуры: дорог, школ, парков, садов и т. д.
Отрасль деревянного домостроения в России представлена 256 предприятиями, из которых 123 расположены в Москве.
В 2005 году в России из древесины построено 4 млн кв. м жилья. Структура рынка по типу домов: 35-40% - массив, 10-15% - каркас, 50-55% - панель (по данным "Ассоциации деревянного домостроения").По прогнозу ФГУП НИПИ "Научстандартдом-Гипролеспром", к концу 2010 г. удельный вес жилья из деревянных конструкций может составить 28-30% общего объема индивидуального жилищного строительства, при этом на домостроение из массивной древесины придется 35-40%, на панельное деревянное - 30-35% и на каркасное деревянное строительство - 25-35%. (Кирилл Зорин. Уравнение с множеством неизвестных. Новостройки Красноярска /15.11.2006).
Можно отметить достаточно малую долю каркаса, самого экономичного варианта. Вспомним хотя бы США. Или же Финляндию, климатические условия в которой вполне сходны с российскими. Как, впрочем, и в Канаде.
Финская компания "Wood Focus" Oy реализует программу, поддерживаемую правительством Финляндии, под названием "Деревянная Европа в России".
Одним из участников этой акции с российской стороны является "Технопарк ЛТА" (С.Петербург). Кроме него строительство пилотных объектов по этой программе осуществляют фирмы "Карельский дом" из Петрозаводска и "Выбор" из Нижнего Новгорода.
Каждая из организаций-участников пилотных проектов возводит односемейные двухэтажные дома по своему собственному выбору и на основе собственных архитектурных проектов с применением метода "открытая система деревянного строительства".
За основу берется ленточный фундамент, либо свайный. С использованием оригинальных дренажных систем.
Стены дома - панели из деревянных конструкций. Из панелей конструируется и выстраивается по рельефу местности индивидуальный дом.
Внутрь панелей в полужидком виде закачивают экологическую вату "Эковилла", которая, застывая, герметизирует все технологические щели в конструкции дома.
"Эковилла" - негорючий утеплитель, исходным сырьем для которой является специально обработанная бумажная макулатура.
Эти конструкции весьма технологичны и относительно недороги.
И что же, как идут дела в Ленинградской области?
Доля малоэтажного домостроения в Ленинградской области должна составить в 2010 году 60% от общих объемов строительства жилья (рост с 400 тыс.м.кв. в 2007 г. до 750 тыс. м.кв. в 2010 г.)
Изготовлением комплектующих для индивидуального домостроения в области заняты более 25 предприятий. В деревянном домостроении работают 8 предприятий, выпускающих сборные конструкции домов для монтажа 54 тыс. м.кв. жилой площади - менее 15% от общего объема малоэтажного строительства.
Имеющиеся мощности существующих производств позволяют увеличить эти объемы в 2-3 раза (т.е. до 150 тыс.м.кв. из запланированных к 2010 г. 750 тыс. м.кв.).
При этом на Северо-Западе произрастает 54% лесов Европейской части России, запас древесины: 9907,3 млн куб. м, из них более половины - это спелые и перестойные леса. Расчетная лесосека: 83 млн. куб. м в год. Она используется на 40%, что больше среднего показателя по России, равного 25%.
В регионе созданы, казалось бы, все предпосылки не только для индивидуального жилищного строительства, но и для развития индустриального деревянного домостроения. И тем не менее...
По мнению специалистов, развитию деревянного домостроения мешает неадекватность нормативный базы, устаревшие пожарные нормы, отсутствие обоснованной системы параметров качества малоэтажного жилища и методов их оценки.
Более того, отечественные банки не дают ипотечные кредиты на строительство каркасных построек, поскольку те не соответствуют отечественным ГОСТам и СНиПам. Ввести в эксплуатацию такой дом официальным путем невозможно.
Производственная база весьма неразвита. По данным "Ассоциации деревянного домостроения", для того, чтобы в России в год вводить по 24 млн кв. м индивидуального жилья из дерева, необходимо инвестировать в отрасль 63,6 млрд руб.
Много это или мало?
Если принять цену 1 м.кв. индивидуального жилья из дерева (точнее - с комплексным применением дерева) равной 20 тыс.руб, то объем рынка составит 480 млрд. руб. Из них собственно конструкции - порядка 190 млрд. руб. при себестоимости 90-100 млрд.руб. И неужели при такой рентабельности нельзя будет найти и быстро вернуть эти несчастные 60-70 млрд.руб?
Компания "Росгосстрах" (НГ-Экономика, 16.02.2007) опубликовала прогноз, согласно которому к 2009 году цена 1 кв.м. типового жилья в Москве опустится с нынешних $4,2 тыс. до 3 тыс., а в Подмосковье составит в среднем 2,4 тыс. В среднем по России эта величина будет, согласно прогноза, составлять порядка $1,5 тыс.
(Средняя стоимость 1 кв. м жилья в Варшаве в 2006 г. - 1636 евро. В Риге средние цены на вторичном рынке - 1,5-2 тыс. за кв.м. В Киеве - около $2 тыс. Квартиры в Харькове, Львове, Донецке, Одессе, Днепропетровске - почти в два раза дешевле. В Минске - около $1,2 тыс. В Астане - порядка $1,5 тыс.
В начале 2007 г. стоимость нового дома в Германии составила в среднем 221 500 евро или 1785 евро за 1 кв. м.
В Испании - 3000 евро за 1 кв. м. Дело в том, что в 2006 г. иностранные и отечественные покупатели приобрели в Испании более 0,5 млн домов. Всего в 2006 г. в Испании было построено 800 000 новых домов. В ближайшие семь лет прогнозируется удвоение объемов жилищного строительства в стране).
Объем первичного рынка жилья в США - порядка $450 млрд, или 5% от ВВП.
Рынок первичный жилья в России в 2006 г. - примерно $55 млрд. Или 5,5% от ВВП.
Для того чтобы российский рынок поглотил намеченные 30 млн. м.кв. прибавки жилья к 2011 г., надо, чтобы ВВП вырос за 4 года на 60%, или на 15% в год.
Или же чтобы цены на жилье упали в полтора раза.
Понятно, что и тот, и другой вариант - почти невероятны.
Но! Возможен вариант целенаправленного снижения стоимости жилья. При условии всевозможных налоговых послаблений для изготовителей комплектации и застройщиков, снижения стоимости кредитных денег, разрубания "гордиева земельного узла".
Объем ипотечного кредитования в России в 2006 г. - $5,5 млрд задолженности по стране, из них $2,2 млрд в Москве. То есть почти половина, при том, что в Москве построено только 10% от общего объема (хотя рост ипотечного кредитования заметный - в 2001 г. в России выдано ипотечных кредитов на $56 млн.; в 2002 г. - $260 млн., в 2003 г. - $500 млн., в 2004 г. - $1 млрд., в 2005 г. - $2,6 млрд.).
К 2010 году сумма ипотечных кредитов может составить около $15 млрд. Это все равно очень мало для развития рынка доступного и качественного жилья.
В странах с развивающимися и переходными экономиками создание современной массовой ипотеки удалось в большей степени там, где на начальной стадии использовали ссудно-сберегательные институты жилищного кредита в тех или иных модификациях.
За годы, прошедшие после Второй мировой войны за счет средств, аккумулированных ССК в Германии было построено около 13 млн. единиц домовладений.
Баланс немецких ССК составляет 50 млрд. евро, заключено 7 млн. контрактов, количество участников - 30 млн. человек, доля невозврата - 0,04%.
Поддержка государства в виде премий была введена в 1952 г. Изначально была установлена премия в 25-35% от ежегодного депозита. Впоследствии она постепенно снижалась: в 1975 г. - 23%, в 1976 г. - 18% , в 1982 г. - 14% и затем в 1989 г. - 10%.
Жилищный займ может получить только вкладчик ССК. Условия: процентные ставки (как на вклад, так и на кредит) фиксированы на все время действия контракта, обычно составляют 5-6% годовых (в среднем на 4% ниже рыночных). Максимальный срок погашения кредита - 12 лет.
Государственная поддержка вкладчиков австрийских ССК была начата с 1971 г. Условия: на сбережения начисляются 2-2,5%, плата за кредит - 3,5%. Срок кредитования - 20-25 лет. Процент невозвратов кредитов не превышает 0,04%.
Словакия ввела ССК в 1992 г., Чехия - в 1993 г., Венгрия - в 1997 г.
К 2003 г. 44,6% чехов и 50% словаков были вовлечены в систему стройсбережений.
Расходы государства на премии вкладчикам составляют около 1% чешского госбюджета и 1,3% словацкого. В среднем каждая крона премии привлекает около 11 крон долгосрочных сбережений. Процент невозвратов кредитов не превышает по Чехии и Словакии 0,07%. Максимальный срок кредитования 12-15 лет.
Понятно, что доля банков в общем объеме жилищных кредитов постепенно растет. Правительство Словакии планирует снижение доли ССК в объеме ежегодно выдаваемых кредитов с 91% в 1999 г. до 20% в 2010 г. Одновременно доля ипотечного кредитования должна увеличиться с 2% в 1999 г. до 71% в 2010 г.
Система стройсбережений существует даже в США. Более того, в США с начала 20-х и до начала 80-х г.г. прошлого века система, аналогичная немецкой, была основной и охватывала 60% населения через систему специализированных организаций, "Savings & Loans", аналогичных европейским ссудо-сберегательным кассам.
Во Франции строительные сбережения исторически (с 1852 г.) аккумулируются в банках. Есть два вида жилищных сберегательных счетов: на первом (так называемая сберегательная книжка А) можно накапливать до 100 тыс. франков и после этого получить льготный жилищный займ в 150 тыс. франков под 3,75% годовых, при этом каждый год к целевому вкладу прибавляется государственная премия в размере 7,5 тысячи франков; второй вид жилищных сберегательных счетов - так называемые счета PEL (план жилищных сбережений), на которых можно накапливать до 400 тыс. франков и получать льготный жилищный займ на сумму до 600 тыс. франков под 4,8% годовых. Ставки по займам ниже рыночных на 4-5%, сроки от 3 до 20 лет. Участниками накоплений является более трети населения Франции.
В Великобритании и большинстве стран Британского Содружества еще с прошлого столетия успешно функционирует система строительных обществ. Механизм их работы немного похож на деятельность немецких, но для получения жилищного займа не обязательно быть вкладчиком строительного общества. Процесс формирования ипотечных банков приобрёл характер замещения строительных обществ. Крупнейшие строительные общества, например Abbey National, сами превратились в ипотечные банки. В 90-х годах прошлого столетия ипотечные банки стали преобладать по объёмам кредитов над строительными обществами.
В своей основе накопительные строительно-жилищные системы - это замкнутые финансовые системы. Один и тот же вкладчик на накопительном этапе своего участия в системе является кредитором других вкладчиков, а на втором, кредитном, этапе является уже ссудополучателем. Кредитные ресурсы имеют внутреннее происхождение, а не привлекаются с внешнего финансового рынка, как, например, при ипотечном кредитовании. Соответственно, кредиты в накопительных системах гораздо дешевле, чем ипотечные, а условия их выделения всегда стабильны и от ситуации на рынке практически совсем не зависят.
Словом, развитие современной индустрии малоэтажного строительства требует серъезных усилий на федеральном и региональном уровнях. Но в противном случае дело может застопориться.
2007-06-14
www.nasledie.ru
viperson.ru
Док. 319897
Перв. публик.: 14.06.07
Последн. ред.: 27.10.10
Число обращений: 1653
Спасибо Владимир Ильич
Разработчик
Copyright © 2004-2019, Некоммерческое партнерство `Научно-Информационное Агентство `НАСЛЕДИЕ ОТЕЧЕСТВА``
