Владимир Спасибо: Социальное жилье. Проблемы, проблемы...Назад
Владимир Спасибо: Социальное жилье. Проблемы, проблемы...
В канун 2007 года приняты поправки к Жилищному кодексу, согласно которым, кроме нуждающихся малоимущих граждан, квартиры на условиях социального найма смогут получать и иные категории россиян.
Кто именно сможет получать социальные (то есть бесплатные) квартиры, будут определять дополнительно федеральные законы, указы президента РФ, законы субъекта РФ. Кроме того, закон предоставил президенту РФ и правительству РФ устанавливать порядок признания этих категорий граждан нуждающимися в предоставлении жилья, а также определять учетные нормы жилой площади при его предоставлении.
Как известно, окончательный срок приватизации жилья установлен 1 марта 2010 г.
Так, в Москве приватизировано более 76% жилищного фонда. В статье 30 Жилищного кодекса говорится, что собственникам жилых помещений в многоквартирных домах принадлежат не только их квартиры, но и общее имущество, то есть чердаки, подвалы, лестницы и т. д. Нужно платить за содержание, ремонт, налоги.
До 2010 г. Москва предполагает финансировать капремонт домов за счет бюджета. Каждый год выделяется на эти цели 22 млрд рублей, но это одна десятая потребности в капремонте. А после 2010 года это будет обязанность собственника.
Если человек не успевает приватизировать свою квартиру до 2010 года, если у него есть договор соцнайма, то он будет обитать в квартире пожизненно, договор является бессрочным. Если дом сносят, то наймодатель обязан предоставить данной семье другое жилое помещение бессрочно по жилой норме. Но по какой?
Не исключено, что действующие сегодня нормы - 18 квадратных метров на члена семьи - будут ужесточаться.
Социальный порог для оплаты коммунальных услуг установлен на федеральном уровне - 33 м.2 для одиноко проживающих граждан, 42 метра - для семьи из двух человек и 18 метров, умноженные на количество членов семьи в остальных случаях.
При получении социальных квартир нормативы устанавливают регионы. Во многих регионах при предоставлении жилья действуют такие же социальные нормы, что и при его оплате.
Начались разговоры о том, что нелогично строить социальные квартиры по тем же нормативам, что и коммерческие - они должны быть существенно дешевле, с минимальным уровнем комфорта. С таким расчетом, чтобы простимулировать жильцов заработать и поменять скромное жилье на пристойное.
Для этого надо создавать институт заказа муниципального жилья, решив предварительно, каким оно будет. И по каким нормативам.
В Западной Европе социальное жилье стало появляться уже после Первой мировой войны.
Право на жилье закреплено в Декларации прав человека ООН и в Конвенции ООН по экономическим, социальным и культурным правам.
Законодательно право на жилье закреплено только в Бельгии, Голландии, Испании, Португалии, Финляндии и Франции.
Социальное жилье сейчас - это чаще всего малогабаритные квартиры в типовых домах (в большинстве стран ЕС, без Центральной и Восточной Европы, размер жилой комнаты на одного человека не может быть меньше 4 кв.м, в Германии - не менее 8 кв.м, при высоте потолка не менее 2 м.).
Государство в той или иной форме владеет ими и сдает в аренду на льготных условиях малообеспеченным гражданам. Это жилье можно выкупить у государства.
Большое развитие получил сектор социального жилья в Голландии, Швеции, Британии, Дании, Франции и Финляндии, где его доля составляет 15-35% от общего жилого фонда. (Олег Щелов. Фактор стабильности/ PROНедвижимость. 22 марта 2007 г.).
На социальные жилищные программы выделяют от 0,1-0,3% ВВП в Италии и Греции до 1,2-1,4% ВВП в Финляндии, Дании и Австрии.
Франция на приобретение жилья в собственность или на его бесплатное (льготное) предоставление выделяет ежегодно 1,9% ВВП.
Во Франции при каждой комплексной застройке как минимум 20% жилья должно выделяться по закону малообеспеченным гражданам. Но местные власти предпочитают платить символический штраф за нарушение закона, чем вселять туда людей бесплатно.
Социальное жилье поддерживается государственными субсидиями, грантами, гарантиями и налоговыми льготами.
Например, организация, выдавшая гражданину ипотечную ссуду на жилье, в свою очередь, получает гарантию государства (центральных или местных властей). Одновременно заемщику выдается субсидия, снижающая процентную ставку по кредиту до приемлемых размеров. Льготы по ипотечным процентам практикуются в Бельгии, Британии, Голландии, Дании, Ирландии и Франции. В одних государствах есть льготы по найму жилья, в других - малообеспеченные получают целевые пособия на оплату аренды и коммунальных услуг.
В Британии, Голландии, Греции и Дании, чтобы снизить конечную стоимость жилья, застройщики, возводящие социальное жилье и занимающиеся его реконструкцией, получают налоговые льготы. Кроме того, девелоперам на возведение новых общественных домов и реконструкцию старых выделяются гранты и субсидии. Земля, выделяемая под социальные застройки, продается строительным компаниям по ценам ниже рыночных.
Проблемами социального жилья в европейских странах занимаются различные организации.
В Дании - жилищные коммерческие организации.
В Голландии в секторе социального жилья работают жилищные ассоциации, чаще всего частные.
В Австрии - компании, собственниками которых являются местные или центральные власти, профсоюзы, банки и прочие структуры.
В Британии жилье для бедных - прерогатива муниципальных организаций (большая часть) и жилищных ассоциаций (меньшая часть).
В Германии сектор социального жилья базируется на договорной системе. Между девелоперами и инвесторами или между девелоперами-инвесторами и муниципалитетами заключаются контракты. Девелоперы-инвесторы, они же жилищные компании, могут принадлежать муниципалитетам, промышленным группам, кооперативам, другим инвесторам (юридическим и физическим лицам), а также самим жильцам.
В Швеции возведением и управлением социальных домов занимаются компании, собственниками которых являются муниципалитеты.
Исходя из провозглашенной политики обеспечения всех граждан приличным жильем, шведские власти создали по всей стране некоммерческие организации, занимающиеся возведением и управлением социальных домов.
Компании, занимающиеся строительством и управлением на коммерческой основе, недовольны таким подходом. Европейская федерация недвижимости (EPF) направила в Европейскую комиссию жалобу на правительство Швеции, которое, оказывая финансовую поддержку компаниям, собственниками которых являются муниципалитеты, действует будто бы незаконно.
Схожая ситуация и в Голландии, где коммерческие структуры, во-первых, заявляют, что действия увлекшегося социальными проектами правительства несовместимы с рыночной экономикой, во-вторых, требуют свободной продажи части социального жилья.
Одна из острых проблем ЕС - приток иммигрантов. Только во Франции более 8 млн иммигрантов. Они же - главные нарушители закона. Социальные кварталы превратились в очаги социальной напряженности.
В последнее время в Европе раздаются голоса в пользу приватизации социального жилья - предполагается, что право собственности формирует у людей чувство ответственности за свою жизнь и стимулирует их трудовую деятельность.
Поэтому предлагаемый у нас подход к созданию социального бесплатного жилья может оказаться шагом назад.
А пока Москва устами Ю.Лужкова декларирует увеличение доли городского заказа, что позволит будто бы больше строить жилья в городе для социальных программ, для ипотеки.
Для москвичей, которые не смогут воспользоваться социальными программами, эти меры никакой роли играть не будут, и цены для них снижаться не будут. Зато уменьшение объемов коммерческого жилья в пользу муниципального сократит предложение квартир на свободном рынке, а, следовательно, квадратные метры подорожают.
В рамках работы по проекту "Доступное жилье" московские власти решили возродить жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). По замыслу властей, члены ЖСК, а именно очередники, будут приобретать квартиры по себестоимости - 30#8722;35 тыс. рублей за м2. (Анастасия Малахова. Хочешь жить - кооперируйся! Интервью с с замглавы департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы Николаем Федосеевым./ Эксперт-Онлайн, 24 мая 2007 г.г.)
Право вступать в эти кооперативы получат москвичи, проживающие в Москве не менее 10 лет и на которых приходится не более 10 кв. м на человека.
Земля под застройку передается городом в собственность ЖСК.
Члены-пайщики устанавливают, сколько денег они могут вложить сами. На недостающую часть они берут ипотечный кредит и начинают строить.
Как только дом построен, происходит распределение паев с оформлением квартир в собственность. При этом кредит, который брался под залог земли, переоформляется с юрлица - ЖСК - на каждого члена-пайщика. Закладываются при этом уже квартира и земля, которая переходит в долевую собственность владельцев квартир. Таким образом, кооператив полностью рассчитывается с банком. А дальше пайщики расплачиваются с банком сами.
На май 2007 г. в Москве насчитывалось 170 729 семей очередников, 593 319 человек. Большая часть очередников - до 70% - это малоимущие семьи. О какой ипотеке для них можно говорить?
Руководство Москвы оговаривается, что не предполагает сокращать выделение площади на бесплатное предоставление жилья очередникам, на программу "Молодая семья", на социальную ипотеку, на куплю-продажу с рассрочкой платежа.
По данным департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в год по всем программам в сумме обеспечивается 13#8722;15 тыс. семей. Через ЖСК добавится еще 1 тыс.
За 2003#8722;2006 гг. получили квартиры около 11#8722;12 тыс. молодых семей.
Помимо программы "Молодая семья" есть еще программа социальной ипотеки. По ней квартиры приобрели в сумме 3 тыс. семей.
И это на 170 с лишним тысяч семей очередников. И на неизвестно сколько молодых семей.
Реально улучшить жилищные условия люди могут при сносе домов под новую застройку.
В Москве ежегодно вводится около 20 домов класса luxe (около 100 000 кв. м). ("Ведомости" N55 от 29 марта). Согласно годового отчета компании RGI International строительная себестоимость 1 кв. м элитного жилья в Москве для компании составляет $1300-3000, а продажная стоимость - $20 000. Вот вам и интерес сносить и расселять.
Или городская программа высотного строительства. Обременения в виде реконструкции кварталов снижают рентабельность высотных проектов на 5-8%.
Словом, социальное жилье - вещь достаточно неоднозначная.
Еще молодежные кварталы можно себе представить. Да и то они достаточно быстро превратятся в анклавы по типу парижских окраин.
Не надо бесплатного жилья. Просто люди должны иметь возможность покупать то, что им по карману. Либо арендовать.
