Владимир Смоленский: Лучший управленец - собственник жильяНазад
Владимир Смоленский: Лучший управленец - собственник жилья
В проблемах модернизации жилищно-коммунального хозяйства детально разбирается заместитель председателя Комитета Госдумы по промышленности, строительству и наукоемким технологиям Владимир Смоленский .В последнее время у людей сложилось мнение, что проводимая нашим государством политика в сфере модернизации жилищно-коммунального хозяйства имеет лишь только одну цель- отказаться от ранее взятых на себя обязательств и перенести полностью содержание жилья на плечи собственников. Однозначно ответить на этот вопрос нельзя. Необходимо детально разобраться и уже потом делать вывод.Долгие годы наше государство обслуживало жилье самостоятельно, что привело к немыслимой коррупции и развалу жилищно-коммунального хозяйства. Именно монополия и отсутствие конкуренции сделали свое пагубное дело. Государство действительно стремится к наиболее оптимальной системе управления жилищным фондом, поскольку старые методы управления не способны решить возникающие в этой сфере проблемы. Лучшего управленца, чем собственник жилья, нам не найти, если этот собственник не государство. Но это не значит, что при переходе к рыночным отношениям в ЖКХ, по которым живет почти весь мир, граждане теряют право требовать от нашего государства как правопреемника Советского Союза исполнения взятых ранее на себя обязательств. Граждане имеют такое право, и оно закреплено ст. 16 Закона РФ от 04.07.1991г. 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". И проблема по большей мере здесь заключается в том, что многие из нас этого не знают. Хотя незнание нашими гражданами этого закона не снимает с органов власти ответственность по исполнению вышеуказанной обязанности. И государство не должно этим пренебрегать, а напротив, согласно ст.7 Конституции России, создавать условия для достойной жизни. Здесь сразу стоит оговориться, что органы местного самоуправления должны выделять средства на капитальный и текущий ремонт не во всех случаях, а лишь ниже перечисленных:1. Когда гражданам были переданы из муниципального жилищного фонда в собственность жилые помещения в домах, требующих проведения капитального ремонта на момент их передачи. В этой ситуации, согласно ст.16. Закона РФ от 04.07.1991 г. 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", за органами местного самоуправления сохраняется обязанность производить капитальный ремонт вышеуказанных домов в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда. Эти нормы утверждены Постановлением Государственного Комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 170 "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда". Если же на момент такой передачи срок проведения капитального ремонта в таких домах не наступил (например передача произошла за 2 года до срока проведения капитального ремонта), то за органом местного самоуправления в этом случае в соответствии со ст.309 ГК РФ все равно сохраняется обязанность, вытекающая из ст.16 Закона РФ от 4.07.1991г. 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", но уже не в полном объеме, а в объеме средств, которые исправно собирались с нанимателей в течение этого времени.2. Когда часть квартир в многоквартирном доме, управляемом ТСЖ, принадлежит на праве собственности муниципалитету, которые он по договорам социального найма предоставил гражданам. В этом случае орган местного самоуправления согласно ст. 210 Гражданского кодекса РФ и п.3 ст.30 Жилищного кодекса РФ несет бремя содержания своего имущества в пределах доли общей собственности на общее имущество, установленноеч. ч.1,2 ст.39 Жилищного кодекса РФ. 3. Если ТСЖ многоквартирного дома заключило договор на обслуживание такого дома с управляющей организацией, учреждают органом местного самоуправления, в котором согласно п.3 ст.162 ЖК РФ должно содержаться условие о перечне работ и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. В этом случае управляющая организация в силу требований п.2 ст.162 и п.1 ст.161 ЖК РФ обязана исполнять вышеуказанные условия по надлежащему содержанию общего имущества в многоквартирном доме. При этом орган местного самоуправления как учредитель этого предприятия, при определенных обстоятельствах в соответствии с ч.2 ст.7 Федерального закона от 14.11.2002 г. 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" несет субсидиарную ответственность по его обязательствам. Эти случаи лишний раз подтверждают, что местная власть ответственна перед гражданами. Но при этом надо понимать, что власть не несет ответственность за проведение текущих и капитальных ремонтов в новостройках и в домах, в которых органы власти как бывшие наймодатели провели вышеуказанные ремонты на момент приватизации.Но одного знания граждан о наличии такой возможности мало, необходимо еще грамотно воспользоваться своими правами, а для этого необходимо хорошо потрудиться. Надо понимать, что нам никто ничего не принесет на блюдечке с голубой каемочкой. Единственный способ получить свое, это обращение в суд с грамотным исковым заявлением. Вариантов защиты как минимум три:1) требовать возмещения средств за непроведенный капитальный ремонт с момента приемки дома Государственной комиссией или последнего проведенного капитального ремонта до момента приватизации квартиры.2) требовать возмещения конкретной суммы с учетом инфляции, деноминации и штрафных санкций (если сроки ремонта просрочены) по представлению квитанций на оплату жилья, в которых заложена сумма на капитальный и текущий ремонт.3) требовать провести частичный или полный ремонт, проведя расчет выплаченных сумм на основании действующих в тот период времени расценок и тарифов на услуги ЖКХ (если нет никаких документов). В любом случае необходимо обратиться к квалифицированному адвокату, а где необходимо, и к эксперту с опытом работы в этом направлении. Услуги такого адвоката стоят, конечно же, дорого. Но все хорошее, друзья, дается нам не дешево. И решить этот вопрос возможно, если объединяться с соседями или еще лучше создать Товарищество собственников жилья. Тогда эта борьба будет каждому по карману.КАК ЖИВУТ С ТОВАРИЩЕСТВОМ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ 1. ТСЖ является юридическим лицом; и все платежи поступают на расчетный счет ТСЖ и расходуются по решению общего собрания собственников. 2. Члены ТСЖ сами определяют размер платежей за жилищные услуги, порядок, очередность и объем работ по содержанию и ремонту дома. 3. Расходование средств ТСЖ контролирует выбираемый ревизор, который периодически отчитывается перед членами ТСЖ. 4. ТСЖ оплачивает квалифицированную юридическую помощь из общих средств собственников. 5. Обслуживающую организацию выбирают сами собственники. При желании они могут нанять своих сантехника, электрика, уборщицу и т. д. и самостоятельно обслуживать дом. 6. ТСЖ имеет право фактически приватизировать землю, прилегающую к дому. 7. ТСЖ имеет право сдавать в аренду свободные общие площади, оборудовать чердаки, подвалы. В результате плата за коммунальные услуги самих собственников, естественно, снижается. 8. ТСЖ может установить локальную котельную в доме. Это позволит сэкономить, обеспечить идеальный комфорт, регулировать работу системы отопления и не зависеть от перебоев горячего водоснабжения. 9. ТСЖ является некоммерческой организацией, а, следовательно, освобождено от налогов. КАК ЖИВУТ БЕЗ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ Жилец дома все делает на свой страх и риск, рассчитывая только на себя. Жильцы платят столько, сколько им начисляют. Объем и очередность ремонта в доме определяет местный чиновник. Жителей никто не спрашивает. Никто не знает, куда конкретно идут деньги, которые мы платим за коммунальные услуги и жилье. Гражданские дела по искам жильцов к коммунальным службам тянутся в судах годами. Жилец дома полностью зависит от ЖЭКа или ДЕЗа. Альтернативы у него нет. У жителя многоквартирного дома такой возможности нет. Рядовому жильцу дома все это может только присниться. Ни копейки от эксплуатации его долевой собственности в доме он не получает и никогда не получит. Рядовым жильцам дома не под силу установить такую технологию в каждой квартире. Рядовые жильцы волей-неволей оплачивают налоги обслуживающей дом организации.
