Алексей Ведев: Граждане, решившие принять участие в ипотечных программах, окажутся в `долговой ловушке`Назад
Алексей Ведев: Граждане, решившие принять участие в ипотечных программах, окажутся в `долговой ловушке`
Алексей Леонидович, способна ли ипотека быстро решить жилищный вопрос в России?
Жилищный вопрос представляется традиционно достаточно важным - конечно, каждый гражданин России хочет иметь свое жилье (и не вовлекать данную тему в качестве ключевой темы в рамках "бытия" - дабы не испортить свое существование). Уже традиционно, последние 20 -30 лет, если даже не 70-80 лет, наблюдались попытки решить данный вопрос "сразу и навсегда", при этом последствия таких решений были всегда достаточно негативными. Достаточно вспомнить программу "Каждой семье - свое жилье к 2000 г." - в результате лишь ограниченный круг семей сумел приобрести собственную квартиру - но за счет собственных накоплений. Представляется, что в очередной раз был найден "легкий" способ решения проблемы - развитие ипотеки. На мой взгляд, ипотека, без сомнения, выступает в качестве достаточно важного финансового инструмента и одним из компонентов решения этой проблемы. Но, естественно, только ипотечное кредитование проблему "жилья" решить не сможет - ни сейчас, ни в будущем.
Что может способствовать решению этой проблемы? Прежде всего, это устойчивые и положительные темпы роста экономики. Далее, - устойчивые и высокие темпы роста реальных доходов населения. Именно эти два компонента в максимальной степени могут способствовать решению данной проблемы. Ипотечное же кредитование может лишь частично содействовать решению этой проблемы. Но суть ипотеки состоит в том, что населению выдаются кредиты под строительство жилья. Подобные кредиты выдают коммерческие банки либо государственные органы - но под проценты. Это означает, что население России попадает в некую долговую зависимость - с точки зрения решения своей "жилищной" проблемы. И будет способно вернуть кредиты только в случае устойчивого роста собственных реальных доходов.
Какие есть ограничения развития программы ипотечного кредитования? Во-первых, это процентные ставки. Наблюдающийся рост доходов населения в последние годы провоцирует рост затрат на "жилье". Население России могло бы и увеличить затраты на покупку недвижимости за счет ипотечного кредитования, если бы было уверено в том, что их доходы будут стабильны и возрастать в реальном исчислении. Однако состояние "бизнес-климата" в России, равно как динамика основных макроэкономических показателей, свидетельствует о неустойчивости позитивных тенденций. Таким образом, население России (по меньшей мере, ее средний класс) не уверенно в сохранении роста его доходов прежними темпами и оказывается неготовым принимать на себя долгосрочные долговые обязательства (особенно в существующих условиях).
Далее, в настоящее время ипотечное кредитование реализуется в крупнейших города России - и за счет наиболее обеспеченных слоев среднего класса. Широкого распространения в России ипотечное кредитование не получило. Прежде всего, из-за высоких процентных ставок. Однако их снижение возможно лишь за счет государственных субсидий. В этом случае расширение ипотечного кредитования будет означать субсидирование (скрытое) строительства.
Резкое расширение ипотечного кредитования (при поддержке государства) увеличивает спрос на жилье, что, при прочих равных, приведет к росту цен на жилье. И жилье для населения, которое оно покупает в долг, будет обходиться с каждым годом все дороже и дороже. Резкое увеличение ипотечного кредитования приведет к эффекту "мыльного пузыря" на рынке недвижимости - спрос будет значительно превышать предложение.
Очевидно, что макроэкономические тенденции доминируют в рамках данного вопроса. Если страна развивается динамично, то да, жилищный вопрос будет решаться гораздо более быстрыми темпами, но не так быстро, как всем бы хотелось. Потому что он зависит, со стороны предложения, от инвестиций в строительный комплекс, а со стороны спроса - от реальных доходов населения. Принятие любых импульсивных решений приведет к дисбалансу спроса и предложения. А любой учебник по макроэкономике дает однозначный ответ на дисбаланс спроса и предложения - рост цен. Дополнительно, часть населения, решившая приять участие в ипотечных программах, окажется в "долговой ловушке".
Я не сторонник использования чисто рыночных подходов (по примеру МВФ), равно как и не сторонник избыточного государственного вмешательства. Я считаю, что государственные субсидии, если мы говорим об ипотеке или об экспорте товаров с высокой степенью добавленной стоимости, конечно нужны. Однако, они должны производится избирательно, последовательно и ограниченно. А избыточное субсидирование ипотеки приведет лишь к неоправданному росту цен на жилье, но никак не решит проблему жилищного строительства. Ипотека - это хороший инструмент, он будет способствовать и увеличению строительства, и развитию финансовых рынков. Но это длительный процесс, где надо соблюдать пропорции, действовать шаг за шагом, и крайне внимательно, и с точки зрения финансовой стабильности и макроэкономических условий, проводить постоянный мониторинг этих процессов - дабы избежать перекосов в спросе, предложении и ценообразовании.
