Мало кто надеялся, что нынешний состав Государственной Думы сможет принять Земельный кодекс - слишком глубоки противоречия, расколовшие парламент и общество по земельному вопросу. Частную собственность на землю через кровь и насилие протащили в новую Конституцию, но Гражданский кодекс был принят только при том условии, что глава о купле-продаже земли будет приостановлена до введения в действие Земельного кодекса. И вот этот кодекс принят - пока, правда, только в первом чтении.
Предыдущий Земельный кодекс постигла незавидная судьба. Принятый в романтический период рыночных реформ вместе с законами "О земельной реформе", "О крестьянском (фермерском) хозяйстве", он содержал ряд революционных для своего времени положений, в том числе ограниченную, под контролем государства, куплю-продажу земель сельскохозяйственного назначения. За ним последовал популистский закон "О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства", закрепивший за гражданами их земельные наделы на праве частной собственности и "гарантировавший" получение земельного участка бесплатно каждым желающим...
Однако эти робкие и большей частью символические шаги к рынку земли не устраивали радикальную часть общества и ее политический авангард - так счастливо оказавшихся у власти "пионеров рыночной экономики". Не устраивали они и зарубежных покровителей российских "реформаторов", которые толкали и продолжают усиленно толкать Россию к неограниченной частной собственности на землю.
27 декабря 1991 года, наплевав на законы и Конституцию, Ельцин подписал указ "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР", которым была разрешена приватизация земли. Указ установил "среднерайонную норму бесплатной передачи земель в собственность граждан". Но чтобы землю кому-то "передать", надо ее сначала изъять. У кого? Естественно, у сложившихся крупных землепользователей - колхозов и совхозов. Широкий жест насчет "бесплатной передачи" означал фактически уничтожение колхозов и совхозов.
Дальше - больше. Указ от 25 марта 1992 г. разрешил приватизацию земли вместе с предприятиями, приобретение в собственность земельных участков для "предпринимательской деятельности". Указ от 14 июня 1992 г. - продажу земельных участков в собственность иностранных граждан и иностранных организаций. Указ от 14 октября 1992 г. - приватизацию земельных участков за ваучеры...
Когда Ельцину пытались объяснить, что эти меры незаконны и антиконституционны, следовало обычно следующее объяснение: земельную реформу надо ускорять, а консервативные депутаты "мешают". А потому - наплюем и на Конституцию, и на законы, и на депутатов.
Конституционный Суд РСФСР, в который были обжалованы эти указы, тянул время, все переносил и переносил рассмотрение, надеясь, видимо, что "или осел умрет или падишах". Но умер Конституционный Суд - в сентябре 1993 года его деятельность была приостановлена указом номер 1400. Ну а новый Конституционный Суд, как черт от ладана, сторонится от этой непростой проблемы.
В период безвременья после октябрьского (1993 года) государственного переворота указами была отменена большая часть Земельного кодекса, приостановлены основные статьи законов "О земельной реформе" и "О крестьянском (фермерском) хозяйстве". Страна осталась без правовой базы в области земельных правоотношений. Вакуум заполнили указы "Об основных положениях программы приватизации после 1 июля 1994 года", "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы" и другие, которыми предписывалась обязательная приватизация земли, продажа земельных участков всем желающим, в том числе иностранцам и лицам без гражданства.
В результате в России сложилась беспрецедентная по своей дикости ситуация: земельные правоотношения - тысячи договоров, сделок, актов приватизации, актов собственности на землю, требующие по своей природе стабильности, надежности, основываются не на законе, а на президентских указах, противоречащих в момент своего принятия Конституции и законам. Вся ельцинская "ускоренная" земельная реформа построена даже не на песке, а на листке бумаги, ежесекундно грозящем пойти ко дну вслед за своим создателем.
Верховный Совет РСФСР, ушедший в небытие, предупредил: "Продажа земельных участков, недвижимости, предоставление права пользования недрами, в том числе иностранным организациям и гражданам, производится в строгом соответствии с Конституцией и законами Российской Федерации. Соглашения, договоры и сделки, нарушающие право собственности Российской Федерации и субъектов Федерации на землю, ее недра, ресурсы континентального шельфа и морской исключительной экономической зоны Российской Федерации, имущество государственных предприятий, учреждений и организаций, культурные и исторические ценности общегосударственного значения, золотой запас, алмазный и валютный фонды, недействительны. Все полученное по данным соглашениям, договорам и сделкам в установленном законом порядке взыскивается в доходы соответствующих бюджетов" (Постановление от 17 июня 1992 г.). Очень своевременное, между прочим, предупреждение...
Потому и не торопятся к нам крупные западные инвесторы, что в России нет серьезной правовой базы для рыночных реформ. А есть - крупномасштабная экономическая и политическая авантюра, которая немедленно рухнет, как только ее инициаторов отстранят от власти. В отличие от доверчивых российских обывателей, на Западе не привыкли вкладывать деньги в "пирамиду".
Что меняет в этой ситуации принятие Земельного кодекса?
А паразиты - никогда
Законопроект исходит из конституционного положения, что земля в Российской Федерации может находиться в государственной, муниципальной и частной собственности. Выделены земли, имеющие общефедеральное значение, распоряжение которыми осуществляется по решению Российской Федерации.
В муниципальной собственности городов и других поселений находятся земли в границах их черты и переданные в их ведение за чертой поселения. Муниципальным образованиям могут передаваться участки из государственных земель, они имеют право приобретать участки у граждан.
Граждане и юридические лица могут иметь в собственности земельные участки для сельскохозяйственного производства, садоводства, животноводства, индивидуального жилого и гаражного строительства, дачного и личного подсобного хозяйства.
Земельные участки, переданные сельскохозяйственным организациям в период их насильственной реорганизации, принадлежат им на праве собственности как юридическому лицу с земельными паями граждан. При дальнейшей реорганизации колхозов и совхозов земля может быть предоставлена вновь создаваемым сельскохозяйственным организациям в постоянное (бессрочное) пользование или в аренду на срок до 50 лет.
Земельные участки крестьянским (фермерским) хозяйствам предоставляются на праве пожизненного наследуемого владения или в аренду (но не собственность). После введения в действие Земельного кодекса бесплатная (за взятки) раздача сельскохозяйственных земель прекращается. За крестьянским (фермерским) хозяйством сохраняется право собственности на ранее полученный земельный участок, но без права его продажи. При выходе из сельскохозяйственной организации с целью создания собственного крестьянского (фермерского) хозяйства гражданину также может быть предоставлен земельный участок на праве собственности без права его продажи.
Субаренда земельного участка разрешается только в случае передачи в аренду расположенных на нем объектов недвижимости. Не допускается субаренда участков сельскохозяйственного назначения, за исключением случаев призыва в армию, выезда на учебу, временной нетрудоспособности, инвалидности, перехода на выборную должность, выхода на пенсию, если хозяйство велось фермером единолично.
Земельные участки из государственной и муниципальной собственности передаются гражданам и юридическим лицам по договору, в котором определяются права и обязанности сторон, в том числе (если речь идет о строительстве) сроки застройки. Кодексом исключен возврат земельных участков, изъятых до 1991 года, тем самым пресечены модные спекуляции вокруг "незаконно изъятых земель". Однако дверь не захлопнута наглухо: граждане и юридические лица в некоторых случаях могут приобрести участки земли на особых условиях, "установленных специальным законом".
Право установления предельных (максимальных и минимальных) размеров и количества земельных участков, передаваемых гражданам из государственных и муниципальных земель, предоставлено субъектам Российской Федерации, а в части, касающейся личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства - органам местного самоуправления. Предполагается, что это обеспечит сочетание личных и общественных интересов в конкретных региональных условиях.
Принципиальным является вопрос о продаже земельных участков. Учитывая мировой опыт, законопроект установил ряд ограничений и норм, необходимых в переходный период.
Свободно производится купля-продажа земельных участков, предоставленных гражданам в собственность для коллективного и индивидуального садоводства и животноводства, индивидуального жилищного, гаражного и дачного строительства, а также личных подсобных хозяйств.
Оборот земель сельскохозяйственного назначения законом ограничен. Земельные участки сельскохозяйственных организаций могут сдаваться в аренду, в уставный капитал хозяйственных обществ, обмениваться без изменения их целевого назначения, но не допускается их продажа. Сельскохозяйственные земли могут выкупаться для государственных и муниципальных нужд. Земельные участки сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств не могут быть отданы в залог.
Определяя права граждан на земельные паи, полученные при реорганизации колхозов и совхозов, закон устанавливает, что гражданин вправе внести свой пай в уставный или паевой капитал организации, учреждаемой на землях реорганизуемого хозяйства, либо потребовать выдела участка в натуре (на местности) для создания собственного крестьянского (фермерского) хозяйства.
Земельные паи, как и имущественные паи, внесенные в уставный капитал сельскохозяйственной организации, становятся собственностью юридического лица. Гражданин, передавший свой пай, получает документ, подтверждающий количественное и стоимостное выражение пая. Оборот паев в этом случае регулируется уставом организации и гражданским законодательством (пай, как правило, в натуре не выдается, но компенсируется его стоимость).
Предоставление земель сельскохозяйственного назначения фермеру и переход фермерского хозяйства от одной семьи к другой должны сопровождаться обязательством вести хозяйство не менее 20 лет. Продажа земельных участков крестьянских (фермерских) хозяйств не допускается. Досрочный отказ от ведения хозяйства влечет обязанность вернуть земельный участок в государственную или муниципальную собственность на условиях его получения. Проблему оборота земель между сельскохозяйственными организациями, фермерами и личными подсобными хозяйствами закон предполагает решить на основе широкого использования аренды.
При определении правового статуса городских земель закон широко использует прогрессивный опыт городов Западной Европы и других стран. В крупных городах земли являются муниципальной собственностью, земельный оборот организуется на основе аренды и продажи права аренды. Жители городов сохраняют право на бесплатное получение земельных участков в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение (но не в собственность). В малых городах земельные участки могут передаваться в частную собственность для индивидуального жилищного и гаражного строительства, коллективного садоводства.
Таковы основные принципиальные положения нового Земельного кодекса. Допуская частную собственность на землю, он ставит для нее жесткие пределы и рамки, не позволяя превратить землю в средство наживы. Но именно поэтому на него с остервенелой злобой накинулись хищники всех мастей, нацелившиеся на беспрепятственную спекуляцию землей.
Шаг из хаоса
Голосование по проекту Земельного кодекса в Государственной Думе отразило ту степень развала и раздрая, которая царит сегодня в парламенте и в обществе практически по любому крупному вопросу. Кодекс голосовался неоднократно и прошел лишь с четвертой попытки.
"Выбор России" и "ЯБЛоко" законопроект не поддержали. Разумеется, не потому, что они против купли-продажи земли - напротив, ограничения на коммерческий оборот земель кажутся им неоправданно высокими.
ПРЕС, в основном, проголосовала за Земельный кодекс - сказалось, видимо, отсутствие Шахрая, занятого "чеченским делом" в Конституционном Суде.
Однозначно в пользу Земельного кодекса высказались ЛДПР, "Женщины России" и, разумеется, аграрники.
Глазьевская ДПР раскололась точно пополам - пять на пять. Не было единства и в рядах коммунистов, многие из которых категорически против купли-продажи земли в любой форме.
О других фракциях не говорю - по принципиальным вопросам в них никогда не бывает согласия.
Итак, Земельный кодекс принят... При всех издержках и неизбежных компромиссах сделан важный шаг для преодоления хаоса в ключевой сфере законодательства, затрагивающей интересы миллионов людей. Но хотят ли нынешние правители России преодоления хаоса?
15 июля 1995 г.
http://new.hse.ru/sites/tp/isakov/1990-1996dn/59/1/Земельная%20доля.htm
