В Кремле объяснили стремительное вымирание россиян
Геннадий Суворов: Искусственное снижение ставок по ипотечным кредитам неизбежно приведет к увеличению спроса на жилье и росту цен Назад
Геннадий Суворов: Искусственное снижение ставок по ипотечным кредитам неизбежно приведет к увеличению спроса на жилье и росту цен
Геннадий Петрович, АФК "Система" - крупнейшая ориентированная на рынок услуг компания в России и СНГ, Группа компаний "Ренова" - ведущая российская бизнес-структура в сфере управления активами, Whitehall Street Real Estate Funds - группа инвестиционных фондов, финансируемых и управляемых The Goldman Sachs Group, Inc и его дочерними предприятиями, подписали договор о создании фонда прямых инвестиций в недвижимость в России. Предполагается, что основное направление вложений будет - коммерческая, офисная, инфраструктурная и жилая недвижимость в Москве и области. Уже давно эксперты отмечают, что рынок недвижимости перегрет, что уже скоро возможно его падение. И вот на пике в рынок собирается входить новая структура. С чем это связано?

Так как в этом фонде ключевую роль будет играть дочерняя структура американского инвестиционного банка Goldman Sachs, рассмотрим как работают подобные американские фонды REIT (Real-Estate Investment Trust). В Америке такие фонды приобретают объекты коммерческой недвижимости, держат их на балансе долгое время и получают доход от их эксплуатации, менеджмента, сдачи в аренду и т.п. Большая часть этого дохода выплачивается инвесторам в REIT. На рынке такой коммерческой недвижимости в России не наблюдается перегрева цен. Скорее имеет место дефицит современных складских помещений, офисной недвижимости класса А, гостиниц, торговых помещений. Можно предположить, что в обозримом будущем ни цены на коммерческую недвижимость, ни арендная плата не будут снижаться. Исходя из этих предпосылок создание фонда прямых инвестиций в недвижимость вполне оправдано.

В жилищной недвижимости рынок относительно перегрет только в Москве. С одной стороны, в случае либерализации рынка жилья в Москве, снижения коррупции в процедуре выделения площадок, получения разрешений на застройку, а также допуска новых девелоперов (особенно иностранных) в этот сектор, возможна некоторая коррекция цен. Но пока этого не наблюдается. Такая коррекция возможно произойдет не в виде падения цен, а в их стагнации на некоторый период времени. А если взять регионы, то там вообще никакой перегретости цен нет, а объемы строительства довольно низкие. С другой стороны, федеральное правительство оказывает серьезную поддержку ипотеке, иногда даже в ущерб естественному развитию ипотечного рынка. Искусственное снижение ставок по ипотечным кредитам, к чему не вполне обоснованно призывает правительство, неизбежно приведет к увеличению спроса на жилье и будет подталкивать вверх цены на жилье.

В обсуждаемом фонде важную роль будет играть АФК Система, которая имеет серьезные строительные мощности и активно строит коммерческую недвижимость. Естественно предположить, что часть имеющихся объектов АФК Системы, а также строящихся, будет выкуплена фондом и взята в управление. Объекты коммерческой недвижимости приносят хороший доход в виде потока платежей, который может быть секьюритизирован. С этой точки зрения коммерческая недвижимость является исключительно хорошим ипотечным активом. Рынок коммерческих ипотечных кредитов, не говоря уже о коммерческих ипотечных ценных бумагах, совершенно не развит в России. Это еще одна из форм потенциального использования объектов коммерческой недвижимости фонда, когда часть объектов может быть перекредитована, "упакована" в коммерческие ипотечные ценные бумаги и продана инвесторам. А вырученный таким образом капитал может быть реинвестирован в другие объекты создаваемого инвестиционного фонда.

27 февраля 2006

Суворов Геннадий Петрович
http://www.opec.ru/comment_doc.asp?tmpl=comment_doc_print&d_no=59788

Док. 297088
Перв. публик.: 27.02.06
Последн. ред.: 24.04.07
Число обращений: 602

  • Суворов Геннадий Петрович

    • Разработчик Copyright © 2004-2019, Некоммерческое партнерство `Научно-Информационное Агентство `НАСЛЕДИЕ ОТЕЧЕСТВА``