В Кремле объяснили стремительное вымирание россиян
Геннадий Суворов: Отбросим эмоции и посмотрим на ситуацию с `доступным жильем` комплексно Назад
Геннадий Суворов: Отбросим эмоции и посмотрим на ситуацию с `доступным жильем` комплексно
Геннадий Петрович, у нас есть национальный проект "Доступное жилье". Главной его идеей провозглашено решение жилищной проблемы россиян через ипотеку. Однако то, что происходит в этой сфере сейчас - удручает.
Банки дают рекламу, в которой обещают крайне низкие ставки по кредиту, однако в реальности с помощью разных ухищрений ставка по кредиту оказывается намного выше. В результате - ипотека как была недоступной большинству граждан, так такой и остается. Какова Ваша оценка ситуации?

Надо признать, что такие случаи перестают быть единичными. Это стало одним из приемов маркетинга. Рассмотрим проблему на примере стандартного ипотечного кредита: 15 лет, 14% годовых, погашение равными помесячными платежами. Для удобства внутренней бухгалтерии банк открывает заемщику дополнительный, так называемый ссудный счет. Таким образом, у заемщика в банке оказывается два счета - текущий и ссудный. Раз в месяц банк снимает положенный месячный платеж с текущего счета заемщика и зачисляет его на ссудный, который собственно и отражает состояние баланса по ипотечному кредиту. За такую проводку, себестоимость которой копейки, некоторые банки берут с заемщика до 1.5% от месячного платежа. Если перевести плату за "обслуживание" ссудного счета в эффективную годовую процентную ставку, то получится удорожание на 0.25%. Плата за ведение ссудного счета только одна из последних банковских "инноваций", существует еще много других.

Действительно, все это выглядит не очень красиво. Можно конечно предложить запретить данный вид оплаты законом и/или нормативными актами. Но мне представляется это бесперспективным: как только будет запрещен этот вид оплаты, банки придумают другое название для этого "сервиса" или изобретут что-нибудь еще. Получится игра в кошки-мышки. Более эффективным шагом со стороны законодателей и регуляторов рынка будет жестко потребовать: уведомлять потенциального заемщика обо всех скрытых "сервисах" и платежах, рассчитывать эффективную ставку процентов и обязательно публиковать ее в рекламе. В нашем примере банку пришлось бы предупредить заемщика, что эффективная ставка по кредиту будет 14.25%.

Центральный банк никак не регулирует эту сферу, - ставка рефинансирования у нас не работает.

Позвольте с Вами не согласиться. Строго говоря, регулирование ипотечных ставок не есть обязанность ЦБ. Трудно себе представить, что ЦБ будет отслеживать деятельность мелких и средних региональных банков, и пытаться указывать под какие ставки им выдавать ипотечные кредиты в Урюпинске. Ставка рефинансирования ЦБ не имеет ничего общего со ставками по ипотечным кредитам.

Раз уж мы заговорили о ставке рефинансирования... По моему мнению, ставка рефинансирования должна являться одним из важнейших рычагов поддержания стабильности рынка и банковского сектора в целом. У нас же сегодня ставка рефинансирования ЦБ является, по большому счету, виртуальной. Она существует сама по себе, рынок сам по себе и корреляция между ними очень слабая. Ну кто может занять денег в ЦБ по ставке рефинансирования? Несколько крупных, в основном контролируемых государством банков. Нужны ли им ресурсы под 12% годовых, когда они могут привлечь ресурсы на год через свои векселя под 6-7% годовых? Скорее всего нет. На американском рынке ставка рефинансирования является последней инстанцией, где любой американский банк, я подчеркиваю любой нормальный региональный банк, может занять средств у банка Федерального Резерва на один день (overnight) чтобы выполнить жесткие требования по резервированию. Если бы наш ЦБ работал подобным образом, то банковского кризиса лета 2004 г., скорее всего, не было бы или он был бы короче и мягче.

Возвращаясь к проблеме "доступного жилья". Цены же на рынке недвижимости растут такими темпами, что решение жилищной проблемы через ипотеку выглядит все более и более фантастическим.

Давайте отбросим эмоции и посмотрим на ситуацию комплексно. Цикл строительства жилья выглядит, примерно, таким образом. Местные власти принимают решение построить дом на определенной площадке, находится застройщик, который "оформляет" у властей необходимые разрешения, предоставляет документацию и т.д.

Получив разрешение построить дом, застройщик находит девелопера (строительную организацию), которая и построит дом. Далее есть несколько вариантов с проектным финансированием стройки, на которых мы останавливаться не будем. Наконец, будущие жильцы должны выложить свои кровные за квартиры. Что делать, если население небогато и денег на полный выкуп квартиры не хватает? Вот только здесь вступает в игру ипотека. Под залог построенной квартиры (канонический вариант ипотеки) заемщик может взять кредит в банке. Предполагается, что кредит обойдется не очень дорого, так как наличие залога снижает риски банка.

Ясно, что одна только ипотека не может решить проблему обеспечения населения жильем. Более того, опережающие темпы развития ипотечного кредитования могут даже навредить. Предположим, что государство правдами и неправдами сумеет добиться снижения рыночной ставки по ипотечным кредитам и сделает такие кредиты существенно более доступными. Что произойдет с ценами предложения жилья, если неожиданно существенно увеличился спрос? Очевидно, что цены возрастут. И, хотя "деревья не растут до неба", цены на недвижимость (судя по Москве) еще не доросли до своего потолка. Попытки решать проблему жилья с помощью одной только ипотеки будут неизбежно подталкивать цены вверх.

Так может быть пора перестать делать из ипотеки фетиш и поискать решение проблемы в чем-то еще?

Это легче сказать, чем сделать. Но так как мы здесь только говорим, то сказать можно. Надо уменьшить коррумпированность процесса отвода земли и выдачи разрешений на застройку, создать благоприятные условия для вхождения на рынок новых девелоперов, создав тем самым конкуренцию, стимулировать рост ввода жилья, и, в дополнение ко всем этим мерам, развить рынок ипотечного кредитования, не исключая другие формы кредитования покупки жилья. Только такой комплексный и сбалансированный подход может реально привести к улучшению ситуации. Жаль только, что такого подхода не наблюдается во всех национальных и региональных программах доступного жилья, социальной ипотеки и прочих проектах с красивыми названиями. Трудно также ожидать существенных перемен в будущем, потому что и эти программы и им предшествовавшие, и, как это ни печально, будущие национальные программы пишет один и тот же круг не очень профессиональных людей, а выполнять эти программы будут еще менее профессиональные чиновники.

Ирония или сарказм, если угодно, этого интервью заключается в названии моей первой стати об ипотеке, опубликованной в журнале "Рынок ценных бумаг":

"ПОЧЕМУ ИПОТЕКА НЕ МОЖЕТ И НЕ ДОЛЖНА РЕШАТЬ ЖИЛИЩНУЮ ПРОБЛЕМУ". Время публикации - февраль 2003 года...

10 марта 2006

Суворов Геннадий Петрович
http://www.opec.ru/comment_doc.asp?tmpl=comment_doc_print&d_no=59963

Док. 297087
Перв. публик.: 10.03.06
Последн. ред.: 24.04.07
Число обращений: 527

  • Суворов Геннадий Петрович

    • Разработчик Copyright © 2004-2019, Некоммерческое партнерство `Научно-Информационное Агентство `НАСЛЕДИЕ ОТЕЧЕСТВА``