Геннадий Петрович, на прошлой неделе первый вице-премьер Дмитрий Медведев, комментируя трудности с реализацией "жилищного" проекта, порекомендовал регионам научиться пользоваться землей как залогом для кредитования строительства. По его словам, только в том случае, если этот инструмент будет задействован, в жилищное строительство и в инфраструктуру потекут деньги. Обоснована ли эта точка зрения и поможет ли этот инструмент в обеспечении граждан доступным жильем?
Давайте поставим себя на место региональных властей - у нас есть земля, и мы хотим, чтобы на ней было построено жилье для наших избирателей. Самая главная проблема, насколько я понимаю, не земля, и не строительные мощности, а инфраструктура. Теплосети, электросети, вода, канализация, - вот здесь происходит водораздел. Строительных компаний можно, как правило, найти несколько. Провести между ними тендер и выбрать одну. Провести тендер на инфраструктуру нельзя, потому что электросети, тепловые сети, все остальное может построить считанное число специализированных компаний, например Мосэнерго. Здесь выбора нет, получается монополия. Большинство таких компаний до сих пор являются ГУПами, ФГУПами, а не частными компаниями.
Смотрим дальше. То, что можно было быстренько построить и подключить к существующей инфраструктуре - уже сделано. Однако у существующей инфраструктуры мощность ограничена и изношена. Много оборудования, которое десятилетиями не имело капитального ремонта. Существующими инфраструктурами нам не обойтись. Теперь у нас другая проблема - как построить новую инфраструктуру и кто за это должен заплатить? Интерес строителей понятен, им хочется отстроить дом и продать его, подключив к существующим сетям. Властям желательно, чтобы жилья было построено больше, но у них нет денег, чтобы платить за инфраструктуру.
И тут региональные власти сталкиваются с тем, что для того, чтобы строить инфраструктуру, нужно откуда-то брать деньги.
За счет бюджета, например.
Медведев предупредил - не рассчитывайте на федеральный центр, денег на это вам никто не даст. Следовательно, им нужно взять кредит.
Но надо понять, чем они будут отдавать этот кредит.
Вот для этого и надо, по словам Медведева, научиться пользоваться землей как залогом.
Хорошо, можно взять землю, заложить ее в банк, получить кредит, построить инфраструктуру. Строители построили дом, подключили к новой инфраструктуре, сдали - дом заселен. Где заемщику (властям) взять деньги, чтобы гасить кредит? Локальных налогов кот наплакал. Больше денег взять неоткуда, кроме как увеличив в этом конкретном доме тарифы на то же электричество.
Еще можно увеличить стоимость самой недвижимости.
В этом-то проблема. Строители могут построить дом, они это умеют, но они не умеют провести то, что делают специализированные подразделения Мосэнерго. То есть, если за инфраструктуру получат деньги строители, то они побегут к Мосэнерго, заплатят (официально или полуофициально), отвлекут Мосэнерго от плановых объектов и те им строят конкретную инфраструктуру. Это сильно удорожает строительство жилья, так как в этой схеме много посредников, и на каждого уходят деньги.
Нет, администрация взяла кредит, заказала Мосэнерго инфраструктуру, те ее построили.
Это, безусловно, позитивный шаг, то есть сразу же выбрасывается куча посредников. Но возникает вопрос - Мосэнерго построил, ему надо заплатить деньги. Где их взять?
Мосэнерго уже заплатили, поскольку уже взяли кредит.
Кредит взяли, Мосэнерго заплатили. Хорошо, можно взять кредит с отсроченными платежами. Время отсрочки прошло, банку надо возвращать кредит, необходимо делать ежемесячные кредитные платежи, а в муниципальном бюджете денег на это нет. Какова в этом случае стоимость залога? Банк может пойти и забрать землю? Нет, не может, потому что на ней построены дома и в них живут люди. Забрать эту землю и распорядиться ею банк не может. Значит, как стоимость этой земли в качестве залога невысока. Но тогда под нее не дадут кредит. Вся схема разваливается. Что тут можно сделать? Власти могли бы сказать - эту землю мы дать вам в залог не можем, мы можем дать вам другую землю в залог. Тогда нам нужно два участка - на одном строить, а другой в залог. И вот такой залог для банка значим, потому что теперь, если власти через два года не начинают выполнять свои обязательства, банк может прийти туда и сказать, отдавайте мне второй участок.
Первый участок застроился. Теперь посмотрим, что местным властям, надо делать, чтобы избежать потери заложенной земли (второго участка). Дом построен, строители свое получили, люди купили квартиры. Мы уже договорились, что строители не закладывали туда денег на инфраструктуру, потому что с них сняли это обязательство, власти сами ее построили. Дом получился дешевле.
Но право для строителей строить на этом участке получилось дороже, потому что администрации надо отдавать кредит, следовательно, администрация закладывает это в стоимость участка для застройки. Ведь строители придут на все готовое.
Возможно. Но администрации нужно снизить стоимость квадратных метров. Тогда получается так, что через стоимость участка мы все равно перекладываем бремя выплаты за инфраструктуру на жителей этого конкретного дома. Условие, что оплата за инфраструктуру произойдет при продаже жилья, сильно удорожает строительство. Когда дома будут заселяться, в стоимости квадратного метра уже заложены расходы на всю инфраструктура, которая была построена городом, властями. Мы не сделали жилье доступным, единственно чего мы добились, так это отсрочки платежа до момента сдачи объекта.
Что делать? Возможно ли построить такую схему погашения кредита, чтобы удержать квадратный метр на нормальном ценовом уровне? Вот здесь возникает финансовая идея, что это можно сделать в виде рассроченных платежей. Но подписывать рассрочку с каждым отдельным человеком сложно, потому что люди съезжаются, разъезжаются, продают жилье, меняют. Поэтому наиболее простым способом, с точки зрения организационной формы, было бы заложить рассрочку в тарифы на услуги ЖКХ. Часть затрат должна быть включена в начальную стоимость, в квадратный метр, а другая часть, должна быть "растянута", скажем, на 20 лет, чтобы платить было необременительно. В частности, Мосэнерго можно сказать так - в этом доме ваши тарифы выше, чем в соседнем микрорайоне. Жители в течение 20 лет будут платить повышенный тариф за электричество, зато сегодня стоимость квадратного метра для них разумная. Кто бы ни жил в этом доме в будущем, тарифы распространяются на всех. Это, конечно, грубая схема, там наверняка будут нюансы, но вот финансовый смысл именно такой. Когда платежи можно отложить, тогда и кредит, который власти возьмут в банке, получается вполне нормальный. Часть кредита будет погашена, когда дом будет сдан, а остальная - в течение 20 лет в рассрочку с процентами.
Но тогда вопрос - а зачем здесь банк и кредит?! Власти могут договориться с Мосэнерго и сказать, что мы вам заплатим, но не сейчас, а будущим повышением тарифов. Например, со всех районов вы будете снимать по 10 руб. за киловатт, а по этому мы вам гарантируем дополнительные 2 руб., какой бы в будущем тариф ни был. Тогда банк можно исключить, или банк участвует на очень коротком промежутке времени, когда нужно дать Мосэнерго денег на начало работ по инфраструктуре. Когда дом построили, строители расплатились за участок, а власти расплатились за кредит (скажем 20% от стоимости инфраструктуры), а остальной долг жители будут выплачивать Мосэнерго в течение 20 лет. Можно сказать, власти под инфраструктуру выпустили облигацию, продали ее Мосэнерго и гасят ее в течение 20 лет. Или похожая схема в этом же духе.
Но в последнем варианте земля вообще как залог не нужна, поскольку банк исключается из схемы.
Не совсем. Банк не исключается, потому что Мосэнерго не может из собственных средств строить, тогда возникает вопрос - сколько средств Мосэнерго может дать, а сколько нужно брать в банке? То есть, вместо того, чтобы брать кредит у банка, мы берем кредит у Мосэнерго. Но надо брать комбинированные ситуации, потому что разрыть траншеи - это дорогое удовольствие, Мосэнерго скажет - у нас на это денег нет. Тогда мы возьмем кредит в банке под залог для начала строительства. Получается, что все задействованы - банк финансирует начало строительства, с ним мы расплачиваемся некоторым повышением квадратного метра, а вот за остальное мы расплачиваемся в Мосэнерго, то есть, они участвуют деньгами или работой. Мы с ними расплачиваемся не одномоментно, а в течение 20 лет повышением тарифа. Так как это монопольная структура, то тут как раз и нужны административные ресурсы и подходы. То есть, это не чисто финансовая задача и не чисто экономическая, а административно-финансовая. Именно такую проблему не может решить никто, кроме местных властей. Потому что нельзя просто так приехать в Мосэнерго и сказать - вы нам постройте, а мы с вами расплатимся будущим повышением тарифов. Они скажут - нам это не интересно, у нас и так все нормально, подвели кабеля, получили деньги, и все. Для них нужен административный рычаг, и он у власти есть. Вот такая непростая, с финансовой точки зрения, структура. Но с другой стороны, ведь мы и хотим достичь противоречивых целей - строить быстро, дешево, и чтобы инфраструктура росла, и расплатиться потом. Просто так ничего не бывает и поэтому придется строить подобные финансовые схемы.
Резюме может быть такое, что предложение Медведева может быть обосновано и реализуемо.
Медведев правильно сказал - научитесь пользоваться ресурсами. Но звучит как популизм. Что это означает конкретно? У властей большие ресурсы, которые используются очень неэффективно. Но как использовать их более эффективно? Уровень финансовой грамотности у региональных властей и вообще - людей в политике - невысокий, ему неоткуда взяться, они это никогда не делали, для политической карьеры это до сих пор было не нужно. Мы говорили о сложных финансовых проектах. На Западе такие проекты делаются с привлечением инвестиционных банков: часто так строят муниципальные больницы, платные дороги и т.п. Каждый такой проект довольно сложная финансовая структура, которой может потребоваться выпускать ценные бумаги, привлекать и гасить кредиты и т.д. Инвестиционный банк как раз такими вещами занимается. И функционировать такая структура должна в течение долгого времени. Кто сможет это организовать у нас - я не знаю. Существующие российские инвестиционные банки? Вряд ли.
24 апреля 2007
Суворов Геннадий Петрович
http://www.opec.ru/comment_doc.asp?d_no=62918
Док. 297085
Опублик.: 24.04.07
Число обращений: 801
Суворов Геннадий Петрович
|
