Тезисы к выступлению Министра экономического развития и торговли Российской Федерации Г.О. Грефа на заседании Правительства РФ `О мерах по реализации земельной реформы` 10 февраля 2005 годаНазад
Тезисы к выступлению Министра экономического развития и торговли Российской Федерации Г.О. Грефа на заседании Правительства РФ `О мерах по реализации земельной реформы` 10 февраля 2005 года
Тезисы к выступлению на заседании Правительства РФ "О мерах по реализации земельной реформы" 10.02.2005
Цели и задачи земельной реформы.
1. В Докладе представлены комплексные меры по основным направлениям земельной реформы и развития рынка недвижимости.
(Слайд 1)
2. Необходимость комплексного подхода связана с тем, что массовое предоставление земли в частную собственность и разграничение государственной собственности на землю должны сопровождаться созданием эффективных механизмов, обеспечивающих защиту прав собственности, эффективной системы учета и регистрации прав, введением экономически обоснованной системы налогообложения.
3. Поэтому содержание земельной реформы в рамках Доклада расширено и включает в себя предложения практически по всем основным институтам рынка недвижимости:
предоставление прав на земельные участки (приватизация и долгосрочная аренда);
разграничение государственной собственности на землю;
развитие системы кадастровой (массовой) оценки недвижимости для целей налогообложения;
формирование и кадастровый учет объектов недвижимости;
установление сервитутов;
резервирование и изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд.
Предоставление прав на земельные участки.
(слайд 2)
4. Доля частной собственности на землю составляет примерно 31 % (130 млн. га) территории, которая, согласно действующим законам, не ограничена в обороте и может быть приватизирована. Из 31% примерно четвертая часть (23%) приходится на земельные доли из земель сельскохозяйственного назначения, которые к настоящему времени не оформлены в установленном порядке.
(слайд 3)
5. Предложения касаются последовательно трех основных процедур предоставления земельных участков:
для строительства;
под объектами недвижимости, находящимися в частной собственности;
при оформлении прав на земельные доли из состава земель сельхозназначения.
6. Основная проблема при предоставлении свободных земельных участков для строительства заключается в том, что такое предоставление осуществляется преимущественно на внеконкурсной основе. Принятые в 2004 году поправки в Земельный кодекс устанавливают требование о переходе к исключительно конкурсному предоставлению земельных участков для жилищного строительства. Необходимо установить исключительно конкурсный порядок также в отношении участков, предоставляемых для строительства общественно-деловых, торговых объектов. При строительстве промышленных объектов, а также объектов для осуществления научной и инновационной деятельности конкурсный порядок должен быть обязательным за исключением отдельных случаев.
(слайд 4).
7. Проблемы, связанные с оформлением прав на земельные доли, требуют оперативного решения. Только около 10% земельных угодий, находящихся в собственности граждан или организаций, оформлено в соответствии с требованиями законодательства и используются по назначению. Оставшаяся приватизированная часть сельскохозяйственных земель приходится на земельные доли.
8. Примерно четвертую часть всех земельных долей можно признать бесхозяйным имуществом, так как за 10 лет земельной реформы номинальные собственники не получили документов о праве собственности на землю, а если и получили, то не распоряжались землей.
9. Для реформирования земельных отношений в сельском хозяйстве необходимо предпринять следующие меры:
Уточнить порядок выдела земельных долей в самостоятельные земельные участки;
продлить срок переоформления прав используемых земельных долей;
уточнить требования к формированию земельных участков при выделе долей сельскохозяйственного назначения при условии соблюдения правовых гарантий и стабильности земельных отношений;
устранить правовую неопределенность в отношении невостребованных земельных долей путём их обращения в государственную собственность в случае, если в течение установленного времени собственники таких долей не распорядятся ими.
10. Законопроект, предусматривающий принятие вышеперечисленных предложений, был принят Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации, однако отклонён Советом Федерации Федерального Собрания Российской Федерации. Сейчас важно обеспечить сохранение этих концептуальных позиций при доработке или подготовке нового законопроекта.
(слайд 5).
11. Сложную задачу предстоит решить по изменению условий переоформления прав на земельные участки, на которых расположена частная недвижимость. Из числа земельных участков, находящихся на праве постоянного бессрочного пользования и подлежащих переоформлению в период с 2001 по 2005 годы было переоформлено менее 30% (по количеству участков). В соответствии с законом "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", права должны быть переоформлены до 1 января 2006 года. Очевидно, что этот срок необходимо перенести и по возможности быстро найти решение по изменению условий приватизации и долгосрочной аренды.
12. Для решения этой задачи предлагается два концептуальных подхода:
во-первых, использовать кадастровую стоимость в качестве базы для расчета выкупных цен и арендных платежей;
во-вторых, ввести или подготовке нового законопроекта меры по ограничению спекуляции земельными участками.
13. Кроме этого, необходимо разработать процедуру отказа от права постоянного бессрочного пользования земельным участком, которая сегодня не урегулирована ни земельным, ни гражданским законодательством. В противном случае мы можем столкнуться с неисполнением закона со стороны землепользователей, которым не нужны земельные участки или их части.
14. Выбор кадастровой стоимости в качестве базы для расчета выкупных цен и арендных платежей обусловлен тем, что в настоящее время это единственный показатель, максимально приближенный к рыночной стоимости земли и рассчитанный практически для всей территории России.
15. Мы достаточно четко представляем, какие проблемы связаны с применением кадастровой оценки:
отсутствие расчетов кадастровой стоимости земельных участков (рассчитаны только удельные показатели кадастровой стоимости для определенной территории);
отсутствие легитимных определений кадастровой стоимости, четко регламентированного порядка проведения кадастровой оценки и утверждения ее результатов;
отсутствие досудебного порядка разрешения споров о величине кадастровой стоимости.
16. В условиях практически полного отсутствия рынка земельных участков метод сравнительных продаж при применении массовых методик оценки не работает, что приводит к низкому качеству результатов оценки.
17. Тем не менее, все эти проблемы могут и должны быть решены в ближайшее время. Более подробно этому вопросу посвящен четвертый раздел Доклада.
(Слайд 6)
18. Исходя из цели снижения выкупных цен и арендных платежей, предлагается установить, что цена выкупа определяется субъектами РФ в пределах:
не более 5% кадастровой стоимости земельного участка - в поселениях численностью до 3 млн. и за чертой поселений;
не более 20% кадастровой стоимости земельного участка - в поселениях численностью более 3 млн.
19. Ограниченные выкупные цены должны применяться также для случаев выкупа застроенных участков, ранее предоставленных для строительства на конкурсной основе по рыночной стоимости.
20. Сегодня максимальная выкупная цена для поселений численностью до 3 млн. составляет 17 ставок земельного налога. Если произвести расчет на основе данных о земельном налоге в центральных городах 26 регионов Российской Федерации - это составит в среднем около 14% кадастровой стоимости, рассчитанной для участков под промышленным производством. Таким образом, верхнее ограничение выкупных цен будет снижено примерно в 2,5 раза.
21. (Дополнительный комментарий. Установление верхней границы менее 5% нецелесообразно, поскольку приведет к тому, что выкупные цены по своему значению приблизятся к ставкам аренды, которые предлагается установить в размере не более 3% кадастровой стоимости. Снижение размера аренды ниже 3% приведет к тому, что величина арендных платежей приблизится к налоговым, которые составляют 1,5 %).
(Слайд 7)
22. В качестве мер, направленных на ограничение спекуляции земельными участками, предлагается ввести дополнительный платеж при перепрофилировании деятельности. Такой подход можно реализовать двумя способами.
23. Первый способ, заключается в том, что одновременно с принятием решения о приватизации участка в соответствии со статьей 56 ЗК РФ принимается решение о введении бессрочного ограничения прав на землю "без права строительства и реконструкции". Указанное ограничение ограничение снимается по решению установившего его органа власти при условии оплаты сбора, размер которого устанавливается органами местного самоуправления в размере не более 80 % от кадастровой стоимости земельного участка.
(Слайд 8)
24. В соответствии со вторым способом, покупателю предоставляется возможность выкупа земельного участка либо по цене 5% (20%) от кадастровой стоимости, рассчитанной для фактического использования, либо по цене 5% (20%) от кадастровой стоимости рассчитанной для лучшего, наиболее эффективного использования. В случае выкупа земельного участка по цене 5% (20%) от кадастровой стоимости, рассчитанной для фактического использования, при изменении в дальнейшем фактического использования собственник земельного участка должен будет уплатить сумму, равную разнице уже уплаченной выкупной цены и кадастровой стоимости участка, рассчитанной для лучшего, наиболее эффективного использования.
Разграничение государственной собственности на землю.
(Слайд 9)
25. Данные по оформлению прав собственности РФ на земельные участки представлены на слайде. Аналогичных данных по субъектам и муниципальным образованиям получить не удалось.
26. Действующий порядок разграничения имеет два принципиальных недостатка:
во-первых, это излишнее разграничение прав на свободные земельные участки и участки под приватизированной недвижимостью, которые подлежат оформлению в частную собственность или долгосрочную аренду;
во-вторых, это неэффективная процедура согласования интересов сторон при разграничении (согласование перечней земельных участков).
(Слайд 10)
27. В ноябре прошлого года в Правительство РФ Министерством внесен согласованный проект поправок к подготовленному депутатами ГД ФС и прошедшему первое чтение законопроекту, которыми предусматривается:
Отмена процедуры согласования перечней земельных участков, подлежащих разграничению;
отказ от разграничения прав в отношении свободных земельных участков и участков под объектами недвижимости, находящимися в частной собственности.
(Слайд 11)
28. Одновременно поправками предлагается изменить в пользу субъектов и муниципалитетов распределение средств, полученных от распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности до её разграничения.
29. В предлагаемой схеме распределение средств не зависит от того, из какой собственности было приватизировано недвижимое имущество, расположенное на земельном участке, и на каком праве предоставляется участок - в собственность или аренду. Большинство крупных, в том числе градообразующих предприятий, расположенных в центре городов, было приватизировано из федеральной собственности. То, что по действующей схеме органы местного самоуправления не получают доходов от продажи земли под этими предприятиями - принципиально не верно.
Налогообложение и кадастровая оценка.
(Слайд 12.)
30. Одним из необходимых условий для перехода к новому земельному налогу является наличие сформированного реестра объектов налогообложения с данными о кадастровой стоимости каждого земельного участка - объекта налогообложения.
31. Для этого должна быть завершена инвентаризация всех ранее учтенных земельных участков с внесением соответствующих сведений в земельный кадастр (а в последующем - в кадастр объектов недвижимости).
32. В настоящее время работы по кадастровой оценке практически завершены по землям поселений, сельхозземлям и лесному фонду. Оценено более половины земель промышленности. Но, как видно на диаграмме, объем завершенных работ по кадастровой оценке существенно превышает объем утвержденных результатов, что говорит о необходимости пересмотра порядка утверждения результатов кадастровой оценки.
(слайд 13)
33. Для эффективного применения кадастровой (массовой) оценки необходимо:
четко регламентировать порядок проведения кадастровой оценки, в том числе пересмотреть порядок утверждения ее результатов с учетом того, что земельный налог полностью поступает в местные бюджеты;
в целях защиты интересов налогоплательщиков необходимо предусмотреть процедуру досудебного рассмотрения споров о размере кадастровой стоимости земельных участков;
необходимо обеспечить утверждение методик кадастровой оценки как нормативных правовых актов.
34. Основной вопрос при регламентации процедур кадастровой оценки - это распределение полномочий между РФ, субъектами и муниципалитетами.
35. В дальнейшем указанные положения должны быть распространены на массовую оценку не только земли, но и другой недвижимости, являющейся объектом налогообложения.
(слайд 14)
36. Переход к массовой оценке недвижимости необходим для введения местного налога на жилую недвижимость, который планируется ввести в ближайшее время (проект федерального закона No 51763-4 "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации" принят в первом чтении).
37. Порядок массовой оценки недвижимости целесообразно урегулировать в специальном федеральном законе.
Кадастровый учет и землеустройство. Создание кадастра недвижимости.
(слайд 15)
38. На заседании Правительства РФ 14 февраля 2004 года было принято решение о создании единого кадастра объектов недвижимости на базе земельного кадастра и системы БТИ, передаче функций по инвентаризации рынка, а также о необходимости совершенствования законодательства о землеустройстве и технической инвентаризации.
39. Для реализации этих решений Министерством осуществляется подготовка законопроекта о формировании и государственном кадастровом учете объектов недвижимости.
(слайд 16)
40. В настоящее время разработана и представлена в Минюст России для включения в план законопроектной деятельности концепция изменений законодательства в части уточнения процедур землеустройства. Основные положения концепции представлены на слайде.
(слайд 17)
41. До принятия и вступления в силу закона о едином кадастре объектов недвижимости необходимо обеспечить поэтапный переход к учету зданий и сооружений территориальными органами Роснедвижимости.
42. Требуют пересмотра методики технической инвентаризации, большинство из которых были составлены в целях контроля за техническим состоянием жилищного фонда, объектов коммунальной инфраструктуры и рассчитаны, в основном, на обеспечение эксплутационных функций, а не на цели регистрации прав. В дальнейшем необходимо перейти к техническим регламентам в сфере формирования объектов кадастрового учета.
43. Для создания в короткие сроки системы кадастра недвижимости потребуется разработать новую федеральную целевую программу и обеспечить соответствующее развитие и кадровое обеспечение территориальных структур Роснедвижимости.
Сервитуты.
(слайд 18)
44. В ходе массовой приватизации и переоформлении земли с права постоянного бессрочного пользования на право собственности или аренды организации, имеющие в собственности объекты линейной инфраструктуры, столкнулись с проблемой, решить которую невозможно путем снижения выкупных цен и ставок арендной платы.
45. Общая протяженность принадлежащих ОАО "Газпром" подземных магистральных газопроводов и газопроводов отводов составляет
151,6 тыс. км, протяженность линейных объектов, находящихся в эксплуатации ОАО "ФСК ЕЭС", составляет порядка 44,3 тыс. км. Соответственно площадь земельных участков, права на которые подлежат переоформлению, измеряется десятками тысяч гектаров. Такие же проблемы переоформления прав на землю стоят перед коммунальными службами, организациями связи, дорожными службами.
46. Особенностью размещения линейных объектов является то, что они лишь частично ограничивают права собственника земельного участка, на котором они расположены, и, в основном, не препятствуют использованию земельного участка по целевому назначению (для осуществления сельскохозяйственных работ, промышленного производства, ведения лесного хозяйства). Таким образом, оформление прав собственности или аренды на такие земельные участки не целесообразно. Исключение составляют случаи строительства, реконструкции линейных сооружений, которые нуждаются в отдельном правовом регулировании.
47. Министерством разработана и представлена в Минюст России согласованная концепция изменений законодательства о частных и публичных сервитутах. Реализация предлагаемых изменений должна привести к тому, что у землепользователей появится возможность рационального выбора между собственностью (арендой) или установлением сервитута.
Выводы.
(слайд 19)
48. К основным задачам земельной реформы в 2005-2007 гг. относятся:
создание условий и завершение процесса переоформления прав постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право собственности или аренды, а также выдела земельных долей на землях сельхозназначения;
изменение порядка и завершение разграничения государственной собственности на землю с одновременной оптимизацией распределения доходов, полученных от распоряжения землей, между бюджетами различных уровней;
создание условий для перехода к новому земельному налогу и налогу на жилую недвижимость, в том числе формирование полноценного реестра объектов налогообложения и развитие института массовой оценки недвижимого имущества;
переход от кадастрового учета земельных участков к кадастровому учету объектов недвижимого имущества с созданием кадастра недвижимости, совершенствование требований к формированию объектов кадастрового учета (включая землеустройство и техническую инвентаризацию);
совершенствование механизмов установления правовых ограничений по использованию земли и недвижимости, в том числе порядка и условий установления сервитутов.
(слайд 20-21)
49. На слайдах представлен перечень нормативных правовых актов, разработка которых необходима для реализации основных направлений земельной реформы и развития рынка недвижимости в 2005-2007 г., а также краткая информация о текущей работе по их подготовке.
