В Кремле объяснили стремительное вымирание россиян
Каверзин И.Л.: Анализ жилищной проблемы в России, ее причин и возможных путей решения в контексте приоритетных национальных проектов Назад
Каверзин И.Л.: Анализ жилищной проблемы в России, ее причин и возможных путей решения в контексте приоритетных национальных проектов
На заседании Правительства РФ 20 октября 2005 года были определены основные программные положения проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России", потребность в котором была озвучена Президентом Путиным в обращении перед членами Правительства, госсовета и депутатами парламента 5 сентября 2005 года:
    Увеличение объемов жилищного строительства;
    Увеличение объемов ипотечного кредитования;
    Формирование нормативной базы, необходимой для выпуска ипотечных ценных бумаг;
    Увеличение уставного капитала Агентства по ипотечному жилищному кредитованию;
    Снижение среднего времени нахождения в очереди на улучшение жилищных условий;
    Поддержка молодых семей;
    Исполнение государственных обязательств по предоставлению жилья ветеранам войн и вооруженных конфликтов, чернобыльцам, инвалидам и другим категориям граждан.
Соответственно, были определены целевые объекты финансирования проекта:
1    Субсидирование приобретения молодыми семьями жилья, в том числе и молодыми специалистами на селе;
2    Государственная поддержка ОАО "АИЖК";
3    Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой и модернизация объектов коммунальной инфраструктуры;
4    Обеспечение жильем ветеранов и инвалидов.
Главным механизмом реализации проекта стала федеральная целевая программа "Жилище", которая по мнению многих экспертов отличается сбалансированностью с точки зрения федеральной поддержки и стимулирования не только спроса, но и предложения на рынке жилья. Базовые задачи программы предполагают решение путем реализации комплекса нормативно-правовых, организационных и финансовых мероприятий по четырем основным направлениям, первое из которых - развитие жилищного строительства .
Таким образом, государство в очередной раз взялось решить одну из наиболее актуальных и комплексных проблем социально-экономического развития страны и ее граждан, проблему "Доступного жилья".
Исследуя данный вопрос, целесообразно провести и глубокий ретроспективный анализ. Так, еще в 1912 году, в царской России была выпущена книга "Квартирный вопрос в России и опыт США для его решения". Были и другие научные и околонаучные исследования, свидетельствовавшие о том, что и в дореволюционной экономике жилищная проблема была остра, и решать ее пытались как собственными финансово-экономическими новациями, так и используя опыт западных стран.
Приступая к решению жилищного вопроса, следует рассматривать его, как комплекс элементарных (монофункциональных) задач и конкретных проблем, возникающих в непрерывно меняющихся условиях современной, Новой экономики.
Целью работы автора не является критика проекта "Доступное жилье" и предусмотренных в его рамках программ. Несмотря на то, что данное начинание действующего кабинета министров и администрации Президента в процессе его воплощения выглядит сумбурным, имеет ряд недочетов, от семантических (Набор предусмотренных правительством мероприятий, несмотря на свое многообразие не может быть охарактеризован, как проект в классическом понимании проектного менеджмента, а скорее, как программа, по сути - реформа. Но первое определение для разработчиков, видимо, показалось слишком "мелким", второе, определенно было отвергнуто из-за дискредитации самого слова "реформа" в период преобразований 90-х годов) до тактических и уже невыполненных обещаний (реализация части подпрограмм, представленных в 2005 году, была перенесена на более поздние сроки); в общем, стратегическом направлении, проект заслуживает абсолютно положительной оценки.
Априори, можно выделить пять наиболее крупных проблем - критических факторов, волнующих современных россиян, как субъектов и объектов "квартирного вопроса".
Первые две проблемы касаются чисто экономических категорий спроса и предложения. Отклонения данных величин на рынке жилой недвижимости колоссальны, а причины диспропорций кроются, зачастую, в глубоких социально-экономических недугах общества.
Следующая проблема - исключительно управленческая. Проблема ответственности за отдельные задачи проектов по решению "квартирного вопроса". Рациональное разделение ответственности и полномочий между государством и рынком, федеральным центром и регионами, муниципалитетами - залог успешного, оптимального по затратам и качеству решения.
С четвертой, экономико-бытовой проблемой стакиваются 100% рядовых граждан нашей страны - это проблема ЖКХ. Проблема, балансирующая между качеством предоставляемых услуг и повышением жилищно-коммунальных платежей.
И, наконец, пятая - юридическая проблема, касающаяся прав граждан в жилищной сфере.
Адекватное освещение данного комплекса вопросов и вариантов их решения, а так же опыта других государств в решении схожих проблем - глобальная исследовательская задача, частью которой является предлагаемая автором работа.
Во всем мире под "доступным жильем" понимается ситуация, когда подавляющее большинство населения - не менее 80% - в состоянии улучшить свои жилищные условия самостоятельно, либо при помощи кредитов. Кредиты подразумевают первоначальный взнос и периодические выплаты.
Если основываться на реальных нормах накоплений, которые граждане могут потратить на улучшение жилищных условий (выплаты ипотеки и т.п.), нормах, которые приняты в развитых странах, таких, как США и составляют порядка 20% от личных доходов, и средней рыночной стоимости квадратного метра жилья в Москве и регионах то ситуация выглядит катастрофической. По данным, представленным руководителем Центра исследований социальных проблем ИМЭПИ Татьяной Чубаровой, "в России на приобретение 33 кв. метров жилплощади, то есть стандартной однокомнатной квартиры, работающий гражданин должен копить в течение 30-40 лет. Семья из 3-4 человек соответственно сможет накопить на квартиру за 20-25 лет. На рынке жилья в Москве ситуация еще хуже, поскольку стоимость 1 кв. метра здесь значительно превышает среднюю величину по России. На приобретение стандартной однокомнатной квартиры москвич должен будет работать где-то 56-66 лет!"
Для преодоления данной проблемы и коррекции базовых экономических категорий Спроса и Предложения на рынке жилья, необходимо значимое увеличение личных доходов населения и снижение стоимости жилья. Это очень крупные и очень серьезные задачи, которые должны решаться в контексте общей экономической и социальной политики государства.
В первом случае, государство может выступить и как работодатель (повышение заработных плат в социальной сфере и госслужащим) и, как законотворец (путем различных нормативно-правовых инструментов корректируя политику в отношении малого и среднего бизнеса, трудовые отношения между собственником и наемным рабочим). Во втором - необходим комплекс мер по регулированию рынка строительства жилья.
Ситуацию с доходами населения многие эксперты списывают на наследство советского периода, когда заработная плата играла ограниченную роль в удовлетворении потребностей населения, вымещаемая общественными фондами потребления. На сегодняшний день, рыночная экономика диктует свои правила и большая часть потребностей граждан страны должна удовлетворяться через рынок. В то же время, доля оплаты живого труда в ВВП, согласно оценкам академика Львова, составляет в нашей стране лишь 30%, в то время как в развитых странах - она превышает две трети.
Влияние на предложение возможно распространять прежде всего за счет регулирования строительной отрасли. Незначительные масштабы строительства жилья (по итогам 2005 года, они не достигли уровня середины 90-х), слабая диверсификация жилья в соответствии с платежеспособным спросом различных социальных групп (превышение доли элитных застроек), значительное превышение рыночной стоимости жилья над фактической (по данным Госстроя в 2-2,5 раза), недостаточные масштабы капитального ремонта, за счет которого "квартирный вопрос" решается и в развитых странах.
Эти явления стали причиной отклонения спроса и предложения - феномена для российского рынка. Отклонение спроса происходит тогда, товар очень дорогой и потребители переключаются на другие товарные категории. В России жилье настолько дорого, а ипотека так плохо работает, что люди уже не надеются накопить на жилье. И соответственно переключают свой спрос на другие товары, например на автомобили, услуги отдыха и так далее. Следовательно, существует реальная возможность часть средств, затрачиваемых на приобретение этих товаров, "оттянуть" на обеспечение граждан доступным жильем.
Второй феномен - это отклонение предложения. В современных условиях, особенно с учетом определенного монополизма в строительстве и превышения стоимости жилья над фактической стоимостью, у строительных организаций возникает соблазн строительства элитного жилья. Так возникает перекос в предложении: основная часть населения нуждается в массовом жилье, а строительные фирмы предлагают элитное.
Анализ проблемы перераспределения ответственности и полномочий при реализации проекта "Доступное жилье" между федеральным центром, регионами и муниципалитетами следует начать с вопроса инфраструктуры под жилищное строительство. Новый градостроительный кодекс обязал власти муниципалитетов предоставлять под застройку участки со всей необходимой инфраструктурой. Данная норма вступила в действие с 1 октября 2005 года и должна была помочь развернуть массовое строительство. Но на такую подготовку у местных бюджетов просто не хватало денег. При наложении социальных и экономических реформ, национальных проектов на реформу развития местного самоуправления и формирование новых муниципальных образований с еще неопытными органами местного самоуправления проблема усилилась. Невыполнение муниципалитетами возложенного на них обязательства по увеличению жилищного строительства может затормозить решение проблемы "доступного жилья", даже в условиях развитых кредитных инструментов.
В связи с этим правительство пообещало регионам вполне конкретную финансовую помощь. Механизм ее получения следующий: за счет средств федерального бюджета будут осуществляться госгарантии на обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой и субсидирование процентов по банковским кредитам. То есть на все необходимые работы организация будет изыскивать средства самостоятельно - скорее всего брать кредит. Государство же поможет его вернуть. При этом федеральные гарантии предполагается предоставлять на часть суммы основного долга - в 2006 году не более 70%, начиная с 2007 года - не более 50%, ответственность за оставшуюся часть возлагается на банки и заемщиков.
В отношении кредитных механизмов ответа на "жилищный вопрос", которые по-прежнему являются одним из основных финансовых "тормозов" решения проблемы, по мнению Министерства регионального развития, необходимо делать ставку не только на банковскую, но и на накопительную схему.
Банковская схема активно поддерживается на государственном уровне, а накопительная развивается сама собой. Сравнивая их результаты, можно сделать вывод, что вторая позволяет сегодня в России приобрести примерно в 10 раз больше квартир, чем первая. Тем более, международная практика показывает, что в странах с переходной экономикой банковская ипотека не дает эффекта. Именно поэтому практически все страны Восточной Европы - Словакия, Чехия, Словения, Венгрия, Хорватия, Польша, Румыния - выбрали ипотечно-накопительную схему жилищного кредитования, которая дает хорошие результаты, так как банковская ипотека не работает, прежде всего из-за неразвитости рынка ценных бумаг и отсутствия институциональных инвесторов.
Необходимо проанализировать опыт других стран, которые находились или сейчас находятся на том же этапе развития, что и Россия. В США, Англии, Австралии и других развитых странах на этапе развития, аналогичном сегодняшнему российскому, внедрение ипотеки начиналось с накопительной модели. Например, в США вторичный рынок закладных возник только в 1971 г., а развитие ипотеки началось за 150 лет до этого со строительно-сберегательных кооперативов. Строительные общества играли особенно важную роль в послевоенной Германии и Австрии, в период экономических трудностей, а к началу 90-х гг. немецкие стройсберкассы финансировали уже 30% всего жилищного строительства страны, а австрийские - 45%. Наше государство может воспользоваться этим опытом, который оказался успешным, так как в отличие от банковской накопительная модель не требует ни развитости рынка ценных бумаг, ни каких-либо других сложных рыночных институтов. Государство привлекает денежные средства населения в жилищное строительство путем выплаты премий за такие вложения. Привлеченные таким образом деньги выдаются тому же населению в качестве ипотечных кредитов. На одну денежную единицу государственной премии в различных странах удавалось привлечь в строительство свыше девяти денежных единиц сбережений граждан .
Проблемы жилищно-коммунального комплекса прямо пропорциональны его масштабам. ЖКХ - один из самых больших секторов экономики Российской Федерации, только стоимость основных фондов отрасли порядка 8 трлн. 253 млрд. руб. (по состоянию на 2005 год), а отрасль ЖКХ потребляет более 20% энергоресурсов страны. В настоящее время общий объем жилищного фонда России составляет 2,85 млрд. кв. м в 19 млн. строений. Средняя обеспеченность жильем в России всего-навсего 19,7 "квадрата" на человека, тогда как в Германии - 35, в Канаде - 40, в США - 70. Но проблема здесь не только в малом количестве жилья. Зачастую оно не отвечает требованиям населения. Достаточно сказать, что 62,1% жилищного фонда старше 30 лет. По данным опросов, около 30% населения оценивают состояние жилья как плохое или очень плохое. Просто в неблагоустроенном жилье находятся 14,3 млн. семей - 27,5%. Более 300 млн. кв. м - это, кстати, 11% всего жилищного фонда - нуждается в неотложном капитальном ремонте и переоборудовании коммунальных квартир для посемейного заселения. Еще 250 млн. кв. м (9%) требуют реконструкции.
Левые политические силы в стране предлагают воспользоваться тоже вполне успешным (правда не вполне возможным в рыночных условиях) опытом кардинального решения "квартирного вопроса" Северной Кореи (КНДР) и Германской Демократической Республики (ГДР). Каждой молодой семье в этих странах (члены которой продолжают обучение или работают) государство гарантирует получение жилья в первую очередь.
Правительство, в рамках Национального проекта так же планирует поддержку жильем молодых специалистов, правда пока только на селе. По данным Министерства регионального развития, общее число молодых специалистов, которые будут обеспечены жильем в рамках соответствующей подпрограммы в 2006-2007 годах, составит 24,5 тыс. человек, или 34,7% их общего числа. Всего за 2006-2010 годы в рамках подпрограммы смогут улучшить жилищные условия 70,7 тысяч молодых специалистов на селе.
Таким образом, можно констатировать то, что проблема "доступного жилья" более комплексна и неоднозначна и для ее эффективного решения необходимы не только финансовые вливания и субсидиарные меры, на которых сосредоточен национальный проект. Важны другие: управленческие, процедурные и контрольные программы, одни их которых уже применяются в развитых странах, другие - должны стать новациями исключительно российской экономики.

Каверзин И.Л.
к.э.н., генеральный директор группы компаний "KILCOM ideas group",
Бизнес-тренер НИ "Высшая школа управления",
исполнительный редактор ЭНИ "Экономика региона", г. Владимир

2007 г.


Док. 291463
Опублик.: 06.04.07
Число обращений: 640

Разработчик Copyright © 2004-2019, Некоммерческое партнерство `Научно-Информационное Агентство `НАСЛЕДИЕ ОТЕЧЕСТВА``